上周五出爐的“國五條”細(xì)則引發(fā)了各界的廣泛關(guān)注，其中二手房轉(zhuǎn)讓所得按照20%征稅，更被眾多的媒體評論為樓市調(diào)控10年以來最犀利的狠招。您如何看待這樣一個(gè)新政策?一手樓市是否會(huì)趁機(jī)漲價(jià)再度推高房價(jià)?調(diào)控樓市我們還有更好的方法嗎?央視財(cái)經(jīng)頻道主持人史小諾和特約評論員中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員尹中立、著名財(cái)經(jīng)評論員張鴻共同評論。
20%個(gè)稅引爆二手房交易，北京，上海等地出現(xiàn)突擊搶房，一手房房價(jià)是否會(huì)借勢上漲?投機(jī)和改善性需求如何差別對待?
二手房個(gè)稅按差額20%征收，樓市調(diào)控不斷加碼，消息剛剛一出，就在市場上引起了不小的反映。在上海，一些購房者因?yàn)閾?dān)心繳稅會(huì)增加購房成本，害怕夜長夢多，在新政策出臺(tái)后的第二天，就趕網(wǎng)房地產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)。
上海購房者：我12月底的時(shí)候來過一次，人大概只有現(xiàn)在的大概六分之一到七分之一樣子吧，這次人多了好多。
上海購房者：這個(gè)排隊(duì)估計(jì)至少要2小時(shí)吧，因?yàn)槲覀儚脑缟线^來辦的話，早上八點(diǎn)都就過來了，一早等到現(xiàn)在了，因?yàn)檫@房子你不買，它一定會(huì)漲，據(jù)目前這種趨勢。
在北京，幾家地產(chǎn)中介公司的咨詢電話絡(luò)繹不絕。
中介公司工作人員：你好，中原，你好，是這樣，對，我們中原地產(chǎn)的。
趙智慧(北京某中介門店經(jīng)理)：客戶九點(diǎn)多，九點(diǎn)半那會(huì)，三四個(gè)客戶一塊來，以前呢，報(bào)房一周基本上報(bào)個(gè)三四套左右，今天一上午，九，十點(diǎn)鐘我們就接了兩套，而且都拿著房本來委托我們賣房子的。
在廣州，有地產(chǎn)中介說，新政推出短短兩日，感覺買家出手果斷了很多。
廣州二手房買家：二手樓的需求，它畢竟中心區(qū)域還是比較大的，目前能趕著簽就簽完它，不能簽的應(yīng)該會(huì)觀望一下。
樓市新政引關(guān)注，一手商品房市場也在發(fā)酵，這是江蘇南京一個(gè)房地產(chǎn)網(wǎng)在春節(jié)前組織發(fā)起的看房團(tuán)，按照以往的經(jīng)驗(yàn)，前期報(bào)名的4600多人也就有不到一半人員參加，但在3月2日中午，來了將近3000名市民，一些本來不準(zhǔn)備到場的購房人，聽到“國五條”細(xì)則出臺(tái)后，臨時(shí)決定加入看房團(tuán)。
看房者：二手房征收差額(20%)，所以我想近期最好能在江蘇省南京市“國五條”具體限購細(xì)則出來之前，想把房定下來。
楊勁松(全國人大代表)：新的“國五條”細(xì)則出臺(tái)以后，我是這樣理解的，應(yīng)該是四個(gè)方面八個(gè)字，支持，打擊，完善和加強(qiáng)。
尹中卿(全國人大代表)：實(shí)際“國五條”也是釋放一個(gè)明確的信號，就是再次重申，中央3年來對于房地產(chǎn)調(diào)控的決心和信心，要釋放一種預(yù)期，要像這種預(yù)期穩(wěn)定，房價(jià)更能穩(wěn)定，我覺得政府重點(diǎn)要轉(zhuǎn)道，就說利用短期的調(diào)控措施，來爭取時(shí)間和空間，我覺得重點(diǎn)是兩條，第一個(gè)就要尋找治本之策;第二，要建立長效機(jī)制。
袁壽其(全國人大代表)：將來會(huì)發(fā)生演變，大部分會(huì)變成由買家承擔(dān)，應(yīng)該采取一些措施，能夠完善政策。
