對于指望借助“金九銀十”大撈一把的開發(fā)商而言，“跌”字卻成了今年9月、10月樓市的主旋律，這勢必加劇開發(fā)商的資金饑渴。而隨著我國政府明確表態(tài)繼續(xù)堅定調控房地產市場，專家指出，在房價天平正處于反轉向下的關頭，樓市下跌的節(jié)奏勢必會加速，市場調整將不可避免。

　　樓市陷入量跌價松

　　10月30日下午，在北京廣渠路上，房產中介置業(yè)顧問小高支起了房源牌吸引顧客。與以前不同的是，小高房源牌上的信息不再以二手房買賣為主，而全部變成了租賃信息。小高說：“限購令下，買房子的人越來越少，房子很難賣出去�！�
　　從實際情況來看，9月、10月多個城市的樓市的確處于成交低迷狀態(tài)。據北京市房地產交易管理網統(tǒng)計顯示，10月份北京市住宅成交量合計為12760套，相比去年10月份下滑了近四成。據北京中原地產統(tǒng)計，今年9月和10月北京市住宅銷售簽約總量近27000套，同比去年下降40%以上，比起2009年則大降60%。
　　據中國指數研究院10月23日發(fā)布的監(jiān)測報告，10月份上海商品住宅周成交面積為20.23萬平方米，比去年下跌了近一半；深圳商品住宅周成交面積為3.92萬平方米，比起去年同期的周成交面積11.21萬平方米則下跌了三分之二；另外，廣州、南京、天津、杭州等地周成交面積同比均處于下降格局。
　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，從樓市的發(fā)展歷程來看，向來是量在價先，樓市成交量的下降是必經的陣痛，然后才能實現部分高房價地區(qū)價格的實質性下跌。而上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，從國家統(tǒng)計局公布的數據分析可看出，全國房價拐點已初步顯現。根據國家統(tǒng)計局的數據，9月70個大中城市中，價格環(huán)比下降的城市有17個，持平的城市有29個。楊紅旭預計，10月份全國房價拐點的特征將更為明顯。在市場方面，萬科、龍湖、中海等龍頭房企已開啟了降價潮，萬科在京項目金隅萬科城預計三期開盤價為14000元/平方米，比之前便宜近20%。
　　9月、10月份，在上海、杭州、北京等地，紛紛出現了一定規(guī)模的退房潮。分析人士指出，這既表明樓市投資投機者甚至是剛需急于在潮退之前逃離樓市以避免擱淺，也暴露出部分房企資金鏈有斷裂之虞。從10月份密集發(fā)布的房企三季報中也可看出，開發(fā)商手中的存貨在不斷增加，一些企業(yè)負債率超過80%。為此房企正大量推盤，以消化庫存，如9、10月份北京共有55個住宅項目取得預售證，新增供應住宅套數合計為16000余套，形成了今年的推盤高峰期。截至10月30日，北京一手住宅庫存量高達11.8萬余套，處于近兩年來的高點。

　　政策面堅定調控將加速房價下降

　　中國房地產學會副會長陳國強表示，“正是在國八條限購限貸等政策打壓之下，市場出現了較大變化。去年以來土地的大規(guī)模供應、高開工率增加了樓市庫存；在需求層面，一方面以限購限貸為代表的政策極大地抑制了投資投機需求，另一方面購房者普遍處于觀望態(tài)勢，整個供求關系發(fā)生了逆轉�！�
　　亞豪機構市場總監(jiān)郭毅表示，限購令一方面排除了投機需求；另一方面，隨著有購房資格的購買力被日漸消化，市場上的有效購買力將會越來越少，所以盡管市場也在試圖消化政策，但隨著時間推移形勢只會越來越嚴重。
　　企業(yè)也在通過各種形式向地方政府反復打聽，何時、怎樣才能取消限購限貸，而一些取消限購、放松房產信貸等舉動也開始冒頭，一些房地產機構人士甚至對政策面很快取消嚴厲的房產調控措施抱有較大信心。
　　但就在10月29日，國務院總理溫家寶在國務院常務會議上明確提出，堅定房地產調控信心不動搖，繼續(xù)嚴格執(zhí)行政策，進一步鞏固調控成果。陳國強表示，這對于近期泛濫的各種雜音無異于當頭棒喝，等于告訴市場，房地產調控仍會繼續(xù)，限購限貸等政策并不會退出。這有利于引導市場預期，也必將加速房價的下降趨勢。楊紅旭表示，房價開始下跌，效果正在顯現，樓市正在降溫，按照這種態(tài)勢發(fā)展下去，樓市調控將會收到積極效果。
　　據記者了解，由于樓市量跌價松，全國土地市場也逐步趨冷，賣地難導致一些地方在調控上猶豫不決。陳國強同時表示，其實10月29日的國務院常務會議還有一個亮點，即強調要增加商品住房用地，促進房價合理調整，以往很少單獨提到這一點，這不僅體現了調控手段的豐富性，也更加體現出調控的針對性，即對一些地方捂地等行為予以警示，有利于調控的推進。
　　而就在11月1日，廣東珠海市開始積極執(zhí)行限購限價的雙限政策：本地居民、繳納一年以上社保或納稅證明的外地人在香洲主城區(qū)只能新購一套房；新申請預售樓盤價格不得超過11285元/平方米。分析人士指出，這表明調控仍在持續(xù)，短期內并沒有松動的可能。

　　樓市將持續(xù)調整

　　對于開發(fā)商而言，借助“金九銀十”賺個缽滿盆溢無疑對緩解整個資金鏈狀況意義重大。尤其是在今年，開發(fā)商資金鏈普遍繃緊，那么9月、10月的樓市收成勢必進一步影響開發(fā)商的狀態(tài)。
　　陳國強表示，年底一般是開發(fā)商比較難熬的日子，他們既需要償還信貸欠款，也需要支付工程款、員工年終獎，如果“金九銀十”成交低迷，那么必將加劇開發(fā)商在與政策博弈中的失衡感。陳國強預計，在開發(fā)商普遍負債增加，樓市供應量增大、購買力不足的局面下，開發(fā)商必然更期望采取以價換量的銷售模式，房價下跌的步伐有望加快，價格拐點有望加速確立。
　　楊紅旭認為，今年底到明年初市場會迎來明顯調整，但價格下跌的幅度并不會太大，更不會出現“硬著陸”。盡管政策面仍然從緊，但今年房地產企業(yè)的資金鏈狀況好于2008年，這決定了樓市的這波調整幅度不會比2008年更大，就項目而言，少數項目會跌三成左右，多數項目將下跌一成。
　　楊紅旭同時表示，由于開發(fā)商存貨壓力比2008年更大，這意味著樓市的調整時間將比2008年更長，樓市或將步入漫長的陰跌中。2008年樓市下跌持續(xù)了6個月，這次時間可能更長一些，但深度要小，這與中國經濟的調整節(jié)奏是一致的。這是我國政府主動調整經濟、調控房地產的結果，總體來看，樓市處于可控范圍之內。
　　陳國強表示，從目前政策釋放出來的信號看，樓市調控從緊的方向不會改變，控制高房價的預期仍將持續(xù)較長時間，這將根本決定樓市的走勢。