央視財經(jīng)評論文字稿-房價上漲:買不起?租得起?
2013-04-22   作者:  來源:央視網(wǎng)
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  央視網(wǎng)消息:18號,國家統(tǒng)計局發(fā)布了三月份的全國房地產(chǎn)數(shù)據(jù),依然是漲聲一片,70個大中城市有68個在上漲。其中號稱出臺了最嚴(yán)厲國五條細(xì)則的北京更是站在了領(lǐng)漲的位置。面對房價越漲越調(diào),可又越調(diào)越漲的局面,有人很沮喪,但也有人竊喜,還有人大呼看不懂,那您看懂了嗎?房價這么個漲法,到底該怎么辦?央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財經(jīng)評論員馬光遠(yuǎn)、張鴻共同評論。
  漲,漲,漲!三月份房價指數(shù)出爐,70個大中城市68個都在漲,是越漲越調(diào),還是越調(diào)越漲?國五條調(diào)控政策何時見成效?
  國家統(tǒng)計局70個大中城市房價指數(shù)顯示,三月份,在一線城市房價的強勢帶動下,全國只有溫州和泉州兩個城市的房價環(huán)比沒有上漲,而其余的68個城市都在上漲。
  孟。车禺a(chǎn)中介機(jī)構(gòu)門店經(jīng)理):三月份月初和月中,是一個成交的高峰點,我們基本就是每天在跑單子,忙這些事情。比如說像之前(門店)一個月賣10套,上個月能賣個20套,25套這樣。大家都想趕在國五條細(xì)則出臺之前把這個稅,業(yè)務(wù)單子盡量辦理完畢,包括一些剛性需求的,買房的,都想在這個之前就盡量少交稅,包括房東比如想賣的,都想盡快出手。
  常青(某地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)咨詢師):基本上以北京的二手房為例,三月份(二手房)成交量達(dá)到2012年以來的最高量,一月成交三萬多套,價格也是在去年11,12月份連續(xù)走高之后,在年后又出現(xiàn)了一個小幅的上漲。
  房價節(jié)節(jié)攀升,房租也水漲船高,根據(jù)北京市的統(tǒng)計,2008年,一套住房的平均租金是2010元,而到了今年一季度,平均租金上漲到了3660元,上漲快一倍,而且租金還有繼續(xù)上漲的趨勢。
  北京某房產(chǎn)中介人員:我們一個老業(yè)主,從2000年回遷房一直到現(xiàn)在,去年聊的時候可能說2000年回遷回來的時候剛開始能租到(每月)2000多(元),去年我們給他租到(每月)6300(元),今年說因為一些原因,可能裝修,還有一些各方面的原因,價格又想租到(每月)7000(元)。
  為了租到一個便宜一點的房子,很多人不得不把租房的地點選擇到了遠(yuǎn)郊區(qū)縣,有的人則選擇了帶隔斷的群租房。
  北京市居民:就是在燕郊那邊。1000多。市區(qū)內(nèi)的房子太貴了。
  北京市居民:它不是那種樓房,它是那種村里的。
  記者:那您住那么遠(yuǎn)的話,每天上班要多久?
  北京市居民:差不多兩個多小時。
  記者:租房住在哪?
  北京市居民:租在立水橋,1000多塊錢一個月。租了一小間。
  記者:你(租的)那個房子總共住了幾戶?
  北京市居民:住了6戶人。隔斷的,立水橋那邊挺多都是隔斷的。
  所謂的隔斷房,實際上就是用隔板將房屋原本的客廳,臥室,陽臺分割開,單獨搭建成小面積的臥室進(jìn)行出租。記者以租房者的身份跟隨一位中介來到了北京西三環(huán)的一個小區(qū),據(jù)中介人員介紹,這里有很多這樣的隔斷房,價格從600到1000元的都有。
  北京某房產(chǎn)中介人員:這就是以前房東的居家房子,給隔開了。
  中介告訴記者,整個房子有200平米,現(xiàn)在隔成了20間獨立的小房間,刨除共用的兩個衛(wèi)生間,兩個廚房和過道面積,每間房子平均下來只有不到10平米。
  記者:這個多少錢啊?
  房主:這個750(一個月)。
  記者:這有多少平米?
  房主:反正就這么大,你覺得行就行,你覺得不行就不行。
  根據(jù)記者目測,這間房子只有5平米左右,里面只有搭起來的床墊子,一張桌子和一盞燈,也幾乎放不下其它任何東西。
  記者:這跟地道戰(zhàn)似的。
  房主:這里面住的多是年輕人,都是20來歲研究生,大學(xué)生研究生什么的,住這方便啊,便宜方便啊。
  北京某房產(chǎn)中介人員:如果你要圖方便圖價格,就住這個,別的話別的可貴了。
  中介告訴記者,這位房主在北京共有5套200多平米的房子,都做成了這種20間屋子的隔斷房,他和他的同事以前也租住在這里。
  房主:我住這。
  記者:你住廚房里面?
  房主:對啊。
  記者:你住廚房里面,為什么?都租滿了是嗎?
  房主:省錢唄。到北京來不就是掙錢的,你不是來花錢的,你是來掙錢的對不對。掙錢你不就(要)節(jié)約嗎?

