財(cái)政吃緊 地方加大推地力度
全國(guó)土地出讓收入下降近三成
2012-08-30   作者:記者 梁倩 王政 烏夢(mèng)達(dá)/北京 浙江 廣東報(bào)道  來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
 
【字號(hào)

  29日,國(guó)務(wù)院召開(kāi)十一屆全國(guó)人大常委會(huì)第二十八次會(huì)議,財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人指出,今年前7個(gè)月,我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入13490億元,下降27.1%。與此同時(shí),《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解到,溫州、杭州等地接連被曝出由于財(cái)政吃緊,不斷加大推地力度的現(xiàn)象。
  業(yè)內(nèi)人士表示,房地產(chǎn)調(diào)控的常態(tài)化,對(duì)土地出讓金依賴強(qiáng)的城市來(lái)說(shuō),財(cái)政“緊箍咒”將愈演愈烈。但是,隨著地方推地力度加大和市場(chǎng)變化,房企拿地意愿也會(huì)逐漸增強(qiáng)。因此,專家認(rèn)為,第四季度或?qū)⒂瓉?lái)房企拿地高峰。

  現(xiàn) 象 多地加大推地力度

  29日,在北京、杭州、溫州等城市集中推出大量土地后,合肥市加入推地行列。合肥市國(guó)土資源局土地出讓公告顯示,合肥當(dāng)天集中推出總占地面積達(dá)1755.76畝的22幅土地,其中商業(yè)及住宅用地16幅,占地1391.14畝;工業(yè)用地6幅,占地為364.62畝,超出8月以來(lái),其所有土地供應(yīng)量之和。
  而在此之前,27日,溫州土地出讓推介會(huì)上,溫州市市長(zhǎng)陳金彪表示,溫州將推出52宗,總面積達(dá)3220畝的凈地,包括住宅用地11宗866畝、商住用地9宗472畝、商服用地29宗1831畝。
  推地加速漸成趨勢(shì)。早在今年7月17日,南京市國(guó)土資源局發(fā)布41幅地塊預(yù)公告。在此之后不斷有媒體曝出地方政府大量集中推地,而近期尤甚。
  據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì),近一周內(nèi),除溫州外,杭州推出7宗土地,出讓總面積達(dá)30.34萬(wàn)平方米,成交總價(jià)達(dá)54億元,為杭州近年來(lái)推地量最多的單次拍賣。北京市公布11宗經(jīng)營(yíng)性用地出讓公告,其中宅地9宗。
  8月24日,石家莊市國(guó)土資源局于以27億元的價(jià)格成功出讓8宗地,出讓土地總面積為35.36萬(wàn)平方米。同日,武漢市在一天之內(nèi)集中推出36幅土地,面積達(dá)3229畝。其中,8幅流拍,28幅成交,總成交金額為121.68億元,創(chuàng)下近三年武漢土地單日成交總價(jià)最高的紀(jì)錄。廈門市也將于9月7日公開(kāi)出讓17幅地塊。
  北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示,隨著房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入常規(guī)化,各地方政府土地財(cái)政收入明顯縮減,與此同時(shí),面臨國(guó)外經(jīng)濟(jì)危機(jī),整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境較差的情況下,各地方政府資金尤為困難。
  的確,財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人29日向全國(guó)人大常委會(huì)作關(guān)于今年以來(lái)預(yù)算執(zhí)行情況的報(bào)告時(shí)指出,受部分地區(qū)土地供應(yīng)面積減少、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效應(yīng)繼續(xù)顯現(xiàn)等多因素影響,今年前7個(gè)月,我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入13490億元,下降27.1%。

  動(dòng) 因 土地財(cái)政下降明顯

  縱觀集中推地城市,不難發(fā)現(xiàn),在經(jīng)濟(jì)下滑的背景下,企業(yè)訂單減少,土地交易量急速下降,使多城市完成既定的財(cái)政收入指標(biāo)已經(jīng)變得非常困難。此前,有媒體測(cè)算,全國(guó)有近四成的省市級(jí)地方政府在時(shí)間過(guò)半的情況下,并未完成一半的財(cái)政收入任務(wù),“時(shí)間過(guò)半、任務(wù)過(guò)半”這個(gè)1994年來(lái)財(cái)政歷史上的鐵律已被打破。
  作為曾經(jīng)的土地出讓“狀元”城市的杭州,在28日舉行的杭州市十二屆人大常委會(huì)第二次會(huì)議上,杭州市發(fā)改委提交杭州市2012年上半年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況的報(bào)告。報(bào)告顯示,今年1至6月份,杭州市財(cái)政總收入完成894.23億元,同比增長(zhǎng)0.8%,但地方財(cái)政收入完成460.43億元,下降了2.7%。上半年,市區(qū)地方財(cái)政收入累計(jì)完成396.32億元,下降了3.7%,為預(yù)算的52.8%。特別是今年3至6月份,杭州全市地方財(cái)政收入連續(xù)4個(gè)月出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。值得注意的是,作為財(cái)政收入主要來(lái)源的土地出讓,上半年的表現(xiàn)更是堪憂:1至6月土地出讓收入完成135.54億元,下降了43.4%,只完成了年度計(jì)劃的31.5%,而出讓總金額也創(chuàng)下了5年新低。
  中國(guó)指數(shù)研究院研究員曹旭東在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)認(rèn)為,此次杭州一天推出7宗土地?cái)埥?4億元,可以看成是政府“以價(jià)換量”的結(jié)果。樓市調(diào)控早已傳導(dǎo)到土地市場(chǎng),土地市場(chǎng)冷清背后,是地方政府土地財(cái)政吃緊,對(duì)土地出讓金依賴強(qiáng)的城市,財(cái)政“緊箍咒”愈演愈烈。
  的確,作為一線城市的北上廣深,也同樣面臨財(cái)政下滑的窘境。中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示,2012年上半年,全國(guó)300城市土地出讓金總額6525.98億元,較去年同期下降38%。其中,上海從前兩年的第一名滑落到第九名,出讓金總額184.2億元,僅占去年同期四成,廣州上半年土地出讓金收入94.58億元,同比下降42.2%,減收69.05億元。而北京情況更為嚴(yán)重,截至8月23日,北京共計(jì)獲得土地出讓244億元,與去年前8月的671.95億元相比,下滑約63%。
  “廣州上半年土地出讓收入與預(yù)算相比僅完成五分之一有余!睆V州市財(cái)政局局長(zhǎng)袁錦霞披露,今年上半年,廣州全市國(guó)有土地出讓金收入94.58億元,與預(yù)算相比,減收逾69億元,僅完成年度預(yù)算的五分之一余。同期,廣州房地產(chǎn)業(yè)稅收也持續(xù)下滑,連續(xù)六個(gè)月出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng),上半年降幅達(dá)14.38%,其中銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、契稅分別同比下降9.79%、2.55%、22.26%!
  袁錦霞說(shuō),今年以來(lái),房地產(chǎn)調(diào)控形勢(shì)依然趨緊,廣州土地出讓市場(chǎng)較為平淡,國(guó)有土地出讓金收入降幅較大,從而影響政府性基金收入減收!  V州市發(fā)改委主任潘建國(guó)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況報(bào)告中披露,廣州市房地產(chǎn)投資預(yù)計(jì)將持續(xù)放緩。廣州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速?gòu)?至2月的38.6%快速下滑到1至6月的16.1%,預(yù)計(jì)下半年將持續(xù)放緩。

