房地產(chǎn)調(diào)控再次走到一個(gè)關(guān)鍵的十字路口，關(guān)于調(diào)控是否松動(dòng)的爭(zhēng)議暗涌。
“應(yīng)放松對(duì)一線城市高端住宅的限購(gòu)。”日前據(jù)《中國(guó)日?qǐng)?bào)》報(bào)道，全國(guó)政協(xié)常委會(huì)在一份提案中如此建議。
本報(bào)記者6月21日獲悉，上述建議只是全國(guó)政協(xié)針對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)下滑提出的整套提案中的一小部分，并非專門針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控。并有不愿具名的全國(guó)政協(xié)委員對(duì)記者表示，這也并不代表所有委員的意見。
全國(guó)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任李德水20日說(shuō)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，要把限購(gòu)與促銷相結(jié)合，堅(jiān)決防止房?jī)r(jià)反彈并努力實(shí)現(xiàn)價(jià)格理性回歸的調(diào)控目標(biāo)。
根據(jù)北京住建委官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至6月18日，本月內(nèi)住宅簽約均價(jià)為21238元每平方米，環(huán)比5月上漲了7.7%，年內(nèi)均價(jià)首次超過(guò)2萬(wàn)。此外，廣州、深圳樓市成交價(jià)格也在過(guò)去一周創(chuàng)下限購(gòu)以來(lái)的新高。
在這火爆跡象背后，究竟是哪些因素推動(dòng)樓市反彈？反彈能夠持續(xù)么？
央地博弈
從中央層面來(lái)看，限購(gòu)并未放松。這從最近一周來(lái)各部門密集辟謠房地產(chǎn)調(diào)控放松可以看出端倪。住建部甚至在6月19日重申，堅(jiān)持限購(gòu)限貸為核心的調(diào)控政策不動(dòng)搖，并配合金融部門執(zhí)行差別化個(gè)貸政策。
但是，由于土地出讓金大幅下滑，地方財(cái)政受損，今年各地樓市政策微調(diào)沖動(dòng)普遍存在。
據(jù)接近湖南發(fā)改委的人士對(duì)本報(bào)記者表示，5月底國(guó)家發(fā)改委文件確實(shí)傳達(dá)了“利率優(yōu)惠、降低首付比例、減免相關(guān)稅費(fèi)等措施支持居民購(gòu)買首套普通住房”的信息。
而這，或許是上半年多個(gè)地方政府出臺(tái)的鼓勵(lì)剛需入市政策的依據(jù)。據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，近40個(gè)城市已出臺(tái)了微調(diào)政策，具體手段包括調(diào)整公積金貸款首付及上限、重新定義“普通住宅”，減免購(gòu)房契稅或退稅，以及對(duì)特定住房進(jìn)行購(gòu)房補(bǔ)貼等。
在北京，甚至出現(xiàn)了購(gòu)房資格造假規(guī)避限購(gòu)的情況。據(jù)北京不愿具名的中介人士透露，具體有兩種方式，一是把外地戶籍購(gòu)房者變通“做入”北京集體戶，全部費(fèi)用加起來(lái)大概萬(wàn)元；一種是代辦北京工作居住證，“只要是統(tǒng)招統(tǒng)分的本科畢業(yè)，正在北京繳納社保，就可以辦理，”記者咨詢北京的一家代辦機(jī)構(gòu)稱，工作證確需6萬(wàn)元，但辦理時(shí)間需要6-7個(gè)月。
此外，地方政府利用地價(jià)推高房?jī)r(jià)的手法也很純熟。5月底至今，北京、廣州、上海等地接連推出優(yōu)質(zhì)宅地，吸引開發(fā)商入場(chǎng)，并造出新地王。
“地方政府土地營(yíng)銷的手段很高明，甚至?xí)?lián)手一些旗下的企業(yè)做局，推高地價(jià)，最后傳導(dǎo)到本區(qū)域的房?jī)r(jià)�！鄙虾Ｒ患掖笮偷禺a(chǎn)商投資部人士向本報(bào)記者坦言，地方政府往往選擇在市場(chǎng)回暖時(shí)推出優(yōu)質(zhì)土地，而在市場(chǎng)冷清時(shí)，“雪藏”好地。
瑞信中國(guó)研究主管陳昌華指出，以上狀況，或許正是多年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)與政府政策博弈的延續(xù)，亦是多年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控屢次未果、房?jī)r(jià)與居民收入越來(lái)越背離的原因。
央行的最新調(diào)查也顯示，近7成居民認(rèn)為目前房?jī)r(jià)太高，難以承受，但悖論的是，選擇下半年出手的人，卻比上季度增加了。
“我擔(dān)心今年會(huì)漲得越來(lái)越多，我看的幾套房子現(xiàn)在比2月份已經(jīng)漲了10萬(wàn)-15萬(wàn)了。”深圳市民朱敏(化名)對(duì)本報(bào)記者說(shuō)。
流動(dòng)性寬松之惑
