自2009年房地產(chǎn)信貸開始收緊，融資成本“次優(yōu)”的信托就逆勢(shì)走俏，成為房地產(chǎn)企業(yè)的最優(yōu)選擇。如今，產(chǎn)品期限多為一兩年的房地產(chǎn)信托密集到期兌付，一面是債臺(tái)高筑，一面是銷售疲軟、回款急劇放緩，一些開發(fā)商資金鏈“命懸一線”。
銀監(jiān)會(huì)8月發(fā)兌付預(yù)警
房地產(chǎn)信托從2009年開始發(fā)行量猛增。根據(jù)中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，2010年投向房地產(chǎn)的新增信托資金累計(jì)超過2800億元，今年上半年投向房地產(chǎn)的新增信托資金累計(jì)達(dá)2077.66億元，房地產(chǎn)信托資金余額6051.91億元。
房地產(chǎn)信托產(chǎn)品期限一般為1-2年，由此，從2011年9月開始到2012年末是房地產(chǎn)信托集中兌付期，由于兌付資金量龐大，帶來的兌付壓力可想而知。
據(jù)了解，開發(fā)商目前信托融資成本一般在15%以上，極個(gè)別項(xiàng)目甚至達(dá)到25%~30%。融資成本如此之高，市場(chǎng)銷售卻疲態(tài)盡顯，兩面擠壓下，房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)不斷累積。
“目前房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險(xiǎn)不可小覷。”北京一家信托公司的信托經(jīng)理坦言，信托項(xiàng)目雖有抵押，但多以股權(quán)形式，即使抵押物充分，債權(quán)是交叉的，很多抵押物也是重疊的，同一土地或項(xiàng)目往往被用作其他類型融資的抵押，如銀行貸款等，而銀行對(duì)此具有第一索賠權(quán)。
若有小額項(xiàng)目不能兌付，信托公司或可自行墊上；極端情況下，若一個(gè)大額項(xiàng)目無法兌付，而多數(shù)信托公司注冊(cè)資本在10億元左右，這意味著信托公司即使出讓所有資本金也不夠，由此引發(fā)信用風(fēng)險(xiǎn)。
“9月初，有消息稱個(gè)別房地產(chǎn)信托項(xiàng)目可能出現(xiàn)到期無法兌付。正是這個(gè)消息不斷‘發(fā)酵’，引發(fā)了行業(yè)恐慌�！鄙鲜鲂磐薪�(jīng)理稱。
據(jù)悉，銀監(jiān)會(huì)已在8月發(fā)文預(yù)警，要求信托公司逐筆監(jiān)測(cè)三個(gè)月以內(nèi)到期信托項(xiàng)目的預(yù)期兌付情況，判斷兌付風(fēng)險(xiǎn)并采取相應(yīng)措施，對(duì)兌付風(fēng)險(xiǎn)“早發(fā)現(xiàn)、早預(yù)警、早處置”。
加大對(duì)銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控
從整體層面來看，市場(chǎng)目前尚無房地產(chǎn)信托產(chǎn)品出現(xiàn)無法兌付的情況。隨著行業(yè)內(nèi)部調(diào)整的深入，監(jiān)管層監(jiān)管力度也在不斷加大。據(jù)了解，有信托公司已收到了銀監(jiān)會(huì)前不久下發(fā)的相關(guān)文件，要求信托公司填寫與某房地產(chǎn)集團(tuán)及關(guān)聯(lián)企業(yè)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的調(diào)查表，根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)行情況，注明風(fēng)險(xiǎn)判斷意見。
“針對(duì)特定房地產(chǎn)企業(yè)的信托融資情況開展調(diào)查很罕見，這顯示監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的警惕和擔(dān)憂。”西南財(cái)經(jīng)大學(xué)信托與理財(cái)研究所副所長(zhǎng)李勇說，相關(guān)業(yè)務(wù)的數(shù)據(jù)非常詳盡細(xì)致很難掌握，在房地產(chǎn)市況日漸疲軟的情況下，監(jiān)管層希望對(duì)信托融資量大的公司進(jìn)行摸底調(diào)查，以衡量風(fēng)險(xiǎn)�？紤]到近兩年銀監(jiān)會(huì)密集的房地產(chǎn)信托政策以及不時(shí)進(jìn)行的窗口指導(dǎo)，這個(gè)摸底應(yīng)屬常規(guī)調(diào)查。
來自北京的一信托經(jīng)理認(rèn)為，監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)信托的監(jiān)管正趨于更加深入更加具體�！翱瓷先ナ轻槍�(duì)信托公司的操作，實(shí)質(zhì)是對(duì)銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控，以防范風(fēng)險(xiǎn)在銀行、信托、私募、高息票據(jù)、墊資等金融安排之間傳導(dǎo)。”
多位受訪信托行業(yè)人士表示，房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)有加劇的跡象，但目前還處于可控狀態(tài)。
上海一家大型信托公司經(jīng)理告訴記者，不同信托公司有不同操作習(xí)慣，有的激進(jìn)有的保守，但只要抵押、質(zhì)押等風(fēng)險(xiǎn)控制措施得當(dāng)，落實(shí)到位，總體風(fēng)險(xiǎn)是可控的。
中小開發(fā)商可能破產(chǎn)
業(yè)界認(rèn)為，監(jiān)管層近期更細(xì)更密地推出措施，一方面透露出對(duì)房地產(chǎn)信托的監(jiān)管將更加嚴(yán)格；另一方面，意在讓投資者重視風(fēng)險(xiǎn)，并抑制房地產(chǎn)信托融資。
事實(shí)上，7月份開始，新發(fā)行房地產(chǎn)信托已經(jīng)大幅下降。用益信托工作室數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模從7月的236.72億元降至8月的186.19億元。9月以來的發(fā)行數(shù)量亦呈大幅下降趨勢(shì)。這既是政策累積效果顯現(xiàn)，也是信托公司有意收縮以防范風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商從信托渠道獲得資金愈加困難。
據(jù)廣發(fā)證券統(tǒng)計(jì)，上市房企今年上半年已經(jīng)債臺(tái)高筑，平均資產(chǎn)負(fù)債率為75.3%，創(chuàng)下近5年來高點(diǎn)，甚至如綠城集團(tuán)那樣資產(chǎn)負(fù)債率超過100%的房企也不鮮見；上市房企整體負(fù)債總額達(dá)1.09萬(wàn)億元，同比增加了41.29%。
從市場(chǎng)銷量來看，開發(fā)商寄望甚高的“金九銀十”實(shí)際情況卻大相徑庭。中國(guó)指數(shù)研究院9月26日公布的最新報(bào)告顯示，上周被監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，22個(gè)城市樓市成交量同比下降，其中13個(gè)城市的成交量跌幅在30%以上。
一方面?zhèn)_(tái)高筑，一方面回款急劇放緩，一些開發(fā)商已“命懸一線”。
瑞銀證券中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤在其報(bào)告中稱，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)信托在四季度會(huì)進(jìn)一步減少，房地產(chǎn)銷售在未來數(shù)月趨于疲弱，一些開發(fā)商，特別是資產(chǎn)負(fù)債表過度擴(kuò)張的中小型開發(fā)商將面臨財(cái)務(wù)困難，并可能走向破產(chǎn)。
評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾在最新報(bào)告中指出，房地產(chǎn)開發(fā)商的信貸狀況日益嚴(yán)峻，將促使開發(fā)商降價(jià)或?qū)で笃渌谫Y途徑。同時(shí)，有較大融資需求的小型開發(fā)商將面臨更多流動(dòng)性困難，難逃被收購(gòu)、淘汰的厄運(yùn)。
