日前，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹與高盛投資管理部中國(guó)副主席哈繼銘在參加第一財(cái)經(jīng)頻道《頭腦風(fēng)暴》節(jié)目錄制時(shí)對(duì)當(dāng)前國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)過(guò)高達(dá)成一致，并難得地奉勸買房者：買房還要再等一等。
潘石屹在節(jié)目中更是難得地將同行眼下面臨的困難一一暴露，稱有些大的開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在的情況“非常困難”，甚至以目前幾個(gè)合作伙伴的能力都難以解救，因此不得不尋求降價(jià)自救。
房?jī)r(jià)過(guò)高成共識(shí)
袁岳：最近房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商我也覺(jué)得好像有點(diǎn)像拐點(diǎn)的意思，因?yàn)橥蝗话l(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商都不正兒八經(jīng)做這個(gè)事了，王石去讀書(shū)了，潘石屹發(fā)行紙幣了。還有任志強(qiáng)搞人生哲學(xué)了，基本上好像沒(méi)在搞房子這個(gè)事。
最近樓市的變化可能是大家非常密切關(guān)注的一件事情，我們的年終盤點(diǎn)就來(lái)關(guān)注這個(gè)樓市到底現(xiàn)在發(fā)生著什么，以及下一步會(huì)發(fā)生什么。
哈繼銘：中國(guó)房地產(chǎn)從根本上來(lái)說(shuō)，到底是什么原因會(huì)使它漲，這個(gè)因素是不是永遠(yuǎn)會(huì)存在？這個(gè)因素將來(lái)如果消失了，或者逐漸地變小了，房地產(chǎn)又會(huì)是怎么樣一個(gè)走勢(shì)？
我從2006年開(kāi)始關(guān)注中國(guó)的房地產(chǎn)和地產(chǎn)價(jià)格與我國(guó)人口結(jié)構(gòu)的關(guān)系，一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)國(guó)家如果人口過(guò)于年輕的話，房地產(chǎn)是不會(huì)漲的，因?yàn)槟贻p人多半是買不起房子的。但是如果這個(gè)國(guó)家的人口過(guò)于老化，房地產(chǎn)也是不會(huì)漲的，因?yàn)槔先耸切枰u房子的，他要把在中年時(shí)候買的房子，逐漸地兌現(xiàn)、變現(xiàn)。
如果說(shuō)是中青年占比很高的這么一個(gè)國(guó)家，房地產(chǎn)就存在內(nèi)生的一種難以阻擋的上升趨勢(shì)。
中國(guó)是什么情形呢？我們上世紀(jì)五六十年代以及70年代，基本上人口結(jié)構(gòu)是左三角形，小孩很多，中年人和老年人很少，那個(gè)時(shí)候我們提倡多生多育，所以那個(gè)時(shí)候你根本就不要想這個(gè)國(guó)家能有什么投資，因?yàn)檫@種經(jīng)濟(jì)是很難有儲(chǔ)蓄產(chǎn)生的。
但是幾十年以后，我們的這個(gè)人口結(jié)構(gòu)變成一種橢圓形，就是中間，中青年人很多，而且我們小孩特別得少，因?yàn)槲覀儗?shí)行的是計(jì)劃生育政策，這個(gè)時(shí)候你想有巨大的購(gòu)房的動(dòng)力，因?yàn)橹心耆怂辛斯ぷ髦�，他就要想辦法把他的錢存下來(lái)，他不敢消費(fèi)，因?yàn)樗獮樽约旱酿B(yǎng)老考慮，孩子只有一個(gè)，靠不住。
到了今天這個(gè)階段，我們發(fā)現(xiàn)我們40～60歲的人的孩子們，所謂嬰兒潮的下一代們現(xiàn)在人數(shù)也很多，中國(guó)上世紀(jì)80到90年代出生的有2億多，都在買房子。
