進入四季度，房地產(chǎn)市場再現(xiàn)回暖跡象，而中央近期多次提及的“城鎮(zhèn)化”也給開發(fā)商注入了一針強心劑，甚至有觀點認為房地產(chǎn)將再迎“黃金十年”。在即將到來的2013年，搭上城鎮(zhèn)化順風車的房地產(chǎn)業(yè)真的能否再火一把？未來十年，房地產(chǎn)投資是否還能續(xù)寫暴利神話？
城鎮(zhèn)化給市場想象空間
12月25日住建部明確表態(tài)，明年將繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購措施，堅決抑制投機投資性住房需求。地方政府若放松調(diào)控導致房價上漲將被問責。此前，國土部曾在12月18日出面喊話嚴查地王、穩(wěn)定土地市場。
然而，住建部話音未落，當天A股市場出現(xiàn)大漲，其中房地產(chǎn)板塊一馬當先，大漲近4%。
業(yè)內(nèi)人士分析認為，股市此輪上漲主要受益城鎮(zhèn)化規(guī)劃即將出臺的利好影響。從十八大到中央政治局會議和中央經(jīng)濟工作會，城鎮(zhèn)化被頻頻提及，被認為是擴大內(nèi)需的最大潛力，未來經(jīng)濟主要增長點。
市場最新消息是發(fā)改委主導的《促進城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃(2011-2020年)》初稿已編制完成，城鎮(zhèn)化將在未來十年拉動40萬億投資，給市場以非常大的想象空間。
房地產(chǎn)界更是摩拳擦掌，躍躍欲試。
“很多人都說中國房地產(chǎn)最好的黃金十年過去了，我說不是，中國房地產(chǎn)市場最精彩的十年才開始”，易居中國董事局聯(lián)席主席兼總裁周忻認為，伴隨著十八大召開，伴隨著中央提出的城鎮(zhèn)化進程和百姓收入倍增計劃，2013年的中國房地產(chǎn)市場會非常熱鬧，至少比2012年、2011年熱鬧。周忻說，“過去的第一個黃金十年我們靠廣告語賣房子，第二個十年我們靠城市化布局賣房子�！�
城鎮(zhèn)化“餡餅”有多大
然而，城鎮(zhèn)化真是天上掉下來的“餡餅”嗎？
多年來每當提到“城鎮(zhèn)化”的概念，人們就會把房地產(chǎn)市場仍有巨大的需求與之聯(lián)系起來。但是，“城鎮(zhèn)化提出不是始自今日，已經(jīng)搞了很多年。未來房地產(chǎn)不會再出現(xiàn)過去那樣的暴利”，吉林力旺房地產(chǎn)公司總經(jīng)理惠大橋說。有機構(gòu)測算，隨著城鎮(zhèn)化的加速，未來十年，我國至少有120億平方米的住房需求，相當于2011年全國商品住宅銷售面積的12倍以上�！斑@是一個持續(xù)性的利好，不會三兩年見效”。
購房網(wǎng)總編輯馬峻嶺也表示，40萬億的大“餡餅”，攤到房地產(chǎn)業(yè)的究竟有多大，什么時候砸到頭上，現(xiàn)在還很難說。他說，城鎮(zhèn)化不是房地產(chǎn)化，有其發(fā)展有其自身規(guī)律和發(fā)展階段。房地產(chǎn)超前會導致房屋閑置、資源浪費；滯后則會影響人口聚集和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。因此，房地產(chǎn)業(yè)介入的時機很重要。只有與當?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展和百姓需求相適應，才能促進城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)自身的發(fā)展。
與城鎮(zhèn)化相比，一些業(yè)內(nèi)人士認為，對當下房地產(chǎn)市場產(chǎn)生直接影響的還是樓市調(diào)控政策。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，截至12月中上旬，全國54個主要城市新建住宅簽約套數(shù)達19萬套，“暖冬”趨勢仍在持續(xù)。易居上海房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為，樓市如果繼續(xù)出現(xiàn)明顯上漲，不排除明年調(diào)控加碼的可能。
住建部政策研究中心相關人士表示，明年樓市要看貨幣政策、城鎮(zhèn)化政策和房地產(chǎn)業(yè)三大政策。但總的看來，中國房地產(chǎn)業(yè)還有潛力。該人士指出，中國房地產(chǎn)市場變化，更多要看貨幣政策的調(diào)整。明年貨幣政策預計不會過緊，因此對房地產(chǎn)市場而言，不會比今年更差。更關鍵的是要看接下來中央政府在城鎮(zhèn)化推進中有何實質(zhì)性政策。
謹防城鎮(zhèn)化推高房價
最近，長春、合肥等二三線城市周邊縣區(qū)的房價開始上漲。吉林力旺房地產(chǎn)公司總經(jīng)理惠大橋發(fā)現(xiàn)，他在農(nóng)村親友開始在縣城買房，縣城親友開始在省會買房。原因就是“城鎮(zhèn)化”。一些中介代理表示，隨著城鎮(zhèn)化進程加快，進城農(nóng)民要解決居住問題，必然要買商品房。
最新數(shù)據(jù)顯示，12月上半月，北京新建住宅簽約和二手房住宅簽約都達到年內(nèi)同期高點，合計環(huán)比上漲了9.4%，11月，廣州二手樓成交量環(huán)比增幅更是超過39%。在很多業(yè)內(nèi)人士看來，這樣的變化，與“城鎮(zhèn)化”概念的熱炒脫不了干系。
“城鎮(zhèn)化首先要解決的問題，是產(chǎn)業(yè)承接和公共產(chǎn)品承接的問題，沒想到炒作房價走高的群體卻扯起了大旗�！敝袊鐣茖W院經(jīng)濟學博士馬光遠說。
“借城鎮(zhèn)化之名推高房價，這種現(xiàn)象要引起注意”，長春市房地產(chǎn)協(xié)會常會副會長盛學永說。近幾年有購房經(jīng)歷的人都該對2009年樓市的漲價記憶猶新。當年中央經(jīng)濟工作會提出放寬中小城市戶籍限制推動城鎮(zhèn)化，二三線城市房價應聲而漲。其中溫州、湛江等城市漲幅最大，今天也跌得最慘。
馬光遠認為，加快城鎮(zhèn)化建設本身并不助長房價的暴漲。“中國的城鎮(zhèn)化要完成，起碼得有一個前提，就是房價一定要保持穩(wěn)定，因為進入城市的農(nóng)民根本買不起房子，政府也沒有能力給這些進入城市的人全部解決保障性住房”。因此中央抑制房地產(chǎn)的政策沒有改變。在投資需求被抑制的情況下，僅僅依靠自住需求，僅僅依靠目前沒有房子人的購買力，要讓房價暴漲也不可能。
馬峻嶺也表示，我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了十年的高速發(fā)展，特別是近幾年來不合理的上漲已經(jīng)嚴重透支未來，市場短期內(nèi)很難再出現(xiàn)上漲動力。
中國人民大學教授鄭風田表示，房價繼續(xù)上漲，只能阻礙城鎮(zhèn)化進程，”打工者買不起房，城鎮(zhèn)化就是一句空話。