黃金周剛過(guò)，土地市場(chǎng)再起波瀾。北京、上海、杭州等多個(gè)城市密集掛牌出讓多幅土地，大型品牌房企頻頻大手筆拿地，土地市場(chǎng)“躁動(dòng)”呈燎原之勢(shì)。地市究竟是“解凍復(fù)蘇”還是“過(guò)熱反彈”？土地市場(chǎng)“躁動(dòng)”對(duì)樓市調(diào)控大局影響幾何？

　　土地市場(chǎng)“躁動(dòng)”呈席卷之勢(shì)

　　一個(gè)月前，杭州土地市場(chǎng)投下“重磅炸彈”：杭州市國(guó)土局一次性預(yù)告將出讓２６宗、１２００余畝土地。１０月以來(lái)，這些土地逐漸進(jìn)入正式的拍賣程序。據(jù)近日杭州市國(guó)土資源局發(fā)布的土地出讓公告，１０月杭州主城區(qū)將有超過(guò)２０宗土地密集出讓，總面積近７０萬(wàn)平方米，超過(guò)１０００畝，創(chuàng)年內(nèi)杭州單月出讓土地面積之最。
　　上海、北京等多地土地市場(chǎng)表現(xiàn)同樣搶眼。國(guó)慶長(zhǎng)假后第一周，上海集中推出５幅地塊，出讓面積共計(jì)３３．６９萬(wàn)平方米，起始出讓金總額８９．５５億元。其中１０日推出的三塊土地全部成功拍出，土地出讓金收入超過(guò)６０億元；位于徐匯區(qū)濱江板塊的一塊宅地經(jīng)過(guò)多輪競(jìng)價(jià)，被一競(jìng)買人以４５億元總價(jià)競(jìng)得，折合樓面價(jià)２７０５５元／平方米，溢價(jià)率達(dá)到４２．８６％。
　　節(jié)后幾天，全國(guó)多個(gè)城市的土地市場(chǎng)呈現(xiàn)熱銷局面。各地土地市場(chǎng)在迎來(lái)９月成交高峰之后，１０月份依然保持強(qiáng)勁的成交勢(shì)頭。萬(wàn)科、保利、首開、龍湖等品牌房企的拿地步伐明顯加快，近期北京、上海、杭州等地的土地市場(chǎng)頻現(xiàn)這些大型品牌房企的身影。

　　地市“解凍復(fù)蘇”難言“過(guò)熱反彈”

　　土地市場(chǎng)的變化最早出現(xiàn)在７月底，國(guó)務(wù)院派出的督查組調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，一些城市今年上半年商品住宅用地計(jì)劃執(zhí)行進(jìn)度較慢，個(gè)別城市不到計(jì)劃供應(yīng)量的１０％。此后，地方推地步伐明顯加快。
　　中國(guó)指數(shù)研究院研究員曹旭東認(rèn)為，目前的土地市場(chǎng)整體呈現(xiàn)“解凍復(fù)蘇”的狀態(tài)，難言“過(guò)熱反彈”。“現(xiàn)在土地市場(chǎng)的熱銷局面是地方政府‘以價(jià)換量’的結(jié)果。”曹旭東說(shuō)，也就是說(shuō)，土地市場(chǎng)的復(fù)蘇是地價(jià)低位運(yùn)行的正常反應(yīng)。
　　從各地的成交情況看，地價(jià)普遍維持在相對(duì)較低水平。９月份杭州推出的土地，多數(shù)以起拍價(jià)成交。同時(shí)，值得注意的是，此輪地方政府“推地潮”中，宅地的占比并不大，宅地“僧多粥少”從而出現(xiàn)多輪競(jìng)價(jià)和較高溢價(jià)也屬正常。
　　從拿地企業(yè)來(lái)看，市場(chǎng)中活躍的僅是少數(shù)在全國(guó)布局、高周轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)的開發(fā)商，如萬(wàn)科、保利等大型房企，中小房企仍比較沉寂。在嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，房企拿地策略逐漸呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)，大型房企“跑馬圈地”，一些中型房企持續(xù)觀望，更多的中小房企“無(wú)米下鍋”。
　　分析人士指出，土地市場(chǎng)的拿地策略分化顯示房企的真實(shí)狀況。一些大型房企銷售情況較好，拿地“補(bǔ)倉(cāng)”是正常需求，但更多的中小開發(fā)商仍在資金“饑渴”中掙扎。很多房企根本沒(méi)有資金進(jìn)入地市，土地市場(chǎng)近期“反彈”的可能性不大。
　　不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士指出，土地市場(chǎng)“躁動(dòng)”仍值得警惕，土地市場(chǎng)成交量上升，很可能帶動(dòng)地價(jià)升溫。應(yīng)密切關(guān)注土地市場(chǎng)變化，防止土地市場(chǎng)由“復(fù)蘇”轉(zhuǎn)變?yōu)椤吧郎亍�，必要時(shí)要果斷對(duì)土地市場(chǎng)“走熱”踩剎車。

　　增供給有利于穩(wěn)預(yù)期

　　土地是樓市的“面粉”，加大“面粉”供應(yīng)有利于“面包”價(jià)格的穩(wěn)定。曹旭東表示，最近幾個(gè)月地方政府推地力度加大，開發(fā)商在較低價(jià)位拿地，對(duì)樓市增供給意義重大，為房?jī)r(jià)回歸預(yù)留了空間，將強(qiáng)化樓市回調(diào)預(yù)期，利好樓市調(diào)控。
　　多位業(yè)內(nèi)人士表示，地方政府既有土地供地指標(biāo)壓力，又有地方財(cái)政吃緊壓力，加大土地供應(yīng)仍將持續(xù)，這將使土地市場(chǎng)處在“量升價(jià)穩(wěn)”的狀態(tài)，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，有利于保障樓市供應(yīng)，符合增供給保長(zhǎng)遠(yuǎn)的樓市調(diào)控方向。
　　不過(guò)，要防止“地王”、高溢價(jià)地塊出現(xiàn)影響預(yù)期。曹旭東表示，中小房企應(yīng)謹(jǐn)慎拿地�！敖�(jīng)歷一年多的嚴(yán)厲調(diào)控，開發(fā)商手中的資金并不寬裕，小房企更應(yīng)該‘量入為出’，盲目拿地風(fēng)險(xiǎn)很大�！�
　　專家提醒，地方政府應(yīng)注意推地策略，避免密集大規(guī)模推地人為造“地王”。中央應(yīng)強(qiáng)化對(duì)地方土地市場(chǎng)督查，嚴(yán)防地方政府和開發(fā)商推高地價(jià)，向樓市傳導(dǎo)升溫預(yù)期。
　　業(yè)內(nèi)人士建議，本輪“史上最嚴(yán)”樓市調(diào)控已逾一年半，與房地產(chǎn)發(fā)展相關(guān)的財(cái)稅制度安排、土地收益使用等深層次改革應(yīng)因時(shí)而動(dòng)，既為樓市調(diào)控深入破除障礙，也為房地產(chǎn)健康發(fā)展奠定基礎(chǔ)。