余瑞玉(全國人大代表)：比如說我只不過是想改善一下，早買的房子，跟現(xiàn)在的市場價(jià)格肯定有差別的，我覺得，稅就要退給我。
尹中立：新國五條對房地產(chǎn)股票產(chǎn)生巨大沖擊
(《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)
要看新的“國五條”對市場的沖擊，我們不妨從股票市場中得到一些驗(yàn)證，今天是新政出臺(tái)之后股票的首個(gè)交易日，今天所有的房地產(chǎn)的股票幾乎是全線跌停板，房地產(chǎn)類指數(shù)差不多也接近跌停板的跌幅，從股市的投資者可以看出來，也就是說，投資者對這種房地產(chǎn)新政的反映情緒是比較激烈的，負(fù)面情緒是沖擊很大的。為什么看上去比較平淡的新五條，會(huì)對房地產(chǎn)市場、對股票市場形成如此大的沖擊?有一個(gè)很重要的原因是這個(gè)時(shí)點(diǎn)上，因?yàn)橐郧皻v次的房地產(chǎn)調(diào)控大概都是選擇在“兩會(huì)”之后，都在4，5月份出臺(tái)，但這次在“兩會(huì)”召開之前出臺(tái)，這個(gè)時(shí)間有很大的不同;另外一個(gè)時(shí)點(diǎn)不同是，因?yàn)檎媒衲晔切屡f領(lǐng)導(dǎo)人一個(gè)交替的關(guān)鍵階段，所以對市場應(yīng)該說傳遞了一個(gè)更加敏感的信號。
張鴻：在細(xì)則出臺(tái)前 大家爭相出手規(guī)避成本
(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
二手房這兩天很火爆，這是以往任何調(diào)控政策出來以后很難得的讓買賣雙方都能達(dá)成共識(shí)的一次，周末我也接到好幾個(gè)朋友的電話，有買房的，也有準(zhǔn)備賣房的，有一個(gè)共識(shí)就是，趕緊趁地方政府的實(shí)施細(xì)則還沒有出來之前，先過戶是最省事的。因?yàn)槲覀冋f是
“國五條”實(shí)施細(xì)則，但是它其實(shí)是一個(gè)框架性的細(xì)則，具體的實(shí)施還得到各地政府來出臺(tái)，這當(dāng)中就出現(xiàn)了一個(gè)，這個(gè)政策的實(shí)施起來的真空期，其實(shí)就是信息不確定，不確定怎么辦?大家知道不管買還是賣，到底誰承擔(dān)這不重要，重要的是買賣房的成本要增加。所以在這個(gè)政策出來之前，把這個(gè)成本先規(guī)避掉，這是他們達(dá)成的共識(shí)。
目前，有一個(gè)地方?jīng)]有這個(gè)反映，就是廣東東莞，東莞電視臺(tái)前天的新聞就叫“國五條”對東莞樓市影響不大。為什么影響不大?因?yàn)樗?年前，就是2007年的時(shí)候，它就已經(jīng)是按照差價(jià)的20%征所得稅，所以它的政策其實(shí)已經(jīng)實(shí)施了一段時(shí)間，所以被看作這一次政策最厲害的這一招，他們已經(jīng)消化掉了。
尹中立：不要因?yàn)檎叩淖儎?dòng)誤傷了剛性需求和改善性需求
(《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)
現(xiàn)在是在等細(xì)則出臺(tái)之前，大家可能趕忙在著急過戶，可能交易是非常熱鬧，但是真正等到這個(gè)交易要交稅的時(shí)候，我估計(jì)交易很快會(huì)進(jìn)入一個(gè)僵持的狀態(tài)。因?yàn)楦鶕?jù)現(xiàn)在市場的一個(gè)不成文的規(guī)定，增加的交易成本一般所有的稅費(fèi)由買家承擔(dān)，當(dāng)買家一下子突然要增加10%，20%的成本時(shí)，他可能會(huì)退卻，就會(huì)選擇觀望。但是作為賣家，他突然之間如果還按以前的價(jià)格去執(zhí)行的話，自己承擔(dān)這個(gè)稅收的話，他的收益少了20%，這樣雙方在感情上可能都難以接受，就要選擇一個(gè)新的博弈的平衡。