為什么年輕人結(jié)婚一定要買房子呢，因?yàn)楹竺嬲赡改锿浦I房子，丈母娘現(xiàn)象在中國(guó)是很明顯的，為什么丈母娘那么牛呢，因?yàn)橹袊?guó)1980～1990年出生的男女性別比例是很失調(diào)的，計(jì)劃生育之后大家都愿意生男孩。
我們從十幾年前進(jìn)入橢圓形階段，目前我們依然處在這一階段。將來(lái)它會(huì)變成一個(gè)三角形，到時(shí)候老人很多，中年人只有老人的一半，嬰兒們只有中年人的一半，只有老人們的四分之一，到那個(gè)時(shí)候，老人們是不太愿意再買房子的，并且有一部分老人是希望把房子賣出去。到那個(gè)時(shí)候，房子想讓它漲都很難。
關(guān)鍵這個(gè)時(shí)刻什么時(shí)候到來(lái)，預(yù)計(jì)是2015年，中國(guó)有工作能力的人在社會(huì)當(dāng)中的占比將達(dá)到最高點(diǎn)，從那個(gè)時(shí)刻開(kāi)始往前走，就是逐年地下降，而且下降的幅度是很大的。
潘石屹：我的觀點(diǎn)就是住宅價(jià)格現(xiàn)在很高，太高了，就是我們衡量這個(gè)市場(chǎng)有沒(méi)有泡沫，中國(guó)的也好，外國(guó)的也好，各個(gè)城市的也好，我想只有一個(gè)指標(biāo)，就是租金回報(bào)率。
中國(guó)現(xiàn)在住宅的租金回報(bào)率都不到2%，國(guó)外大概在6%~7%，在這種情況下，住宅的價(jià)格是非常高的。
無(wú)論是北京、上海，還是二線城市，都已經(jīng)高了，就是一個(gè)指標(biāo)，租金回報(bào)率太低了，這個(gè)高的價(jià)格到底能不能降下來(lái)？我在今年年中的時(shí)候就說(shuō)，在短期之內(nèi)很難降得下來(lái)。
什么原因呢？開(kāi)發(fā)商手里有錢，2009年全中國(guó)銷售了3萬(wàn)億，非常高，2010年銷售了5.25萬(wàn)億。8萬(wàn)多億的銷售額，房地產(chǎn)的回款是慢慢回款，開(kāi)發(fā)商是有錢的，除非是成交量大幅度下跌，開(kāi)發(fā)商的資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題才可能往下降。否則的話，我賬面上有錢，成交量低的話，就讓它低著去吧。所以什么時(shí)候開(kāi)發(fā)商手里沒(méi)有錢，才是房?jī)r(jià)降的開(kāi)始。
袁岳：這個(gè)話好像去年大家也是這么說(shuō)，因?yàn)榇蠹胰ツ甓颊J(rèn)為說(shuō)這回跟上次調(diào)控不一樣，大家能夠扛得住，因?yàn)槭稚隙加绣X，現(xiàn)在還是這個(gè)話嗎？
潘石屹：現(xiàn)在因?yàn)槌山涣康慕档停y行開(kāi)發(fā)貸款的降低，尤其是在今年，實(shí)施了一個(gè)限購(gòu)政策，這個(gè)限購(gòu)政策把一些城市成交量對(duì)價(jià)格的敏感性降低了，原來(lái)我只要拿著錢就行了，現(xiàn)在就是你價(jià)格降了，一部分人，尤其北京、上海的人，今年上半年已經(jīng)把房子購(gòu)買了，就覺(jué)得我有資格，他沒(méi)有資格，我的錢就比別人的錢值錢，已經(jīng)夠本了，到現(xiàn)在為止你就是降價(jià)，它的成交量起不來(lái)，價(jià)格的變動(dòng)對(duì)這個(gè)不敏感。
袁岳：那你的判斷是？
潘石屹：我的判斷是，大家都爭(zhēng)論是硬著陸還是軟著陸，我在我的微博上說(shuō)了一句話，我說(shuō)已經(jīng)著陸了。
袁岳：已經(jīng)著陸的意思是？
潘石屹：已經(jīng)撞下去了。
袁岳：撞下去的意思是？
潘石屹：就是硬著陸，已經(jīng)著陸了。
袁岳：用股市上的話就是見(jiàn)底了。
潘石屹：對(duì)，見(jiàn)底了，股市的見(jiàn)底馬上帶動(dòng)的是房地產(chǎn)的見(jiàn)底。
袁岳：那換句話說(shuō)，明年應(yīng)該是漲的時(shí)候。
潘石屹：這個(gè)底到底有多長(zhǎng)不知道。
袁岳：所以你這個(gè)也不是拐點(diǎn)論，你這個(gè)是底部論了。
