北京再現(xiàn)合作建房 承諾房價(jià)比市場便宜約四成
2012-07-22   作者:孫磊  來源:燕趙都市報(bào)
 
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  在2012年上半年剛剛結(jié)束、市場成交量逐漸回暖的時(shí)刻,合作建房之風(fēng)再度席卷北京樓市。7月11日,北京合作建房項(xiàng)目舉行新聞發(fā)布會(huì),擁有多年房地產(chǎn)銷售經(jīng)驗(yàn)的孫智群進(jìn)軍合作建房,聲稱其建設(shè)的房子比市場價(jià)低40%。沉寂多年的“合作建房”重又進(jìn)入人們的視野。
  買房人聯(lián)合做開發(fā)商,共同出資、選地、設(shè)計(jì)施工、驗(yàn)收入住,以節(jié)約成本,建設(shè)低于市場價(jià)的房子。2004年,聯(lián)想IT工程師于凌罡在中國首次提出這種購房理念,但是因?yàn)?次拿地失敗,合作建房項(xiàng)目終告失敗。
  近10年之后,復(fù)制于凌罡模式的趙智強(qiáng)、孫智群等人能不能夠成功,合作建房到底有什么魔力令人趨之若鶩,記者采訪了合作建房的發(fā)起人孫智群、曾世平等,探討合作建房的樂與憂。

  承諾房價(jià)比市場便宜四成

  毫無疑問,個(gè)人合作建房最為吸引買房人的便是房價(jià)低廉。孫智群在新聞發(fā)布會(huì)上公布了通州北關(guān)環(huán)島往北地塊和大興龐各莊地塊成為北京合作建房的意向地塊。據(jù)其描述,通州及大興地塊交通狀況良好,面積大小合適,體量容易操作。核算地價(jià)成本及建安成本后,通州房價(jià)確定在8900元,大興為7624元。該均價(jià)由地價(jià)成本、土地成本和綜合建設(shè)成本組成,將有2%的浮動(dòng)資金。
  他還透露,在住宅設(shè)計(jì)方面,計(jì)劃戶型實(shí)際使用率和使用效果大于商品房戶型面積,共設(shè)一居、二居、三居、四居四種房型,平均面積在80平方米左右,10萬平方米的土地需召集1300戶合作者。
  這樣的價(jià)格在通州和大興的同等位置極具競爭力,但也有不少人對合作建房能否在招拍掛時(shí)競爭過實(shí)力房企奪得土地提出質(zhì)疑。孫智群回應(yīng)稱,土地市場冷暖均是雙刃劍,“土地市場很冷,必然導(dǎo)致房價(jià)下降的預(yù)期,大家都在等待,這個(gè)時(shí)候我們推出合作建房更有意義。而土地增值的時(shí)候,房企的拿地?zé)崆橛只貋砹,房企通過加價(jià)拿地,成本提高,房價(jià)又會(huì)提升,又會(huì)讓大家看到合作建房的好處。所以我認(rèn)為在一段時(shí)期之內(nèi),合作建房的成功率增加了!