應(yīng)該說新的“國五條”打擊的目標(biāo)就是那些擁有多套住房的人，這種投資也好，投機(jī)性需求也好。對于這些朋友來說，我覺得現(xiàn)在應(yīng)該在這個(gè)時(shí)點(diǎn)上改變自己的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)配置的時(shí)候了。這個(gè)“國五條”說的非常清楚，要擴(kuò)大房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)范圍，那么就意味著你現(xiàn)在持有的這個(gè)房子如果不交易，或者是空置的話，未來會(huì)增加很多成本的支出。比如說這次的所得稅征收20%，那未來會(huì)不會(huì)繼續(xù)加碼?這都是對于擁有多套住房的人，你必須要思量的一個(gè)政策的新動(dòng)向，所以現(xiàn)在是改變你資產(chǎn)配置的一個(gè)很關(guān)鍵的節(jié)骨眼上。
對于改善性需求，比如說我現(xiàn)在擁有一套小房子，現(xiàn)在正在準(zhǔn)備把小房子賣掉買大房子，在這個(gè)政策變動(dòng)的過程當(dāng)中，我估計(jì)你的交易成本會(huì)提高。當(dāng)然我們會(huì)建議有關(guān)部門在實(shí)施細(xì)則當(dāng)中要非常小心的呵護(hù)改善性需求的這些朋友們，讓他們盡量不要因?yàn)檎叩淖儎?dòng)增加他們交易的成本，這一塊應(yīng)該是政策扶持的對象，而不是打擊的對象，也不要因?yàn)檎叩淖儎?dòng)誤傷了這些剛性需求，改善性需求。
張鴻：新國五條短期內(nèi)對二手房有一定的抑制作用
(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
未來的走勢其實(shí)我們不太知道，我們只知道短期內(nèi)對二手房肯定是有一定的抑制作用，但是有一些人其實(shí)是不用擔(dān)心的，因?yàn)槲覀円种频木褪沁@些炒房客。但是自住性需求，按照1999年的財(cái)稅的278號文件，已經(jīng)說得很清楚，因?yàn)槲覀儌�(gè)人所得稅其實(shí)遵循的是最初的個(gè)人所得稅法，是1994年的，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益要交稅，然后1999年其實(shí)有一個(gè)文件叫個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上的家庭唯一生活用房是免稅的，就是它給了5年的期限，如果你是5年以上的，然后又是唯一的家里的住房是免費(fèi)，這一直到現(xiàn)在都是執(zhí)行的。
現(xiàn)在很多人擔(dān)心，包括中介也擔(dān)心，未來各地落實(shí)的這個(gè)細(xì)則會(huì)不會(huì)嚴(yán)苛到連5年以上也要交稅?我覺得如果這樣的話，可能就會(huì)誤傷到那些自住的需求，還有一個(gè)，是在這個(gè)財(cái)稅第2010年94號文件，它當(dāng)時(shí)說是出售自住房一年，如果你在一年內(nèi)改善性住房，重新又買了一個(gè)房子，那我原來出售的那個(gè)就免稅，就是改善性住房。但是，2010年的時(shí)候，這個(gè)文件把這條取消掉了。所以很多業(yè)內(nèi)人士建議，在地方實(shí)施細(xì)則出臺(tái)的時(shí)候能夠考慮到這一點(diǎn)，就是真的能夠不要讓這些改善性住房，70多平換成80多平，換成90多平的這些人也因?yàn)檫@個(gè)而承擔(dān)不了這個(gè)成本。
