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江蘇第一高樓綠地紫峰大廈。資料照片 |
“我只想做成點(diǎn)事�！彼陨蕴饚е信剖轿⑿Φ哪�，目光偏向舷窗，“把中國(guó)企業(yè)做成世界企業(yè)，是我一生的理想�！�
飛機(jī)從韓國(guó)首爾飛往上海。作為地產(chǎn)領(lǐng)域在韓投資的中國(guó)企業(yè)家唯一代表，他出席了“2012韓國(guó)外商投資論壇”。因?yàn)橥顿Y9億美元開(kāi)發(fā)濟(jì)州健康醫(yī)療城，韓國(guó)國(guó)土海洋部、知識(shí)經(jīng)濟(jì)部及濟(jì)州特別自治道的官長(zhǎng)視他為上賓。
其實(shí)，他的理想已部分實(shí)現(xiàn)。他一手締造的企業(yè)以逾1800億元的營(yíng)收、約200億元的利稅，成為剛剛出爐的2012年世界500強(qiáng)企業(yè)新科上榜者。
他叫張玉良，他治下的公司是綠地集團(tuán)。
從無(wú)到有，打造一間“全球最大五百家公司”，要多久？
20年。
在非壟斷領(lǐng)域，在貫有“僵硬”之名的國(guó)企體制之下，張玉良創(chuàng)造了“綠地奇跡”。
聽(tīng)政府的話，跟著市場(chǎng)走
2009年6月的一天，在江西南昌紅谷灘中心區(qū)，包括兩座超高層寫(xiě)字樓、超五星級(jí)酒店、大型商業(yè)中心、高檔公寓在內(nèi)的綠地中央廣場(chǎng)項(xiàng)目開(kāi)工。省委書(shū)記到場(chǎng)啟動(dòng)開(kāi)工儀式。
類似領(lǐng)導(dǎo)人為綠地“捧場(chǎng)”的場(chǎng)景時(shí)常出現(xiàn)在圖片新聞或電視畫(huà)面里。
一位財(cái)經(jīng)人士為此評(píng)價(jià)說(shuō)，綠地是一家深諳戰(zhàn)略之道的企業(yè)，它深深懂得如何適應(yīng)中國(guó)特色的政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境，如何把握歷史性的發(fā)展機(jī)遇，從而以時(shí)間換空間，最大限度地奪取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，甚至認(rèn)為“綠地20年堪稱中國(guó)式戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)的活教材”。
果真如此？
“在全國(guó)24個(gè)省60個(gè)城市，我們所到之處，無(wú)不受到政府歡迎�！睆堄窳紝⑦@一現(xiàn)象總結(jié)為“做政府所想，為市場(chǎng)所需”的綠地法則，與政府密切合作。
在他看來(lái)，順應(yīng)地方黨委和政府的發(fā)展需要，順應(yīng)民意和市場(chǎng)需要，企業(yè)方能獲得良好的發(fā)展環(huán)境、核心資源和市場(chǎng)空間。
多年以前，一個(gè)偶然的機(jī)會(huì)，張玉良閱讀了一本介紹印尼華僑林紹良發(fā)家史的書(shū)。當(dāng)年印尼為實(shí)現(xiàn)橡膠國(guó)產(chǎn)化，政府號(hào)召企業(yè)主種植橡膠。林紹良明知種植橡膠并不賺錢(qián)，但他按政府的意圖做了，在政府最需要的時(shí)候大面積地種植。作為回報(bào)，他獲得政府給予的低價(jià)土地。從此，他的事業(yè)飛黃騰達(dá)，終成印尼首富。
林紹良的故事引起張玉良的心靈震撼。“當(dāng)時(shí)我就形成了一個(gè)概念——企業(yè)要做政府想做的事情。”張玉良悟出，“做政府所想”，就是要順著政府的導(dǎo)向發(fā)展。這有兩層含義：第一，每個(gè)地區(qū)都有發(fā)展戰(zhàn)略，符合這一戰(zhàn)略，就有發(fā)展機(jī)會(huì)；第二，政府是一個(gè)強(qiáng)大的機(jī)構(gòu)，就像一臺(tái)機(jī)器。做這個(gè)機(jī)器想做的事情，就容易做成功。
因此，做保障房、做新城建設(shè)、做城市綜合體、做商業(yè)地標(biāo)、對(duì)口支援，綠地與政府保持高度同步。