  張鴻:調(diào)控在某種程度上強化了房價繼續(xù)上漲的預(yù)期(《央視財經(jīng)評論》評論員)

  因為三月份的數(shù)據(jù)本身是在政策細(xì)則出來之前的,大家搶末班車的這樣一個效應(yīng),所以它有它的特殊性,但是也要看到連貫性,因為已經(jīng)是第十個月的上漲了,連續(xù)十個月的上漲。最近我其實更關(guān)注這里面投資的因素,不說自住的和改善性的,就是這兩天黃金不斷地往下跌的時候,各地的城市報都有,比如《揚子晚報》報道該地今天好不容易運來的黃金金條,上來就來幾百萬的搶購,但是誰都知道黃金現(xiàn)在開始跌,你基本上是刀口舔血。所以說大家在非理性的市場的時候,表現(xiàn)出的恰恰就是這樣,就是覺得這個比原來便宜了,就該買,房價其實現(xiàn)在也是這樣一個問題。
  我關(guān)心的其實是里面的貨幣投資的因素,比如說一季度的社會融資總量又創(chuàng)了有史以來的單季的最高,就是錢太多了,往哪去?黃金不能買了,好,那我買什么?到最后就表現(xiàn)在房子上。所以我們今天在做這個房地產(chǎn)節(jié)目的時候,我估計觀眾可能也不太關(guān)注這兩位說房價是漲還是跌,因為他就不信你能把房價說下來,這說明了什么?說明了我們不斷在調(diào)控的過程當(dāng)中,其實在某種程度上強化了大家對房價繼續(xù)上漲的預(yù)期。

  馬光遠(yuǎn):三月份絕對不是一個可以參照的數(shù)據(jù)(《央視財經(jīng)評論》評論員)

  現(xiàn)在看房地產(chǎn),三月份絕對不是一個可以參照的數(shù)據(jù),它是一個非常特殊的月份。那么四月份一線城市的交易,比如說北京,原先是一天交易的一千多套,現(xiàn)在是一周,甚至連三月份的日平均交易量都沒有達(dá)到,所以我覺得四月份比較正常了。我們看今年最后三個季度,房地產(chǎn)的情況怎么樣,這才是一個真實的一個數(shù)字。也就是三月份除在外以后,那么剩下的月份,四月份可能因為有三月份的火爆的一個交易,四月份可能會降下來。
  總體來講,價格應(yīng)該是一個平穩(wěn)的表現(xiàn),就是說不要有政策因素,那么大家去研究政策,去規(guī)避政策,大家想方設(shè)法的去利用政策的話,那么整個房地產(chǎn)市場是比較平穩(wěn)的。這一次我們看到在4月份的時候,三季度的數(shù)據(jù)出來以后,那么談到房地產(chǎn)調(diào)控,我特別關(guān)注到一個現(xiàn)象,就是在國務(wù)院所列的五項任務(wù)里,談到房地產(chǎn)的時候,再沒有強調(diào)堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖,沒有談到商品房市場怎么樣進(jìn)行調(diào)控,僅僅談到我們怎么樣做好保障房,我覺得這是一個重大的信號。