尹中立：首先要確保所有的人在一個(gè)公平的起點(diǎn)上
(《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)
現(xiàn)在所有的買房者或者賣房者都非常關(guān)注這個(gè)細(xì)則出臺(tái)的時(shí)間，還有細(xì)則本身的內(nèi)容。我覺得應(yīng)該要把這個(gè)時(shí)間掐的越短越好，要不然就會(huì)使得很多監(jiān)管套利，選擇這個(gè)監(jiān)管的真空期，這個(gè)制度變革的真空期，然后進(jìn)行很多各種各樣的交易，這樣對市場來說是不公平的，所以這個(gè)時(shí)間應(yīng)該縮短的越短越好。另外，應(yīng)該考慮到中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展的這十多年時(shí)間，各種住房的情況千差萬別，成本也是差別很大，應(yīng)該找到一個(gè)大家都能接受的一個(gè)征稅的方案。比如說同一個(gè)小區(qū)有保障性住房，有回遷房，還有房改房等等，像北京就更加復(fù)雜，各種成份的房子如何去征稅?這個(gè)成本如何去計(jì)算?就是說低扣抵價(jià)是多少?有很多房子拿來的時(shí)候是沒有成本的，那么這個(gè)征稅的稅基怎么計(jì)算?這都應(yīng)該做一個(gè)系統(tǒng)的考量，首先要確保所有的人在一個(gè)公平的起點(diǎn)上。
還有需要考慮一個(gè)問題是，我們在打擊投機(jī)、抑制投資的同時(shí)，我們應(yīng)該保護(hù)自住性的需求，比如說在增加20%的所得稅的基礎(chǔ)之上，我們應(yīng)該如何去保證這些自住的需求?他們在買房的過程當(dāng)中他們的稅費(fèi)應(yīng)該得到一定的個(gè)人所得稅的抵扣，這在國外實(shí)際上是一種非常通俗的做法。我們應(yīng)該在抑制投機(jī)投資的同時(shí)，應(yīng)該保護(hù)或者是鼓勵(lì)自住性需求，這樣就可以起到一種兩手都硬的效果了。此外，比如在德國，在所得稅的征收方面是非�？量痰�，也就是通過稅收的方式差不多讓你不賺錢，也就是你持有時(shí)間再長，然后用很高的這種稅率使得你的所得就非常少，這也是一種方式。
張鴻：這個(gè)細(xì)則在具體實(shí)施上必須做得特別細(xì)
(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
這個(gè)細(xì)則得特別細(xì)，第一不能讓那些投機(jī)、投資的人能夠掙太多錢，要抑制它;第二，也不能讓那些自住的或者本來就是改善性住房這些人，包括原來房改房的房子，讓他吃太大的虧。房改房為什么會(huì)便宜?就是因?yàn)樗?dāng)時(shí)買房改房的時(shí)候，他的工齡被折算里面了，所以本來4000多的房子，他2000多就買了，但是現(xiàn)在工齡怎么折算?這個(gè)差價(jià)這2000多要征稅，征20%的稅，這就很麻煩了;還有一個(gè)就是，比如說我十幾年前買的房子，如果說按十幾年前的原價(jià)賣，我才不交稅，但是這十幾年的物價(jià)上漲了多少?我如果按原價(jià)賣的話，即使你不征稅，我都吃虧了，何況你還要征我的稅?再有，我們其實(shí)原來就有兩個(gè)方案，一個(gè)是個(gè)人所得稅增值部分征20%，一個(gè)是因?yàn)槟憧赡懿恢滥阕畛醯姆孔淤I的價(jià)是多少，或者你找不著了，按1%，總價(jià)的1%收，為什么大家交了這1%呢?就是因?yàn)?%后來覺得都少交，交的不是特別多，但現(xiàn)在仍然面臨這個(gè)問題，就是你不知道你原來買房的價(jià)格是多少的時(shí)候怎么辦?按總價(jià)的百分之多少收?
