連續(xù)兩次降息引發(fā)各界對(duì)樓市走向的種種猜測(cè)，而開(kāi)發(fā)商借機(jī)造勢(shì)，“地王”重現(xiàn)，地產(chǎn)廣告卷土重來(lái)。在市場(chǎng)的拉鋸時(shí)期，政策面的每一點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)都會(huì)讓購(gòu)房者的信心備受考驗(yàn)。 　　業(yè)內(nèi)人士警示，國(guó)家各部委一再?gòu)?qiáng)調(diào)，下半年房地產(chǎn)調(diào)控決心不動(dòng)搖、方向不改變、力度不放松。購(gòu)房者應(yīng)保持理性態(tài)度，認(rèn)清住房將逐步回歸到居住的基本屬性，避免踏入開(kāi)發(fā)商“托市”的陷阱。新華社記者 盧漢欣

    記者日前從房地產(chǎn)行業(yè)研究機(jī)構(gòu)獲悉，在樓盤促銷力度加大、剛性需求集中入市的影響下，天津房地產(chǎn)市場(chǎng)上半年呈現(xiàn)交易量顯著上升的情況，特別是在5、6月份連創(chuàng)新高。分析人士指出，在下半年樓市調(diào)控政策持續(xù)的背景下，開(kāi)發(fā)商資金壓力加大、投機(jī)投資需求受到打壓和剛性需求入市等多重因素交織，樓市可能仍將面臨深度調(diào)整�！�

　　交易商“以價(jià)換量”樓市成交量顯著上升

　　經(jīng)中原地產(chǎn)(天津)投資顧問(wèn)部對(duì)房管局公布的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，上半年天津新建商品住宅共成交34306套，成交總面積357.83萬(wàn)平方米。二手住宅成交23085套，成交面積177.9萬(wàn)平方米。根據(jù)對(duì)上述數(shù)據(jù)的分析，中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部高級(jí)區(qū)域總監(jiān)朱慶江認(rèn)為，2012年上半年天津市住宅市場(chǎng)成交量平均增長(zhǎng)為20%-25%。
　　在新建商品房方面，朱慶江說(shuō)，去年10月份是成交量的低谷期，而進(jìn)入2012年以來(lái)，成交量不斷突破，主要原因是在嚴(yán)格的政策調(diào)控下，開(kāi)發(fā)商大幅降價(jià)，而刺激了市場(chǎng)需求。此外，國(guó)家對(duì)首套貸款、家庭購(gòu)房等的政策優(yōu)惠，也刺激了客戶的購(gòu)買欲望�！敖衲�5.6月份開(kāi)始，新建商品房的成交量幾乎是每周甚至每天都在創(chuàng)新高�！�
　　此外，據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，目前天津在售新盤共有447個(gè)，六月底與一月初報(bào)價(jià)相比，共有95個(gè)新盤降價(jià)，約占在售樓盤總量的21.25%。其中，普通住宅單價(jià)降幅從20元/平方米到3800元/平方米不等，平均降幅7.77%。再加之以自住、改善為目的的剛性購(gòu)房需求開(kāi)始入市，成交量“暴漲”刺激了天津樓市的“小陽(yáng)春”。
　　二手房方面，我愛(ài)我家市場(chǎng)研究中心分析人士指出，2012年上半年，天津市二手私產(chǎn)住宅成交量保持穩(wěn)中有升，結(jié)束了自2011年以來(lái)的連續(xù)下滑趨勢(shì)，成交總量環(huán)比上漲一成。特別是在春節(jié)后首輪剛性需求集中入市的帶動(dòng)下，天津二手房市場(chǎng)成交量環(huán)比出現(xiàn)小幅上漲，但是宏觀調(diào)控限貸、限購(gòu)等政策仍嚴(yán)厲執(zhí)行，投資投機(jī)需求依舊難以入市，新建商品房項(xiàng)目大力度優(yōu)惠促銷等，使得購(gòu)房者對(duì)于房?jī)r(jià)下降的觀望氛圍依然較強(qiáng)，因此2012年上半年天津二手房市場(chǎng)成交呈現(xiàn)小幅增量的走勢(shì)。