  另外一個(gè)合作建房項(xiàng)目的發(fā)起人曾世平也強(qiáng)調(diào)了房價(jià)的優(yōu)勢。他說:“有錢人可以買商品房,困難人群可以申請公租房、經(jīng)濟(jì)適用房,唯有處在夾心層的人群沒有合適的房子,合作建房的潛在客戶正是這些人!彼J(rèn)為,保守估計(jì)也能比同地段的商品房便宜四成。個(gè)人合作建房首先節(jié)省了融資成本,這部分成本大約占房價(jià)的15%—20%;再就是銷售成本,不需要搞專門的售樓處,也不用招聘售樓小姐,這部分費(fèi)用大約占 10%—15%;還有就是公司利潤,一般房地產(chǎn)企業(yè)利潤最低也要在20%,而合作建房僅僅有3%的管理費(fèi)。此外還能省一筆的就是“公關(guān)費(fèi)用”,“所以便宜四成不是毫無根據(jù)的吹噓”。
  與孫智群高調(diào)公布意向地塊不同,曾世平顯得非常謹(jǐn)慎。他透露,目前已經(jīng)選中了兩個(gè)目標(biāo)地塊,在南四環(huán)與南五環(huán),這里相比較通州地塊更加接近市中心,交通便利,而且開發(fā)程度低,價(jià)格相對便宜。不過,他沒有透露地塊的具體位置!拔×酥氨本┖献鹘ǚ渴〉慕(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),拿地還是低調(diào)些為好”,他說。
  合作建房這個(gè)概念由來已久,在國外合作建房項(xiàng)目往往能夠獲得政府的支持。我國也有相關(guān)的政策,1991年12月31日,由國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組頒發(fā)的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》第六條:“住房投資和建設(shè)體制問題。住房投資和建設(shè)體制的改革,就是把現(xiàn)行由國家、企業(yè)統(tǒng)包的住房投資體制,轉(zhuǎn)換成國家、集體、個(gè)人三方面共同負(fù)擔(dān)的住房投資體制。各地政府應(yīng)大力支持單位或個(gè)人的集資、合作建房,特別是結(jié)合“解!、“解困”進(jìn)行的集資、合作建房。計(jì)劃、金融、財(cái)政、稅收、城建、規(guī)劃、土地等有關(guān)部門應(yīng)該積極配合、支持,通過減免稅費(fèi)等扶持政策,努力降低建房造價(jià)!
  1994年7月18日,由國務(wù)院發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》第二十六條:“鼓勵(lì)集資合作建房,繼續(xù)發(fā)展住房合作社,在統(tǒng)一規(guī)劃的前提下,充分發(fā)揮各方面積極性,加快城鎮(zhèn)危舊住房改造!币陨蠌恼呱详U述了國家對個(gè)人集資建房的態(tài)度是鼓勵(lì)與支持的。
  實(shí)際操作中,合作建房者并沒有獲得政策上的具體支持,曾世平說:“我們在溫州的合作建房項(xiàng)目完全按照商品房建設(shè)的流程來操作,審批的過程更加復(fù)雜了!