  尹中立:住不起也租不起 因為有很多房子都在空置狀態(tài)(中國社科院金融研究所研究員 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

  從總體來看,中國的城鎮(zhèn)住房其實已經(jīng)過了短缺的時代,F(xiàn)在國家統(tǒng)計局統(tǒng)計的數(shù)據(jù),人均城鎮(zhèn)居民的住房擁有量實際上已經(jīng)超過了中等發(fā)達(dá)國家,達(dá)到了每人32平米、33平米,其中還不包括大量存在的小產(chǎn)權(quán)房這樣的住房消費。如果把小產(chǎn)權(quán)房加進(jìn)去的話,中國城鎮(zhèn)居民的人均住房面積其實已經(jīng)非常多了,應(yīng)該達(dá)到40平米左右,這樣一個數(shù)字已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了很多中等發(fā)達(dá)國家,所以總體上是不缺房子,但是有很多年輕人住不起也租不起,原因是什么?因為有很多人囤積了很多房子,而且處在一個空置狀態(tài)。

  張鴻:人均居住面積大部分是被平均了(《央視財經(jīng)評論》評論員)

  很多人可能看到這個數(shù)字以后,覺得自己又被平均了,因為顯然不是所有的人都會有人均40平以上的,再加上我們前一段時間報道的各種新聞,一個人可能有40多套房子這種,現(xiàn)在的問題是被平均了。還有一個是購買力的不均,98年的房改有一系列的配套措施,包括商品房,保障性住房,可能這個是被執(zhí)行的最到位的,就是中央各部委的房改的補貼,所以其實他們的購買力,用公積金的能力和我們普通人可能不太一樣。其實最重要一點是區(qū)域的不均。比如說我可能在安徽老家有房子,但是我在北京住,而且我們那沒有人租房子,即使房子租出去也沒有什么租金。我們完全也可以說,比如教育資源全國人均是多少,醫(yī)療資源人均是多少,但是仍然你會發(fā)現(xiàn)大家都要到北京、上?床∫约吧蠈W(xué),這死嚴(yán)重的不均。大家會覺得北京,上海,深圳這些地方的房子的投資性,或者是它的保值性更強,就是這個地方的40平米和那個地方40平米完全不一樣。

  馬光遠(yuǎn):要把存量房的潛力發(fā)揮出來(《央視財經(jīng)評論》評論員)

  事實上關(guān)于中國有多少存量房,一直是一個秘密,一直沒有搞清楚,但是我們可以算清楚。比如說根據(jù)今年國務(wù)院的報告,那么城鎮(zhèn)人均住房面積現(xiàn)在達(dá)到32.9平米,但是城鎮(zhèn)的人口是7.1億多,那么簡單一算是234億平米,那么這234億平米里,有兩塊是肯定沒有包含的。第一塊是小產(chǎn)權(quán)房,我們現(xiàn)在全國小產(chǎn)權(quán)房的面積是60多億平米。還有一塊是什么?是以各種名義建的福利房,那么有些是以經(jīng)濟(jì)適用房的名義建的,這個是在統(tǒng)計口徑里,但是有些不知以什么名義建的,沒在統(tǒng)計口徑里,那么按照這個算,中國的存量房面積肯定是超過300億平米,300億平米意味著什么?就是差不多人均居住面積是40平米左右,40平米左右是一個什么概念?我查了一下90年代的德國,法國,日本的住房面積,德國是38平米,法國是37平米,日本是31平米。我們已經(jīng)超過它們的水平了,但是在90年代,德國,法國,日本都屬于發(fā)達(dá)國家?傮w來講,我們這個總量夠了,關(guān)鍵是怎么樣把存量的潛力發(fā)揮出來。