早在1994年，綠地在做完三個(gè)動(dòng)遷小項(xiàng)目后，獲得創(chuàng)業(yè)的第一桶金：2000萬(wàn)元盈利。如何處置它？張玉良第一次踐行“做政府所想”的理念，拿出1700多萬(wàn)無(wú)償投資，建設(shè)上海滬閔路沿線的綠化帶，為政府排憂�！耙苑筐B(yǎng)綠”的“因”，很快結(jié)出“以綠促房”的“果”——“綠地”不久成為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的優(yōu)秀品牌，進(jìn)入一線梯隊(duì)。
歌德說(shuō)，大膽的見(jiàn)解就好比下棋時(shí)移動(dòng)一個(gè)棋子：它可能被吃掉，但它卻是勝局的起點(diǎn)。
2001年的南昌，同樣的行事邏輯在演繹。當(dāng)?shù)卣惹行枰_(kāi)發(fā)新區(qū)，而當(dāng)?shù)仄髽I(yè)普遍不看好。綠地毅然前往投資，最終以每畝46萬(wàn)多元受讓200多畝土地，所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目大獲成功。由此，“新城開(kāi)發(fā)模式”、“城市綜合體模式”成為綠地進(jìn)軍中原、西北諸地的主要商業(yè)模式，即沿著地方政府改造城市的思路去競(jìng)標(biāo)拿地、投資開(kāi)發(fā)。
有評(píng)論人士指出，30余年來(lái)，地方經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展有賴于兩端：一是土地財(cái)政，一是招商引資。而綠地“做政府所想”戰(zhàn)略恰恰將兩者有機(jī)結(jié)合起來(lái)，自然備受政府歡迎。
“我們是最懂得政府的開(kāi)發(fā)商�！睆堄窳疾恢M言，綠地是做當(dāng)?shù)卣胱龆肿霾涣嘶蛘卟蝗菀鬃龅氖�，“在服�?wù)全國(guó)的過(guò)程中發(fā)展壯大自己�！�
賺錢(qián)的項(xiàng)目要做，不掙錢(qián)甚至虧本的買賣也要做，只要是政府所需。譬如保障房，近兩年來(lái)各地方政府都有指標(biāo)，僅在上海地區(qū)，綠地就先后啟動(dòng)建設(shè)了江橋基地、南翔基地、長(zhǎng)興島配套商品房項(xiàng)目、嘉定城北站大型居住社區(qū)項(xiàng)目等多個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積超過(guò)200萬(wàn)平方米，總投資規(guī)模超過(guò)100億元。此外，在西安、蕪湖、濟(jì)南、武漢等地，綠地均積極承擔(dān)保障房項(xiàng)目的建設(shè)，總建筑面積已超過(guò)130萬(wàn)平方米�！�
在商言商。在恪守“做政府所想”的同時(shí)，綠地還堅(jiān)持另一法則：“為市場(chǎng)所需”，按經(jīng)濟(jì)規(guī)律做企業(yè)。綠地在投資中堅(jiān)持四條“軍規(guī)”：一是反周期投資策略。在市場(chǎng)低迷時(shí)期主動(dòng)調(diào)整，在市場(chǎng)較好時(shí)期謹(jǐn)慎而為，避免非理性市場(chǎng)競(jìng)價(jià)；二是可進(jìn)可慢策略，如遇政策環(huán)境調(diào)整，做到能快投也能慢投；三是低成本擴(kuò)張策略；四是高杠桿策略，盡量通過(guò)快速周轉(zhuǎn)，取得經(jīng)濟(jì)規(guī)模和高于行業(yè)平均水平的投資回報(bào)率。
正是有賴于“做政府所想，為市場(chǎng)所需”這一在張玉良看來(lái)是“透明的、邏輯圓滿的政商關(guān)系”，綠地在全國(guó)60個(gè)城市的地產(chǎn)、能源、金融投資，勢(shì)如破竹。
“混血”股權(quán) 混合經(jīng)營(yíng)
《財(cái)富》統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年綠地實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入228.729億美元。營(yíng)業(yè)收入的分項(xiàng)構(gòu)成表明，綠地是家房地產(chǎn)主業(yè)突出，能源、金融等相關(guān)產(chǎn)業(yè)并舉發(fā)展的特大型企業(yè)。