  報(bào)名人數(shù)不足 購房者在觀望

  7月12日,孫智群開放的合作建房項(xiàng)目接收到的報(bào)名者還不到百人。而另外一個(gè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人曾世平告訴記者,他們現(xiàn)在已經(jīng)有五百人報(bào)名了,可是仍然沒有達(dá)到預(yù)期的數(shù)量。
  合作建房因其特有的方式而能夠有效控制成本,但前提是能夠有足夠的資金拿到土地。前期的準(zhǔn)備工作非常重要。曾世平說:“北京的地塊比較大,需要吸納的合作者多,在管理和資金方面的壓力也非常大!睂O智群負(fù)責(zé)項(xiàng)目首先需要交納25萬元的預(yù)付款,而曾世平負(fù)責(zé)的項(xiàng)目只需交800元的報(bào)名費(fèi);盡管有500人報(bào)名,但究竟有多少人是真正的合作者還未可知。
  購房者的觀望態(tài)度在孫智群和曾世平等人看來是正常的,畢竟要將如此巨額的資金投入到一個(gè)還未可期的項(xiàng)目之中需要巨大的勇氣。如何建立起組織者與購房者間的信任,也是合作建房必須要跨過的一道坎。
  孫智群介紹說,在地塊招拍掛環(huán)節(jié),買房人要向銀行專管賬戶打入資金。設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等環(huán)節(jié)都將進(jìn)行公開招標(biāo),做到公開公正。如果買房人想中途退出,將退還購買者的本金和利息。不論拿到的地塊處于什么位置,合作建房的價(jià)錢,都會(huì)比開發(fā)商建設(shè)的房價(jià)低百分之四十左右,價(jià)格優(yōu)勢是關(guān)鍵。即使在偏遠(yuǎn)郊區(qū),我們也會(huì)根據(jù)買房人需求,和公交部門洽談,增加那里的線路。
  孫智群同時(shí)介紹了北京合作建房的組織架構(gòu),未來合作建房組織將包括五個(gè)職能板塊:資金監(jiān)管委,保證資金的安全;成本核算部,價(jià)格是否合理,由成本核算委員會(huì)進(jìn)行監(jiān)管;工程質(zhì)量監(jiān)督委員會(huì);監(jiān)察部及法律顧問。他說,有了程序和組織架構(gòu)的保障,合作建房的成功性將大大提高。
  曾世平的項(xiàng)目也意識到了這個(gè)問題,他們的辦法是在銀行建立委托賬戶。合作建房的全部資金都在這個(gè)委托賬戶之中。這個(gè)賬戶的動(dòng)用需要合作建房組織者、業(yè)主代表和銀行三方面的簽字。假如拿地不成功,將會(huì)全額返還預(yù)付資金。
  合作建房的熱潮引起了一些部門的注意,北京市國土局方面曾經(jīng)表示,住房建設(shè)用地只能由具有開發(fā)資質(zhì)的公司通過競拍獲得土地的建設(shè)使用權(quán)。而具有土地開發(fā)資質(zhì)的公司,只要手續(xù)齊全,就可以土地競拍。北京市住建委方面也表示,對合作建房目前沒有明確規(guī)定,但按照現(xiàn)有法規(guī),只要委托的開發(fā)商有正規(guī)的手續(xù)即可。
  中國律師精英網(wǎng)首席律師尹富強(qiáng)提到,合作建房從法律上來說沒有障礙,而且能有效減少中間環(huán)節(jié),在一定程度上避免灰色支出的空間。趙智強(qiáng)團(tuán)隊(duì)中的律師孟憲生則稱,合作建房項(xiàng)目在國外已經(jīng)發(fā)展得非常成熟,只不過國外是以住宅合作社的名義去操作,而國內(nèi)雖然也有一些這樣性質(zhì)的住宅合作社,但由于合作建房多年擱置不提,這些合作社也都不再以此為業(yè)了。孟憲生也是最早的合作建房發(fā)起者之一,還曾參與過于凌罡的合作建房計(jì)劃。在他看來,合作建房是個(gè)可行又有益處的好事,“嘗試著推行,沒什么不可以的。”