  張鴻:租房市場要有制度上規(guī)范的安排(《央視財經(jīng)評論》評論員)

  我們常說的堵和疏,就是堵,你也要知道這個市場一定是有需求,為什么這么多人愿意忍受艱難的情況,甚至沒有安全的情況,他愿意去住,是因為他的條件確實只能租住這樣的房子。比如十幾年前,我來北京的時候,我租住的最小的房子是4平米,就是正好我躺下,那么有4平米的這個需求,我們就來滿足它,政府能不能做?開發(fā)商能不能做?我們能不能鼓勵企業(yè)也來做這樣的事情?我們把它變成一個真正的能滿足的,那我們在用地,在稅收等等這些政策上其實都可以稍微放寬一點。
  我這個人比較和藹,我一般不太用擠出這樣的詞,就是我們?nèi)绻胱屵@些存量房,就是他不愿意租出去,也不愿意賣的這些房子變成有效的出租房的話,我覺得我們能不能用一些政策來鼓勵它。比如稅收的減免,因為出租房要交稅的,還有相關(guān)的租房市場的,因為現(xiàn)在租房市場其實很不規(guī)范的,就是租房市場制度上規(guī)范的安排,然后你能鼓勵他愿意把房子租出來,否則,很多現(xiàn)在有二套房,三套房,四套房的那些人,其實他并不太在意說這點房租到底能不能有回報,他其實賭的還是未來能漲價。

  馬光遠(yuǎn):租不起 實質(zhì)上仍然是房價本身不合理(《央視財經(jīng)評論》評論員)

  現(xiàn)在按照每個人的收入,那現(xiàn)在的租金肯定是無法承受的,事實上這個有一個比較標(biāo)準(zhǔn)的指標(biāo),就是說你在什么樣的情況下租金比較合適?那么按照美國的一個指標(biāo),就是不要超過你收入的30%。我們現(xiàn)在不要說30%,一般是50%以上,如果超過30%,意味著租金過高,或者是房價過高。那么我們現(xiàn)在來看,事實上按照這個租售比的話,租金并不高,如果北京的租金再翻一倍的話是比較合適的。一方面租金不高,另一方面很多人承受不了這個租金,那就是房價的問題。
  現(xiàn)在實質(zhì)來講,仍然是房價本身不合理,那么大家去租的話,如果說沒有相應(yīng)的比較高的收入,你以后可能在北京不僅僅買不起房,而且租不起房。所以有文章里說北漂,你可以離開北京,那么如果說租金真的到位的話,可能真的會離開。但是我們現(xiàn)在看到,事實上現(xiàn)在的整個政策轉(zhuǎn)變的方向是什么?就是鼓勵大家來租房,鼓勵大家來合理的來消費。比如說當(dāng)你的收入沒有達(dá)到買房程度的時候,那么你應(yīng)該去租房,但事實上就租房市場來講,不管我們談到國五條也好,國八條也好,國十條也好,在這個幾條里面,涉及到租房市場的,或者對租房市場本身有一個明確規(guī)定的,也就是說我們政策的關(guān)愛,事實上我們一直講鼓勵你租房,但鼓勵政策在什么地方,我們沒有看到。所以如果說不鼓勵大家買房子的話,那么你應(yīng)該鼓勵大家租房子,要鼓勵大家租房子的話,稅收政策,財政政策,部委的公務(wù)員有房補,剩下的人租房子的時候以什么樣的政策鼓勵他們?這是我們政策需要挖掘的。

  馬光遠(yuǎn):要讓房地產(chǎn)市場平穩(wěn) 一定要信息公開(《央視財經(jīng)評論》評論員)

  現(xiàn)在來講,要讓整個房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的話,一個是信息的公開,我們現(xiàn)在在做,500個城市在聯(lián)網(wǎng),40個城市也在聯(lián)網(wǎng),那么不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度明年6月份一定要完成,那么如果信息要公開的話,大家看到房子還是夠的,我不用那么恐慌,整個預(yù)期會扭轉(zhuǎn)……

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