股權(quán)結(jié)構(gòu)則顯示，綠地集團(tuán)是家國(guó)資控股的混合所有制非上市公司，兩家國(guó)有企業(yè)代表國(guó)資持股51%，800多名員工通過(guò)職工持股會(huì)集體持股40%多，剩余3%的股份則由一家民營(yíng)企業(yè)投資持有。
如此罕見(jiàn)的“混血”股權(quán)，令綠地顯得與眾不同。
這個(gè)夏天，對(duì)于全球經(jīng)濟(jì)而言都是個(gè)難熬的季節(jié)。歐美沉疴與新經(jīng)濟(jì)體新病在7月9日發(fā)布的2012年《財(cái)富》世界500強(qiáng)排行榜上投下一片陰霾。但驚奇總是存在，中國(guó)仍有13家企業(yè)新晉上榜，排行第483位的竟是家與房地產(chǎn)有關(guān)的企業(yè)——綠地集團(tuán)，比同是新科“500強(qiáng)”的招商銀行排位還要靠前16位。
2012年，綠地集團(tuán)將銷售目標(biāo)鎖定在確保業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入2300億元�！吧习肽甑哪繕�(biāo)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，關(guān)鍵看下半年。”綠地一位高管告訴記者。“我們處在一個(gè)非常重要的發(fā)展時(shí)期，”張玉良信心滿滿，下一個(gè)五年，要“把綠地集團(tuán)帶入到全球企業(yè)200強(qiáng)的陣營(yíng)”。
綠地究竟是家什么企業(yè)？
在登上“財(cái)富”500強(qiáng)榜單的中國(guó)公司中，綠地排在倒數(shù)第五位。是偶然所賜還是必然結(jié)果？
都說(shuō)退潮的時(shí)候才能看清裸泳者。今年以來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)下行，企業(yè)銷售不振，盈利能力急劇下降，資金鏈斷裂時(shí)有發(fā)生，一些曾被視為樣板的知名大企業(yè)，如綠城，也都命懸一線。哀鴻聲里，財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)顯示，前5個(gè)月國(guó)企利潤(rùn)降了一成多，其中地方國(guó)企利潤(rùn)同比下降16.1%。而綠地集團(tuán)一季度實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入466億元、財(cái)務(wù)結(jié)算收入420億元、利潤(rùn)總額20億元，同比分別增長(zhǎng)30%、49%和44%。預(yù)計(jì)上半年業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入超1100億元，利潤(rùn)總額將超55億元，增長(zhǎng)率都將超過(guò)55%。
應(yīng)該說(shuō)，綠地沒(méi)有“裸泳”。是什么支撐了它逆勢(shì)增長(zhǎng)、擊水中流？
綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁張玉良說(shuō)，得益于產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)與資本經(jīng)營(yíng)并舉，平抑風(fēng)險(xiǎn)，疊加盈利。
與外間多數(shù)人的印象迥異，綠地并不是一個(gè)單純的房地產(chǎn)企業(yè)，而是一個(gè)地產(chǎn)、能源與金融三業(yè)鼎立的集團(tuán)。房地產(chǎn)業(yè)是其核心主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，項(xiàng)目遍及全國(guó)24個(gè)省60個(gè)城市，并成功進(jìn)入韓國(guó)濟(jì)州實(shí)施海外發(fā)展戰(zhàn)略。但與一般地產(chǎn)商不同，綠地在產(chǎn)品類型、品牌、科技含量等方面均居全國(guó)領(lǐng)先地位，超高層、大型城市綜合體、酒店等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)載體建設(shè)方面尤為突出，建成和在建的超高層城市地標(biāo)建筑達(dá)17幢，其中3幢高度位列世界排名前十。在建和經(jīng)營(yíng)中的酒店有近50家。