  合作建房的春天還沒來

  對于合作建房的前景,許多業(yè)內(nèi)人士都持懷疑的態(tài)度。拿地太難了,于凌罡就是倒在了拿地的環(huán)節(jié)。和他競拍的都是資產(chǎn)雄厚、財(cái)大氣粗的房地產(chǎn)龍頭,許多甚至有央企的背景。曾世平打了個(gè)比方,假如央企要是看中一塊地,它不介意多舉兩次牌。對于合作建房者來說,資金是定額的,假如地塊超過了預(yù)期的價(jià)格,就很難拿到!凹偃缍鄠(gè)一千萬,我自己就能做主,再多了就不行了!痹榔秸f。
  即使拿到了地,房子怎么建起來,怎樣保證質(zhì)量、控制成本?也是一個(gè)難題。面對比市場價(jià)低40%的房子,北漂一族們很難保持冷靜。在趙智強(qiáng)為合作建房創(chuàng)建的QQ群里,每天都有人在熱烈地討論,在這些人眼里,錢是唯一的問題,其他的都好辦。這些人來自各行各業(yè),有搞建筑的,有做工程造價(jià)的,有做裝修的,大家樂觀地說,只要拿到地,自己就能把房子蓋起來。
  在孫智群轟轟烈烈地進(jìn)行推廣時(shí),一家土地評估公司的老總范國才提醒他:“合作建房,實(shí)際上就是要擠掉開發(fā)商的利潤,由合作者自己去充當(dāng)開發(fā)商的角色,這從資金、專業(yè)上,對合作者自己提出了非常高的要求。個(gè)人認(rèn)為,合作建房,可以滿足少部分人的愿望,但若要推廣普及,可能性為零!敝袊(4.02,-0.02,-0.50%)地產(chǎn)的副總周序說:“熱情值得贊賞,但術(shù)業(yè)有專攻,羅馬不是一夜建成的。不反對大家的嘗試,只是希望大家保持清醒和冷靜!
  房子建起來了,產(chǎn)權(quán)證能不能拿到還是一個(gè)未知數(shù)。北京與溫州不同,為了控制房地產(chǎn)投資性需求,北京實(shí)行了極為嚴(yán)格的限購政策。一,在北京連續(xù)滿五年納稅證明(指個(gè)人所得稅)或者在北京連續(xù)滿五年的社會(huì)保險(xiǎn)證明;二,有北京合法有效的暫住證;三,購房人在北京沒有房屋,如果已經(jīng)結(jié)婚,夫妻雙方在北京沒有房屋;四,身份證、結(jié)婚證和戶口本。五,如果在北京以外的地方貸款買過一套房,符合以上條件在北京再貸款買房,首付款要百分之六十以上,包括百分之六十,貸款利率上浮百分之十。
  許多外來務(wù)工者對于限購政策的估計(jì)過于樂觀,有人說:我現(xiàn)在雖然并不滿足條件,但是從拿地到封頂,房子的建設(shè)還需要兩三年時(shí)間,到時(shí)候我的納稅時(shí)限也就達(dá)到了。曾世平說,不用太過于擔(dān)心限購政策,這只是臨時(shí)性的,也許過兩年就會(huì)取消了。事實(shí)上,許多房地產(chǎn)觀察家認(rèn)為,北京的房地產(chǎn)限購政策并不是單純經(jīng)濟(jì)層面的考慮,也有北京對控制外來人口迅速增加的考量,將會(huì)持續(xù)相當(dāng)長的時(shí)間。在限購政策下,一些人群購買了北京的房子之后,不僅無法拿到房產(chǎn)證,其預(yù)付的資金也將面臨缺乏法律保護(hù)的境地。“即使拿不到房產(chǎn)證,憑低于市場價(jià)40%的價(jià)格,房子也可以順利的轉(zhuǎn)讓”,這是不少人的想法,也是導(dǎo)致炒房者參與進(jìn)來的因素。合作建房到底能不能如它所倡導(dǎo)的,讓夾心層也能夠買到房子,而不是給了炒房者更大的利潤空間?這是不少人心中的疑問,事實(shí)上,合作建房中的炒房者不僅存在,而且比重很高,曾世平坦承:與趙智強(qiáng)在溫州的合作建房項(xiàng)目,有30%是炒房者。
  與大多數(shù)合作建房者一樣,曾世平與趙智強(qiáng)在合作建房的初期,滿腔熱情,干勁十足,認(rèn)為自己是在從事一項(xiàng)偉大的事業(yè),漸漸地他們發(fā)現(xiàn),并非所有的購房者都是買不起商品房,而是看中了他們低價(jià)的房源,想以此獲利,也就是我們通常所說的炒房者。曾世平說,打開門做生意,沒有理由拒絕這些人,但是到項(xiàng)目結(jié)束統(tǒng)計(jì)下來,炒房的人能占到30%。
  吸取了溫州經(jīng)驗(yàn),中國合作建房網(wǎng)在接受購房報(bào)名時(shí),除了要求詳細(xì)的身份信息,還增加了一欄,購房者必須注明在本市(北京)有無房屋和房屋數(shù)量,以供組織者篩選。這一舉措到底能起到多大作用,曾世平說:無法徹底杜絕炒房行為,我們這么做也不過是一種手段而已,不敢說起到多大作用。在資金緊張、政策缺位的情況下,合作建房公司對于送上門的生意,難有不做的道理。

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