近年來，我國經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展，使城市對土地的利用逐漸由地表向地下和空中拓展。國土資源部第39號令將建設(shè)用地使用權(quán)定義為一個空間概念，即同一塊建設(shè)用地，可以設(shè)立地表、地下或者地上多種使用權(quán)，這對于節(jié)約利用土地是一個新思路。那么，空間房地產(chǎn)開發(fā)到底離我們有多遠(yuǎn)？
福建莆田鴻立大廈近期成功通過驗收，這座六層樓高的舊商住樓，經(jīng)過增層、加固、改造，變成一座20層的綜合樓宇。這是我國第一座通過抗震實驗的低層加至高層建筑。有關(guān)專家和業(yè)內(nèi)人士表示，我國空間房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)已走向成熟并達(dá)到世界先進(jìn)水平�？臻g房地產(chǎn)開發(fā)能夠節(jié)約土地，向空中要土地空間，也為我國舊城改造提供了新思路，發(fā)展?jié)摿艽蟆?/P>
老房子長成“高個子”
空間房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)由北京空間房地產(chǎn)開發(fā)(集團(tuán))公司研發(fā)。專利技術(shù)發(fā)明人、北京空間房地產(chǎn)開發(fā)(集團(tuán))公司總工程師劉成建說，以前舊樓加高的傳統(tǒng)做法是通過疊加的方式加高。這種方法只能把低層樓房增加一至兩層。空間房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)是在原有舊樓基礎(chǔ)上，滿足規(guī)劃條件后，利用建筑結(jié)構(gòu)力學(xué)與機(jī)械理論相結(jié)合的原理，采用“既有建筑抗震、減震、加固、加層”新技術(shù)對舊房屋進(jìn)行改造，實現(xiàn)多層加至高層的目標(biāo)。
莆田鴻立大廈是我國首座經(jīng)過空間房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)后改造成功的項目。記者在現(xiàn)場看到，改造后的鴻立大廈總共20層高，已經(jīng)成功封頂，現(xiàn)在正進(jìn)行外墻面裝修。北京空間房地產(chǎn)開發(fā)(集團(tuán))公司董事長余延慶指著莆田市莆陽路對面的一幢六層樓房告訴記者：“鴻立大廈原來也是這樣的，它原建于1993年，為普通的商住樓。經(jīng)過空間房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)加固加層后，新加14層建筑，新增了16700平方米的面積�！�
該項目被住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部列為國家“十一五”示范工程，并通過住建部科研立項。中國建筑科學(xué)研究院研究員、全國超限高層建筑工程抗震設(shè)防審查專家委員會委員王亞勇說，莆田鴻立大廈已和中央電視臺新址、國貿(mào)大廈三期、上海經(jīng)貿(mào)中心等在中國建筑科學(xué)研究院同一抗震實驗臺成功做了8度以上抗震實驗，是迄今我國建筑行業(yè)抗震加固、加層領(lǐng)域中的標(biāo)志性工程。
據(jù)劉成建介紹，空間房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)的核心體系主要包括外套式基礎(chǔ)處理結(jié)構(gòu)體系、隔震減震結(jié)構(gòu)體系、舊樓空芯板樓層板加固體系、新舊建筑結(jié)構(gòu)連接體系、大跨度梁轉(zhuǎn)換結(jié)構(gòu)體系等。這些結(jié)構(gòu)體系的結(jié)合奠定了低層建筑物向空中高層發(fā)展的可靠基礎(chǔ)，同時有效解除了地震對加層建筑物帶來的安全隱患。
空間房地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)勢明顯
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會和中國投資協(xié)會專門在莆田市聯(lián)合主辦了中國空間房地產(chǎn)開發(fā)新技術(shù)成果現(xiàn)場交流會，有關(guān)部門負(fù)責(zé)人、專家和房地產(chǎn)商參觀了改造后的莆田鴻立大廈。大家普遍認(rèn)為，我國空間房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)已經(jīng)成熟，未來發(fā)展?jié)摿薮�，�?dāng)前空間房地產(chǎn)開發(fā)具有四個明顯的優(yōu)勢。