接受本報(bào)記者采訪的開發(fā)商、房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)人士均認(rèn)為，除地方政策變通微調(diào)之外，貨幣政策的預(yù)調(diào)微調(diào)，更助推市場(chǎng)逐步回暖。
北京中原地產(chǎn)總監(jiān)張大偉、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭(微博)便指出，貨幣因素是房?jī)r(jià)逐步止跌乃至上漲的根本因素。
據(jù)深圳中原整理，自“新國(guó)八條”出臺(tái)以來(lái)，市場(chǎng)經(jīng)歷了3次加息及6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，市場(chǎng)流動(dòng)性整體收緊，增加了房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金的難度，也提高了購(gòu)房成本，到2011年底，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)明顯下跌。但隨后貨幣政策卻開始松動(dòng)。
2011年11月底，央行宣布降存準(zhǔn)率，2012年2月中，央行再降存準(zhǔn)率，“這導(dǎo)致市場(chǎng)格局悄然發(fā)生變化”。深圳中原有關(guān)人士稱，這一次對(duì)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生了巨大沖擊，開始出現(xiàn)波動(dòng)現(xiàn)象，各大商業(yè)銀行紛紛下調(diào)首套房貸利率，5月18日央行再次降低存款準(zhǔn)備金率，不斷寬松的流動(dòng)性直接催生了樓市“紅五月”。
那么，這些流動(dòng)性是如何流入樓市的呢？本報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除了首套房貸款利率優(yōu)惠之外，在廣州、深圳等地，針對(duì)二套、多套房的限貸政策已經(jīng)變相放松，“夫妻雙方擁有一套房產(chǎn)的，只要另一方?jīng)]有貸款記錄，就可以辦理首套房貸款，享受利率下調(diào)優(yōu)惠，”深圳多位中介人士透露說(shuō)。而這，已經(jīng)突破了二套房首付六成、利率上浮1.1倍的調(diào)控政策。
廣州一家中介網(wǎng)點(diǎn)的工作人員透露，目前有一小部分銀行在執(zhí)行“二套”的認(rèn)定上有松動(dòng)，“如果你能提供還清證明，我有辦法幫你在一些銀行申請(qǐng)到房貸”，這位工作人員說(shuō)，在部分銀行，如果購(gòu)房人此前的按揭已經(jīng)還清，出具還清證明，即使擁有二套房產(chǎn)也仍可以申請(qǐng)房貸。
貨幣寬松之下，之前被壓抑的改善型和投資型需求紛紛進(jìn)場(chǎng)。據(jù)易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，5月份20個(gè)典型城市中小戶型(90-140平)成交增幅最大，說(shuō)明部分改善性需求也開始入市了。
降息促使預(yù)期改變？
在成交量上升之時(shí)，便早有開發(fā)商打起了悄悄漲價(jià)的主意，并開始積極走量。這種現(xiàn)象在降息之后更加明顯，“市場(chǎng)主體預(yù)期的方向已發(fā)生轉(zhuǎn)變”。深圳中原總經(jīng)理李耀智說(shuō)。
李分析稱，最近一次降息，從理論上來(lái)看，并非直接面向房地產(chǎn)市場(chǎng)，并且宏觀調(diào)控的總基調(diào)仍未變，限購(gòu)在短期內(nèi)并不會(huì)松動(dòng)。但是，不得不承認(rèn)，在此敏感期，降息無(wú)疑將更加堅(jiān)定了市場(chǎng)預(yù)期的轉(zhuǎn)向，同時(shí)將會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生巨大的沖擊。
新華社最近發(fā)表文章亦指出，降息導(dǎo)致購(gòu)房者心理發(fā)生微妙變化。而購(gòu)房者的心理變化，被房地產(chǎn)開發(fā)商充分利用。一些開發(fā)商有意釋放“房?jī)r(jià)已見底、調(diào)控將放松”的信號(hào)，誘導(dǎo)購(gòu)房者出手�！安慌懦_發(fā)商在唱多賣空”。中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，過(guò)去一年來(lái)，樓盤都不好賣，竣工面積增加百分之二三十，可銷售面積卻下滑16%，明顯供大于求，開發(fā)商壓力大，需要回款，少數(shù)樓盤出現(xiàn)的熱賣現(xiàn)象，有炒作之嫌。
大摩投資分析師吳漢青指出，房地產(chǎn)大量的庫(kù)存仍舊是困擾企業(yè)現(xiàn)金流的問(wèn)題。根據(jù)國(guó)泰君安的統(tǒng)計(jì)，目前15個(gè)主流城市新房平均可售面積接近歷史高點(diǎn)，較2010年4月的歷史低點(diǎn)上升85%。其中，上海和廣州的可售量處于歷史高位，分別為1008萬(wàn)平方米及724萬(wàn)平方米。
據(jù)媒體報(bào)道，住建部已著手匯總分析北上廣深等地樓市成交數(shù)據(jù)，做好“政策儲(chǔ)備”，及時(shí)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。