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中信龍?zhí)稁X項目拿地8年才動工，拿地成本僅數(shù)百元/平方米，項目售價卻高達(dá)萬元，但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在博鰲涉嫌囤地的不止中信地產(chǎn)一家，知名度較高的還包括早在1999年就進(jìn)駐博鰲的中遠(yuǎn)。
由于博鰲亞洲論壇的關(guān)系，開發(fā)商早期在此開發(fā)的多為酒店、公寓類投資收益較慢的項目，業(yè)內(nèi)分析指出，開發(fā)商正是利用囤地和土地升值的收益來平衡其他項目回報期過長的缺陷，至少從2001年開始，僅龍?zhí)稁X地塊，土地閑置現(xiàn)象就一直未曾杜絕。
博鰲成囤地“重災(zāi)區(qū)”
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》關(guān)于中信地產(chǎn)龍?zhí)稁X項目被叫停的報道稱，從2003年拿地到2011年動工建設(shè)，龍?zhí)稁X項目地塊閑置了8年，其涉嫌囤地值得關(guān)注。
記者近日在博鰲調(diào)查發(fā)現(xiàn)，龍?zhí)稁X盤踞了中信地產(chǎn)和中遠(yuǎn)發(fā)展股份有限公司(以下稱中遠(yuǎn))兩大開發(fā)商。
當(dāng)?shù)厝藢執(zhí)稁X的舊景記憶猶新。
一名當(dāng)?shù)鼐用裢嘎�，以前龍�(zhí)稁X還是一片郁郁蔥蔥的樹林，近些年由于房地產(chǎn)開發(fā)，開始變熱鬧；但是，除了已經(jīng)建成的博鰲國賓館以外，其他地塊一直未見動工。
據(jù)中遠(yuǎn)集團(tuán)的公告，2001年9月，中遠(yuǎn)征得龍?zhí)稁X建設(shè)用地。但這塊地的開發(fā)進(jìn)度如何，此后卻無從查起，直到2010年，國土部公布的1457幅閑置土地黑名單，這塊地才回歸公眾視野。
在國土部的這份黑名單中，中遠(yuǎn)共有5塊地“上榜”，其中包括龍?zhí)稁X山景別墅用地和龍?zhí)稁X高爾夫球場用地，供地面積超過98公頃，這兩塊地都是在2001年10月份就簽訂了合同，約定動工時間為2002年10月，竣工時間則為2004年10月。
直到2010年因閑置被曝光，這兩幅地塊依舊沒有動工。
截至目前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者還未了解到兩地塊的最新動向。除上述中信地產(chǎn)和中遠(yuǎn)之外，一些小型房企囤地現(xiàn)象也不少見，其中海南曉奧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于1996年拿到博鰲的兩幅商服用地，但土地至少閑置了14年。
低收益落差
博鰲房地產(chǎn)的發(fā)展軌跡始于博鰲亞洲論壇，但進(jìn)行別墅等住宅的開發(fā)是近幾年才興起的。早些年，進(jìn)駐博鰲的開發(fā)商大多以開發(fā)會議中心、酒店為主。
以海南博鰲投資控股有限公司(以下簡稱博鰲投資控股)為例，該公司1999年成立時，遂成為博鰲亞洲論壇特別規(guī)劃區(qū)的主要投資商，其開發(fā)的項目主要為博鰲亞洲論壇會議中心、索菲特酒店、金海岸酒店以及高爾夫球場等項目。這些項目的成功運作，讓開發(fā)商看到在博鰲投資房地產(chǎn)的潛力。
2000年，中遠(yuǎn)以9000萬元參股博鰲投資控股，并持有其30%的股份。當(dāng)外界以為中遠(yuǎn)將借博鰲投資控股的平臺在當(dāng)?shù)卮笫┤_時，事態(tài)發(fā)展卻出人意料。
2000年12月21日，中遠(yuǎn)發(fā)布公告稱，將其持有的博鰲投資控股22%的股份分別出讓給另外3家公司，中遠(yuǎn)持有的股份降為8%。
到了2001年9月18日，中遠(yuǎn)新成立了海南中遠(yuǎn)發(fā)展博鰲開發(fā)有限公司(以下簡稱中遠(yuǎn)博鰲)，中遠(yuǎn)持有其95%的股份。3天后，中遠(yuǎn)博鰲即決定出資5800萬元征用博鰲亞洲論壇永久性會址所在地東嶼島全島土地，約計2500畝。
此外，中遠(yuǎn)博鰲還向博鰲投資控股購買了“博鰲水城”太陽城區(qū)域B島和C島的土地使用權(quán)，用地面積合計超過94畝，用于開發(fā)博鰲太陽城B島別墅、C島酒店和別墅。
2001年9月，中遠(yuǎn)還購買了龍?zhí)稁X的建設(shè)用地，用于建設(shè)別墅。
從參股博鰲投資控股到獨立開發(fā)，中遠(yuǎn)的做法讓外界大感疑惑。有分析認(rèn)為，由于開發(fā)會議中心、酒店、度假公寓等項目投入很大，投資回報期卻很長，對開發(fā)商的資金鏈?zhǔn)呛艽蟮目简�，轉(zhuǎn)而開發(fā)別墅等住宅項目則能在短期內(nèi)獲得較大收益。一般情況下，酒店的回報期可能長達(dá)10年，住宅則可以實現(xiàn)資金的快速周轉(zhuǎn)。
但是在開發(fā)住宅項目的過程中，開發(fā)商為何鐘意囤地？
綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，由于博鰲開發(fā)商數(shù)量較多，競爭激烈，從企業(yè)運營角度看，投資住宅可以平衡產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；由于商業(yè)項目回報期過長，通過土地升值獲取的收益正好可以彌補(bǔ)“損失”。
囤地亂象屢禁不絕
除開發(fā)住宅獲益之外，轉(zhuǎn)賣土地也是開發(fā)商回籠資金的常用方式。
2001年12月6日及13日，中遠(yuǎn)分別出讓了手中位于博鰲水城的兩幅地塊，分別為別墅用地和高爾夫用地，兩地塊出讓面積分別為29萬平方米和69萬平方米，因此獲取的土地款分別高達(dá)8437萬元和1.9億元，合計超過2.7億元。
中遠(yuǎn)在2001年12月8日的一則公告中稱，其位于海南省瓊海市博鰲鎮(zhèn)的博鰲水城度假酒店項目總投資高達(dá)人民幣2.3億元，預(yù)測該項目內(nèi)部收益率約10.29%。這就意味著，運營一個酒店項目，大約需要10年才能收回全部投資。
從中遠(yuǎn)、中信地產(chǎn)在當(dāng)?shù)氐乃魉鶠椴浑y看出，通過土地閑置等待房價上漲可獲得令人咋舌的收益，還可通過土地轉(zhuǎn)賣實現(xiàn)資金的快速回流，買賣土地幾乎成了穩(wěn)賺不賠的買賣。
前述信息顯示，目前可查的最早的拿地記錄為1996年海南曉奧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于拿到的兩幅商服用地，至今已超過15年時間，中信地產(chǎn)、中遠(yuǎn)的囤地時間也分別長達(dá)8年和10年。
十余年時間，囤地亂象為何屢禁不止？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者昨日(5月9日)致電瓊海市國土局，但截至發(fā)稿，該部門未接受記者的采訪。
綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，除開發(fā)項目之外，土地升值已成為重要利潤來源，除利益驅(qū)使之外，政府也有責(zé)任，如在交通配套、市政規(guī)劃方面，如果政府的承諾不及時兌現(xiàn)，對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項目開發(fā)也會造成阻礙。
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