原樓加高，不多占土地。中國建筑工程總公司科協(xié)副主席、國家科學(xué)技術(shù)獎評審專家陳祥福告訴記者，空間房地產(chǎn)開發(fā)的最大意義在于節(jié)地。現(xiàn)在我國的城市化率已超過50%，每年將有超過2000萬人口流入城市。我們的現(xiàn)狀是既要保證18億畝的耕地紅線，又要擴(kuò)大住房用地，以滿足城市化進(jìn)程中日益增加的住房需求。由于城市人口不斷增加，城市土地成為稀缺資源，工程建設(shè)向空中、地下發(fā)展成為一種必然。由于空間房地產(chǎn)開發(fā)是在原建筑物上加層加高，不用開發(fā)占地，這樣就為當(dāng)前的建設(shè)用地緊張找到了一條新出路。
防止大拆大建，減少建筑垃圾污染。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長劉志峰說，以前舊建筑改造都是大拆大建，造成粉塵、噪聲和建筑垃圾污染。我國每年產(chǎn)生的建筑垃圾有3億多噸。建筑垃圾很難二次利用，只能拉到郊區(qū)深埋或堆放，不但占用了土地而且造成了二次污染。空間房地產(chǎn)開發(fā)不用拆除舊建筑，可以減少建筑垃圾污染。
減少拆遷，有利于社會和諧。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計，我國信訪案件中，80%左右是源于拆遷人與被拆遷人之間的矛盾，由此引發(fā)的一系列社會影響，構(gòu)成社會的不穩(wěn)定因素。王亞勇說，采用空間房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)后，拆遷減少了，矛盾自然也就隨之減少了。
房屋建設(shè)成本降低，有利于平抑房價。據(jù)余延慶介紹，空間房地產(chǎn)項目不需要購買新的土地進(jìn)行建設(shè)，僅此一項就減少了住房建設(shè)中較大的成本。同傳統(tǒng)大拆大建方法相比，這一技術(shù)還可以有效增加建筑容積率，節(jié)省工程投資30%至60%，減少工期一半以上。建設(shè)成本的下降可以很好地滿足當(dāng)前大量低收入人群對于住房的需求，也有利于平抑高企的房價。空間房地產(chǎn)開發(fā)可以很好地融入保障房建設(shè)和廉租房建設(shè)。
需要進(jìn)一步政策引導(dǎo)
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心研究員尹伯悅認(rèn)為，空間房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)節(jié)地、節(jié)材、節(jié)能、節(jié)水，符合環(huán)保建設(shè)的要求，對建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會具有積極意義。它改變了傳統(tǒng)的舊建筑物大拆大建做法，破解了城市中舊建筑物改造的難題，延長了城市原有建筑的壽命，也減少了城市建筑垃圾的產(chǎn)生，為我國舊城改造提供了新思路，應(yīng)積極推廣。
空間房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展?jié)摿薮�，但�?dāng)前推廣過程中也碰到一些問題。尹伯悅、陳祥福、王亞勇、余延慶等專家和業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一些地方政府可能因為土地出讓金的減少而對空間房地產(chǎn)開發(fā)興趣不大，空間房地產(chǎn)開發(fā)需要各級政府的大力支持和協(xié)調(diào)，建議國家在宏觀層面進(jìn)行引導(dǎo)，鼓勵地方政府在金融、土地、建設(shè)、規(guī)劃、稅收等給予優(yōu)惠和幫助。
專家還建議，盡快出臺一系列既有建筑改造的技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)該行業(yè)健康快速發(fā)展。建議將墻改基金、外窗改造資金、平改坡屋面資金、建筑維修資金、節(jié)能和計量改造資金、銀行的裝飾貸款等資金有效地整合用以既有建筑的改造。同時，積極支持各類企業(yè)特別是發(fā)揮民營企業(yè)的優(yōu)勢，引導(dǎo)其在資金、技術(shù)、人才上參與空間房地產(chǎn)開發(fā)。