　　結(jié)構(gòu)性需求依然突出小戶型成交活躍

　　我愛(ài)我家市場(chǎng)研究中心研究發(fā)現(xiàn)，今年上半年，天津二手私產(chǎn)住宅成交均價(jià)與去年仍呈現(xiàn)小幅上揚(yáng)的趨勢(shì)，但是從上半年各月的成交情況來(lái)看，價(jià)格的上漲主要受熱點(diǎn)戶型價(jià)格所帶動(dòng)，如，低價(jià)位、中小戶型房源相對(duì)集中的片區(qū)，二手房成交量出現(xiàn)大幅上漲，成交均價(jià)也相對(duì)堅(jiān)挺，而高端片區(qū)并未受到市場(chǎng)活躍度整體增強(qiáng)的影響，買賣雙方的議價(jià)空間仍然較大。
　　記者調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)樓市調(diào)控的效果顯著，120平方米以上大戶型房源成交持續(xù)走低，剛性需求居主導(dǎo)地位，90平方米以下中小戶型占據(jù)整體的八成左右。在整體的價(jià)格結(jié)構(gòu)中，由于以剛需為主導(dǎo)的市場(chǎng)中，低總價(jià)的中小戶型成交提升，因此總價(jià)120萬(wàn)元以內(nèi)的房源增量顯著，尤其80萬(wàn)元以內(nèi)的低價(jià)房源成為2012年上半年的主流戶型。
　　此外，天津樓市新建商品房市場(chǎng)活躍度明顯大于二手房市場(chǎng)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，天津二季度二手房成交量連續(xù)3個(gè)月保持平穩(wěn)走勢(shì)。盡管今年上半年，央行三次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，6月8日三年半來(lái)首次降息，重新恢復(fù)首套房貸的8.5折優(yōu)惠利率，但限購(gòu)、限貸等專門針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策仍然嚴(yán)厲執(zhí)行，二手房市場(chǎng)整體的觀望氛圍并未扭轉(zhuǎn)。
　　除新房“以價(jià)換量”帶來(lái)成交量的快速回升外，開(kāi)發(fā)商與二手房中介企業(yè)的聯(lián)動(dòng)銷售，也成為天津樓市上半年的鮮明特點(diǎn)。記者從一些研究部門獲悉，目前通過(guò)二手房中介渠道達(dá)成的成交量，已經(jīng)占新房整體銷量的20%-30%，部分項(xiàng)目甚至更高。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，下半年隨著新房銷售壓力的增加，開(kāi)發(fā)商將繼續(xù)加強(qiáng)與二手房中介的聯(lián)動(dòng)業(yè)務(wù)。

　　業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)下半年天津樓市仍將深度調(diào)整

　　進(jìn)入下半年以來(lái)，中國(guó)人民銀行年內(nèi)第二次利率的調(diào)整。我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司企劃總監(jiān)陳萌表示，降息可進(jìn)一步減輕購(gòu)房者還款負(fù)擔(dān)，但降息更多的是針對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速放緩。他預(yù)測(cè)，天津樓市下半年市場(chǎng)仍將處于深度調(diào)整中，投資投機(jī)需求繼續(xù)被抑制，剛性自住需求在降息的利好下將會(huì)平穩(wěn)釋放，房?jī)r(jià)保持穩(wěn)中有降的趨勢(shì)。這主要源于以下三方面因素：
　　首先，本次央行發(fā)布降息幅度的同時(shí)，附加了“個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間不做調(diào)整，金融機(jī)構(gòu)要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的各項(xiàng)住房信貸政策，繼續(xù)抑制投機(jī)投資性購(gòu)房”的說(shuō)明。表明樓市的限貸以及限購(gòu)政策難以出現(xiàn)松動(dòng)，投資投機(jī)需求難以入場(chǎng)，成交量不會(huì)出現(xiàn)快速的反彈。
　　其次，降息在一定程度上降低貸款購(gòu)房者的還款壓力及入市門檻，使得部分剛性自住需求得到利好，加之當(dāng)前新建商品房及部分二手房?jī)r(jià)格已出現(xiàn)下滑，因此會(huì)使得部分自住需求逐步入市，從而帶動(dòng)市場(chǎng)交易活躍度的提升。
　　另外，下半年在調(diào)控持續(xù)的背景下，房?jī)r(jià)仍將保持穩(wěn)中有降的趨勢(shì)。新建商品房方面，降息對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金鏈壓力緩解有限，加之市場(chǎng)供大于求的現(xiàn)在難以扭轉(zhuǎn)，因此會(huì)持續(xù)降價(jià)促銷；隨著新房?jī)r(jià)格的回落，其周邊部分二手房的議價(jià)空間也將隨之增大，房?jī)r(jià)仍將保持穩(wěn)中有降的態(tài)勢(shì)，不會(huì)出現(xiàn)反彈。
　　在展望天津下半年樓市狀況時(shí)，中原地產(chǎn)(天津)董事總經(jīng)理殷則環(huán)分析，今年上半年市場(chǎng)成交量的上升，主因是開(kāi)發(fā)商經(jīng)歷了去年市場(chǎng)低迷后以價(jià)換量的結(jié)果，也有降息、降準(zhǔn)及利率下調(diào)的刺激。后半年成交量應(yīng)該在目前基礎(chǔ)上保持平穩(wěn)，市場(chǎng)主線仍將是大部分開(kāi)發(fā)商以價(jià)換量。
　　搜房網(wǎng)研究人士也表示，上半年天津樓市主要集中在中小戶型，有效需求和購(gòu)買力較強(qiáng)的購(gòu)房需求已經(jīng)被消化和滿足，因此下半年市場(chǎng)或許會(huì)再度陷入供過(guò)于求和成交萎縮的局面。開(kāi)發(fā)商只有繼續(xù)采取積極的促銷策略，才有可能既穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)又調(diào)控房?jī)r(jià)，使得經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)都可以健康和持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。