楊紅旭：我跟潘總有點(diǎn)不一樣，我認(rèn)為底部還沒(méi)出現(xiàn)。
底部在哪里？不知道，它要探一探底，上一次拐了之后，2008年8月份到2009年2月份是跌了6個(gè)月，我這次覺(jué)得跌的時(shí)間可能會(huì)超過(guò)6個(gè)月，因?yàn)樯洗?0月份有“解放軍”來(lái)了，目前“解放軍”看不到，連地方政府的“游擊隊(duì)”都不敢冒頭，一冒頭就打壓。我們看佛山、成都。
袁岳：這次的決心好像比上一次是要堅(jiān)決。
楊紅旭：堅(jiān)決得非常多。
開(kāi)發(fā)商面臨壓力
哈繼銘：我現(xiàn)在想說(shuō)的是，因?yàn)橛羞@樣內(nèi)在的調(diào)控動(dòng)力，依然會(huì)持續(xù)未來(lái)的四五年時(shí)間，而且目前的這種調(diào)控會(huì)使得四五年當(dāng)中本來(lái)會(huì)釋放的需求，它暫時(shí)不釋放，會(huì)壓抑，會(huì)把那個(gè)點(diǎn)往后面去移。這樣的話，最終的拐點(diǎn)是在2015年以后，2018年。
我覺(jué)得首先有一點(diǎn)，我勸大家買房，因?yàn)橘I房不是買股票，股票你今天買了明天可以賣，買房子應(yīng)當(dāng)有一個(gè)比較長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃，這是一。第二，如果說(shuō)短期的，因?yàn)槲覄偛乓舱f(shuō)了，在政策作用下，短期它非跌不可，它短期是一定要跌的，但是不會(huì)永遠(yuǎn)這么跌下去。
袁岳：這個(gè)倒是好處。
潘石屹：我來(lái)說(shuō)說(shuō)眼前的事情吧，他們都說(shuō)得比較長(zhǎng)遠(yuǎn)。最近幾天我想了一下，三個(gè)星期以內(nèi)，我見(jiàn)了無(wú)數(shù)的開(kāi)發(fā)商，第一個(gè)感覺(jué)，中小開(kāi)發(fā)商對(duì)政策特別敏感，這是我最深的體會(huì)，說(shuō)溫總理在俄羅斯又怎么講話了，哪個(gè)副總理又怎么講話了，哪個(gè)部長(zhǎng)又怎么講話了，每一個(gè)字都記得很清楚。所以我看中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，就是多少年來(lái)被刺激著，對(duì)政策、對(duì)領(lǐng)導(dǎo)人的講話極度敏感。
那么他對(duì)這個(gè)產(chǎn)品如何做這些東西基本上就不考慮了，一個(gè)政策，一個(gè)土地，就是這個(gè)開(kāi)發(fā)商都極其敏感，而且他們都是每一個(gè)細(xì)節(jié)記得都很清楚。
第二個(gè)感受就是一些大的開(kāi)發(fā)商比較困難，非常困難。一些大的開(kāi)發(fā)商互相之間有一些關(guān)聯(lián)，有一些參股。我們說(shuō)這個(gè)朋友已經(jīng)很困難了，你收他一些地，收他一些項(xiàng)目，收他一個(gè)項(xiàng)目公司，救他一下吧，這個(gè)是救不過(guò)來(lái)的，就是憑自己的能力和他的負(fù)債是救不過(guò)來(lái)的。
袁岳：你說(shuō)的救不過(guò)來(lái)是說(shuō)他的問(wèn)題嚴(yán)重，類似這種問(wèn)題的大開(kāi)發(fā)商量也不小。
潘石屹：別的不知道怎么樣，反正我接觸的幾個(gè)，他本身的量靠另外幾家去救的話，是救不過(guò)來(lái)的，需要的資金量是非常大的。所以在這種情況下，我們想你如果死不降價(jià)，不變賣土地，你的出路在哪，可能有一個(gè)出路，政府又出現(xiàn)一個(gè)四萬(wàn)億的救市計(jì)劃，然后銀行的利率降低了，銀行的存款準(zhǔn)備金率降低了，市場(chǎng)上面的錢很多，不用別人去救了。
袁岳：也有人現(xiàn)在期望歐債危機(jī)嚴(yán)重一點(diǎn)，出口下降更嚴(yán)重一點(diǎn)，然后搞得失業(yè)問(wèn)題更嚴(yán)重一點(diǎn)，這樣政府就沒(méi)招了，政府又要開(kāi)始放水了。