  預(yù) 計(jì) 四季度或迎房企拿地高峰

  日前,萬(wàn)科董秘譚華杰在投資者交流活動(dòng)上表示,7月份萬(wàn)科買地用了60個(gè)億。他同時(shí)稱,今年四季度是拿地的好時(shí)候,萬(wàn)科還會(huì)再買更多的地。
  “現(xiàn)階段影響土地市場(chǎng)的多方面因素已經(jīng)發(fā)生了悄然轉(zhuǎn)變,包括萬(wàn)科、龍湖、金地等知名開(kāi)發(fā)商,近期參與競(jìng)拍的熱情較年初時(shí)有了明顯的提升。”CRIC研究中心評(píng)論員潘紹之認(rèn)為,市場(chǎng)預(yù)期正在逐步好轉(zhuǎn)。自3月成交量大幅攀升以來(lái),房企對(duì)于市場(chǎng)的信心正在逐步恢復(fù)。與此同時(shí),政府和企業(yè)推地和拿地的意愿正在增強(qiáng),一方面,土地收入銳減帶來(lái)的財(cái)政危機(jī)倒逼地方政府主動(dòng)調(diào)低出讓底價(jià);另一方面,隨著上半年銷售資金的回籠,越來(lái)越多的企業(yè)也具備了拿地的資金條件。
  偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉也預(yù)計(jì),多數(shù)城市今年土地市場(chǎng)“金九銀十”還將繼續(xù)。
  但是,北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為,由于土地價(jià)格并未下行,導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商供應(yīng)謹(jǐn)慎。因此,未來(lái)土地供應(yīng)量和信貸是否會(huì)松動(dòng)是影響企業(yè)拿地意愿的重要因素。另外,由于地價(jià)未下行,而房?jī)r(jià)上漲空間也不大的前提下,房企為把握后期利潤(rùn),拿地積極性并不會(huì)很高。
  的確,雖然自3月以來(lái),隨著企業(yè)“以價(jià)換量”,住宅交易量大幅提升,但是,從各家房企中報(bào)來(lái)看,總體利潤(rùn)較之前下滑明顯。拿“招保萬(wàn)金”四大龍頭房企來(lái)說(shuō),除萬(wàn)科增速較高,金地平穩(wěn)增長(zhǎng)以外,另外兩家均有較大幅度的下滑。報(bào)告顯示,保利營(yíng)業(yè)利潤(rùn)44.91億元,同比增加14.22%,歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為25.10億元,同比下降10.16%,基本每股收益0.35元,同比下降10.16%,而招商更甚,利潤(rùn)同比下降16.9%。與此同時(shí),萬(wàn)科與金地則同比分別上升25.5%和5.1%。
  “從目前土地出讓的情況來(lái)看,下半年土地市場(chǎng)將呈現(xiàn)明顯的不均衡性”。張大偉表示,在各地大力推地的背景下,一些位置比較好的地塊將受到熱捧。但由于土地市場(chǎng)的“以價(jià)換量”尚未完全奏效,地方政府對(duì)土地的定價(jià)依然比較高,預(yù)計(jì)后市土地價(jià)格將總體保持平穩(wěn)。部分前期上漲過(guò)快,或配套落后的郊區(qū)地價(jià)仍有望回落;而地段稀缺的優(yōu)質(zhì)地塊則有望在競(jìng)標(biāo)中小幅上漲。從過(guò)往經(jīng)驗(yàn)看,“地王”項(xiàng)目入市通常表現(xiàn)平平,因此預(yù)計(jì)下半年居住用地“地王”再頻繁出現(xiàn)的可能性較小,房企將以補(bǔ)充高性價(jià)比土地儲(chǔ)備為主,謹(jǐn)慎購(gòu)地。

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