當(dāng)然最終的問題是，其實(shí)我們現(xiàn)在是希望能夠增加你的買房成本來抑制投機(jī)，但是其實(shí)我們的房地產(chǎn)調(diào)控要綜合考慮很多種因素。我們現(xiàn)在已經(jīng)知道，經(jīng)過這幾年的調(diào)控，我們已經(jīng)知道，炒房客僅僅是導(dǎo)致房價(jià)上漲的一個(gè)原因，這兩年已經(jīng)不炒了，房價(jià)還在繼續(xù)上漲，所以我們應(yīng)該知道房價(jià)上漲還有其它的原因。
聶梅生：要保護(hù)自住性需求和一部分改善性的需求
(全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)名譽(yù)會(huì)長 《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)
二手房交易當(dāng)中的稅收，應(yīng)該增加，這是一個(gè)方向，從方向來講，是應(yīng)該這樣，應(yīng)該增加持有環(huán)節(jié)的稅收，這樣可以避免投機(jī)炒房。那么具體在落實(shí)時(shí)候，還要把這個(gè)細(xì)化，到底是有沒有年限，到底有沒有大小，有沒有第幾套，這些我覺得，都應(yīng)該逐步落實(shí)。第二個(gè)，在具體的落實(shí)過程中，我建議是應(yīng)該各個(gè)城市有區(qū)別對待，應(yīng)該有區(qū)別性的這個(gè)政策，比如有些城市，它投機(jī)炒房是非常高的，那么這種情況之下，可能根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r，根據(jù)房子的換手率決定這個(gè)數(shù)字，有些地方它本來就是，房地產(chǎn)發(fā)展沒有那么過熱，這時(shí)候的二手房交易是非常重要的，它本來就比較健康的情況下，可能因地制宜制定政策更合適一些，這樣才能保護(hù)也是在“國五條”里面講過的，保護(hù)自住性的需求，保護(hù)甚至一部分改善性的需求。
賈康：保證低端保障房的有效供給
(全國政協(xié)委員 《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)
房地產(chǎn)調(diào)控，實(shí)際上現(xiàn)在已經(jīng)形成了一個(gè)雙軌統(tǒng)籌框架，已經(jīng)在大力推進(jìn)。托底的低端保障房的有效供給，要在幾年之內(nèi)，建成3600萬套左右的廉租房，公租房為重點(diǎn)的保障房，使社會(huì)里低收入階層和收入夾心層，都可以在不太長的時(shí)間段里大體上有住有所居的保障條件，如果這個(gè)事情做到位了，那么商品防房價(jià)價(jià)位的高或低，就沒有現(xiàn)在這么大的所謂殺傷力，在這個(gè)雙軌統(tǒng)籌框架之下，政府盡責(zé)的表現(xiàn)，一個(gè)是頂層規(guī)劃，保障軌上要管托底，要管享受到這樣政策傾斜條件人的進(jìn)退，市場軌，政府只要做，一個(gè)是管規(guī)則，就是公平競爭，另外一個(gè)要管收稅，在住房交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)上，合理協(xié)調(diào)的稅制調(diào)節(jié)征收，繞不開我們已經(jīng)在兩地試驗(yàn)的房產(chǎn)稅改革，我認(rèn)為應(yīng)該通過先行先試，把制度建設(shè)往前推，要把治標(biāo)何智本結(jié)合在一起，但從中長期看，要以治本為上的原則，追求可持續(xù)的制度框架。
張鴻：稅不能解決房價(jià)的所有問題
(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
德國是10年以上免稅的，法國好像是15年，美國是2年以上按照3個(gè)稅率，一般來說稅率是遞減的，就是你買的短就想賣掉，你的稅率就很高，你住了10年賣掉那稅率就很低，甚至免稅，所以我覺得這些都是我們需要學(xué)習(xí)的一些經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)然要提醒的是，就是利用稅收來調(diào)控房地產(chǎn)市場，它其實(shí)是一個(gè)系統(tǒng)的解決方案，就是絕不僅僅是這個(gè)稅、那個(gè)稅就能解決房價(jià)的所有問題。