潘石屹：所以就是在兩三個(gè)星期，我見(jiàn)了無(wú)數(shù)的開(kāi)發(fā)商，跟他們開(kāi)了無(wú)數(shù)個(gè)會(huì)，有的是泛泛而談的會(huì)，有一些是有實(shí)質(zhì)性的理論的話，在這些會(huì)上整體反映的情緒就是開(kāi)發(fā)商很困難，壓力很大。
袁岳：換句話說(shuō)，如果從壓力大的角度來(lái)說(shuō)，往下走的可能性還有，還不是到底部了。
潘石屹：對(duì)，就是只能往下走了。
袁岳：還要往下走。你覺(jué)得還要繼續(xù)往下走多少？
潘石屹：這個(gè)東西說(shuō)不清楚，尤其市場(chǎng)的東西，我就發(fā)現(xiàn)有很多人愛(ài)預(yù)測(cè)明天市場(chǎng)如何，自從2008年之后，我再也不說(shuō)這樣的事情，如果我能把明天的市場(chǎng)說(shuō)清楚，錢都讓我賺了。市場(chǎng)的魅力就是不確定的，你聰明，你知道明天的股票市場(chǎng)是漲還是跌嗎？
買房還要再等一等
袁岳：我們聽(tīng)聽(tīng)潘總和哈總，大家對(duì)于我們到底應(yīng)該什么時(shí)候買房，能給個(gè)建議嗎？
潘石屹：我覺(jué)得可能要等一等吧。
現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商是只有資金困難的時(shí)候，才會(huì)降價(jià)，現(xiàn)在這個(gè)持續(xù)的低迷，基本上都是以月或者季度作為單位，我實(shí)際上從心里面沒(méi)有這樣樂(lè)觀。
只要房地產(chǎn)的價(jià)格和成交量在降低，房地產(chǎn)市場(chǎng)在低迷，還有就是房地產(chǎn)企業(yè)本身的日子已經(jīng)很難過(guò)了，市場(chǎng)上是買漲不買跌，你在降價(jià)的過(guò)程中，實(shí)際上成交量是比較低的。
我個(gè)人接觸到的另外一個(gè)行業(yè)，就是鋼鐵行業(yè)，現(xiàn)在突然一下比房地產(chǎn)行業(yè)還困難。
現(xiàn)在我們建設(shè)1平方米的房子，大概需要100公斤到150公斤的鋼材，房地產(chǎn)的成交量一旦下來(lái)的話，鋼鐵其實(shí)受到特別大的影響。
第二個(gè)就是地方政府能不能支撐住，地方政府的融資平臺(tái)上有大量的資金，借了大量的錢，每一天付的利息量都是非常巨大的。所以開(kāi)發(fā)商有困難，是一部分開(kāi)發(fā)商有困難，而鋼鐵企業(yè)的困難是整個(gè)鋼鐵企業(yè)的困難，沒(méi)有好的，所以我覺(jué)得在這種市場(chǎng)都特別不穩(wěn)定的時(shí)候，大家在買房時(shí)，還是要慎重吧，要再觀察一陣。
哈繼銘：我現(xiàn)在簡(jiǎn)單地給大家列出兩個(gè)數(shù)字來(lái)，59、73什么意思？我做了一個(gè)測(cè)算，就是在2010年年終的時(shí)候，中國(guó)一個(gè)普通的老百姓去買一個(gè)90平方米的房子，他的按揭占到家庭收入9059%，有的城市，一線城市，像上海、杭州、北京都非常的高，二三線城市略低一些，平均是59，那么一年之后，出現(xiàn)了什么變化呢？
一年以后就是到了今年年中時(shí)，這個(gè)59的數(shù)字向上躥到73了，有的城市用這個(gè)城市的普通老百姓的收入來(lái)衡量的話，是超過(guò)100%，就是月供占家庭收入是超過(guò)100%的，就是你不吃不喝買了房子，買完之后你就餓死，就這么回事，所以房?jī)r(jià)是過(guò)高的。
那么我們調(diào)控的目的，也是希望這個(gè)73能夠往下降一下。那么我又做了一個(gè)預(yù)測(cè)，假如我們老百姓的收入平均一年漲10%，房?jī)r(jià)跌10%，明年的73變成什么了？變成65，還沒(méi)有跌到去年的這個(gè)水平。所以我相信眼前你去買房可能時(shí)機(jī)過(guò)早了。
袁岳：換句話說(shuō)，至少挨個(gè)一兩年。
哈繼銘：我覺(jué)得是。
