2011年12月26日，一款由國投信托發(fā)布的洋河股份股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計劃正式成立，募集資金人民幣1.8億元。知情人士透露，這筆資金將流向房地產(chǎn)。
這是中小房企打通信托融資渠道的新辦法，即以關(guān)聯(lián)公司的上市股權(quán)或者礦權(quán)作質(zhì)押成立信托產(chǎn)品，然后將募集資金間接輸入房地產(chǎn)項目中。相比傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資，這種曲線救國方式的成本更為低廉。
業(yè)內(nèi)人士認為，今年將迎來千億元級的信托計劃集中兌付，“10%左右的項目無法按時結(jié)算”，其中有一批項目公司可能退出市場。但對信托公司而言，風險集中爆發(fā)可能只是“小概率事件”。
多元化騰挪
剛剛成立的洋河信托計劃，信托資金用于受讓洋河集團持有的洋河股份(002304)不超過5080268股限售流通股股權(quán)收益權(quán)。以截至2011年10月31日的20日均價140.6元計算，信托的質(zhì)押率在35%左右，但預計的成本收益率只有9%—9.5%。
知情人士說，信托募資的最終流向是房地產(chǎn)項目。這個信托計劃的收益率加上管理費，總成本在12個點左右，遠低于目前房地產(chǎn)信托20%的成本。洋河相關(guān)人士在上海找到多家信托公司談合作，但都未成行�！斑@個價格太低了，所以當初找到我們，我們沒做�！鄙虾Ｒ患掖笮托磐泄靖吖苷f。
這位高管在跟記者聊天的兩小時中，不斷地接到推介項目的電話，這些項目有幾個是希望通過公司證券股權(quán)或者采礦權(quán)質(zhì)押，向房地產(chǎn)項目輸血。
“我們信托主要是做保障房的項目，普通商品房項目做得非常少，這種風險評估下來比較小。但是由于很多項目是上市公司的股權(quán)，流動性要比土地資產(chǎn)好得多，所以也會考慮�！鄙鲜龈吖苷f。
多元化房企擁有的上市公司股權(quán)，無疑是最好的質(zhì)押品。榮盛發(fā)展(002146)于2011年4月和12月，分別被大股東榮盛控股和二股東榮盛建設(shè)先后兩次將大量股權(quán)質(zhì)押給平安信托，這些股權(quán)質(zhì)押獲得的信托融資投向都是房地產(chǎn)。
當然也有些中小板上市公司選擇跟房地產(chǎn)脫開干系。2011年12月
26日，江蘇九鼎新材(002201)決定以7375萬元的價格轉(zhuǎn)出公司持有半數(shù)股權(quán)的如歌花苑房地產(chǎn)項目。
九鼎新材董秘馮建兵說：“國家宏觀調(diào)控，二線、三線城市房地產(chǎn)成交量普遍下滑，房價也受到一定的影響。這個項目在江蘇如皋，土地款雖然交付了，但自2010年取得土地證后都未進行土地開發(fā)。為保護股東權(quán)益，全力發(fā)展公司主營玻璃纖維系列產(chǎn)品，退出房地產(chǎn)項目�！�
“預計中小企業(yè)賣股權(quán)的情況比較多，這是必然的，連很多大房企都開始轉(zhuǎn)型了。”一位上海大型信托房地產(chǎn)部門負責人說。
該人士說，在一些存量信托中，很多中小企業(yè)就那么幾塊地，又沒有其他的業(yè)務(wù)可以支持，發(fā)展的持續(xù)性有限，最終選擇退出的會不少，這應(yīng)該是房地產(chǎn)行業(yè)的一次集中洗牌。
集中爆發(fā)難現(xiàn)
諾亞財富的統(tǒng)計顯示，2012年到期的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品規(guī)模達到1172億元。
“上半年的風險可能會比較大，主要是因為各種應(yīng)收賬款、政府的稅收，都要集中在這段時間完成支付。”前述信托公司高管稱，2012年進入兌付期的近千億房地產(chǎn)信托，“按時還不了的估計在10%以內(nèi)�！�
“市場都判斷出集中兌付有一定風險，信托公司自然有了相關(guān)的應(yīng)對�！币患曳康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)超過三成的大型信托公司房產(chǎn)業(yè)務(wù)負責人說，“行業(yè)會有很多辦法來規(guī)避大問題在2012年爆發(fā)�！�
這位負責人介紹，比如展期，或者用一個新的計劃來接管原來的產(chǎn)品，實在不行才會到股權(quán)轉(zhuǎn)讓這一步。在極端現(xiàn)象中，才會強制平倉，拍賣抵押資產(chǎn)。
上述信托高管透露，最近鬧得沸沸揚揚的星耀五洲的信托融資連環(huán)局，天津市政府可能出面主導安排新的融資計劃，“估計會是股權(quán)轉(zhuǎn)讓，拍賣質(zhì)押標的可能性很小�！�
而在房地產(chǎn)信托領(lǐng)域，拍賣的流程大致為：第一次拍賣按評估價的八折為起拍價，如流拍第二次再打八折，第三次又打八折，如果還是流拍，則信托機構(gòu)收回抵押物。“即便是這種情況，信托賬戶也不會有大的損失。因為一般標的物的抵押價格不會高于市場估價的5折�！鼻笆鲂磐懈吖苷f，“所以從這個角度來看，這個風險不會在2012年集中爆發(fā)，可能會積累，形成次級債。樂觀地看，可能時間換空間，逐步消化�！�
雖然目前數(shù)十家信托公司已經(jīng)停止房地產(chǎn)項目，但市場上仍然有被監(jiān)管部門放行的公司和產(chǎn)品。比如安信信托，每個月都會有兩三期房地產(chǎn)項目募集資金。
據(jù)接近上海市銀監(jiān)局人士透露，安信信托會指派專人到標的項目上，管理建設(shè)和銷售進度。這種市面上稀缺的房地產(chǎn)信托，在開發(fā)商中間仍然供不應(yīng)求，20%以上融資成本很正常。