能源和金融是綠地集團(tuán)的次支柱產(chǎn)業(yè)。目前，其能源已形成涵蓋煤炭生產(chǎn)、加工、儲(chǔ)運(yùn)、分銷及石油倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、銷售等完整產(chǎn)業(yè)鏈，擁有煤礦資源總儲(chǔ)量近6億噸，年產(chǎn)量超過(guò)1500萬(wàn)噸，2011年的營(yíng)收超過(guò)800億元。同時(shí)，綠地還積極打造金融全產(chǎn)業(yè)鏈，控股遼寧盤(pán)錦銀行，入股錦州銀行、上海農(nóng)村商業(yè)銀行、東方證券等，并發(fā)起成立了國(guó)內(nèi)注冊(cè)資本額最大的小額貸款公司。2012年1月，綠地金融控股集團(tuán)掛牌成立。
在別人衰退時(shí)崛起
1992年，是綠地元年，也是張玉良的人生轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
這年7月，上海市農(nóng)委下屬3家企業(yè)共出資1000萬(wàn)元，上海市建委下屬企業(yè)出資1000萬(wàn)元，共同組成“上海市綠地開(kāi)發(fā)總公司”。
拿著一紙16開(kāi)的“總經(jīng)理”任命狀，前上海市農(nóng)委住宅辦副主任張玉良走出在外灘12號(hào)的辦公室，租借辦公場(chǎng)所，花4000元一個(gè)月租了一輛桑塔納，開(kāi)始滿世界追尋他的“綠地夢(mèng)”。
最初的5年，綠地將“求生存，謀發(fā)展”的根據(jù)地放在上海城鄉(xiāng)結(jié)合部，小打小鬧，做些規(guī)模不大的動(dòng)遷項(xiàng)目、搞搞綠化。機(jī)會(huì)在第二個(gè)五年迸發(fā)。抓住上海舊城改造的戰(zhàn)略性機(jī)遇，綠地實(shí)現(xiàn)“農(nóng)村包圍城市”，殺回市中心開(kāi)發(fā)商品房，市場(chǎng)占有量迅速做到第一。
進(jìn)入新千年后，亞洲金融危機(jī)的陰影已散去，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)逐日回暖，國(guó)有大地產(chǎn)企業(yè)、外資地產(chǎn)紛涌而入，地價(jià)不斷走高，競(jìng)爭(zhēng)壓力陡升。已有一定實(shí)力的綠地，不是與其對(duì)陣，而是選擇避其鋒芒，進(jìn)軍二、三線城市。
“那時(shí)上海一塊地動(dòng)輒幾十億，這些錢(qián)在外地可以做好多個(gè)項(xiàng)目。”張玉良堅(jiān)信，資本在流動(dòng)中升值，單個(gè)利潤(rùn)率并不是整體收益的決定因素，只要能提高資金的周轉(zhuǎn)速度，在二、三線城市同樣可以賺大錢(qián)。
綠地將新戰(zhàn)場(chǎng)選在南昌。其時(shí)，南昌市為了開(kāi)發(fā)贛江西岸新區(qū)，將市政府搬到了西岸紅谷灘，但因?yàn)槲恢闷�，地產(chǎn)企業(yè)跟進(jìn)者寥寥。張玉良有理由相信南昌市開(kāi)發(fā)新區(qū)的決心，當(dāng)時(shí)江西的主政者曾是張?jiān)谏虾Ｊ修r(nóng)委時(shí)的老領(lǐng)導(dǎo)。2001年12月，綠地在南昌的第一個(gè)項(xiàng)目“濱江豪園”正式啟動(dòng)，兩年后進(jìn)入收獲期，很快就銷售一空。
恰恰就在此時(shí)，上海開(kāi)始對(duì)過(guò)熱的樓市調(diào)控。當(dāng)上海灘的對(duì)手們面對(duì)驟然變冷的市場(chǎng)，漫漫然尋找出路時(shí)，綠地仍保持著每年30%的增速突飛猛進(jìn)。綠地在中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)中的排名一路躍升：2004年第274位、2005年第249位、2006年第209位。
南昌一役打響了綠地在全國(guó)擴(kuò)張的第一槍，其全國(guó)發(fā)展戰(zhàn)略的基調(diào)由此確立，伴隨著城市化浪潮的迅猛推進(jìn)，閃電般落子中西部地方政府有強(qiáng)烈發(fā)展意愿卻又滿目荒涼的城市新興地帶，以精準(zhǔn)的戰(zhàn)略眼光搶占未來(lái)。
張玉良說(shuō)，2001年啟動(dòng)“異地攻略”后，綠地集團(tuán)才算真正進(jìn)入了快速發(fā)展期。