一則監(jiān)管機(jī)構(gòu)清查綠城信托的消息，將這家過(guò)去幾年商業(yè)模式爭(zhēng)議不斷的房企，再次推向輿論風(fēng)暴的中心。
面臨當(dāng)下資金和市場(chǎng)的雙重困境，宋衛(wèi)平堅(jiān)守的高負(fù)債、高端產(chǎn)品線的運(yùn)行體系，受到前所未有的質(zhì)疑。低迷的去化率下，信托違規(guī)和退市傳言，令市場(chǎng)似乎聽到這個(gè)龐然大物搖搖欲墜的聲音。幾日內(nèi)，A股涉房板塊因此蒸發(fā)的市值數(shù)以百億計(jì)。
來(lái)自消息面的誤會(huì)隨后被澄清，綠城中國(guó)的常務(wù)副董事長(zhǎng)、執(zhí)行主席壽柏年告訴本報(bào)，綠城資金鏈足以維系，當(dāng)前的任務(wù)是“少買地多賣房，降低凈資產(chǎn)負(fù)債至100%以下”。
綠城高管也在過(guò)去一段時(shí)間里不斷釋放信號(hào)：將通過(guò)發(fā)展代建、商業(yè)地產(chǎn)等新業(yè)務(wù)，來(lái)改善綠城的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和財(cái)務(wù)配比。
種種跡象表明，持續(xù)的高壓調(diào)控下，執(zhí)拗的宋衛(wèi)平已然在調(diào)整。其老伙伴壽柏年說(shuō)，今后綠城將轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y開發(fā)和品牌管理服務(wù)并舉的房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，不再通過(guò)高負(fù)債發(fā)展。
由重轉(zhuǎn)輕，正是經(jīng)過(guò)三次調(diào)控后的宋衛(wèi)平，給綠城的新定位。當(dāng)然，這個(gè)轉(zhuǎn)型將帶來(lái)整個(gè)體系的變化，對(duì)于這輛一度曾逼近萬(wàn)科霸主地位的杭州戰(zhàn)車，此番面臨的挑戰(zhàn)不是小打小鬧。
信托風(fēng)波
9月，一些浙江開發(fā)商無(wú)法償還高利貸跑路，引起市場(chǎng)對(duì)房企資金鏈的聚焦。綠城當(dāng)時(shí)凈資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到163%，在國(guó)內(nèi)各大房企中名列前茅，去化率同比下降甚多。
23日，一家外媒稱，綠城的有關(guān)信托公司正受到銀監(jiān)會(huì)的調(diào)查。這家堅(jiān)持高負(fù)債運(yùn)營(yíng)的開發(fā)商，再一次被推向風(fēng)口浪尖。
素來(lái)清高的綠城此次反應(yīng)迅速。24日，綠城高管在杭州召開發(fā)布會(huì)，綠城中國(guó)執(zhí)行董事、執(zhí)行總經(jīng)理曹舟南稱：未接到通知；綠城的信托合法合規(guī)；公司運(yùn)營(yíng)情況很穩(wěn)健。
事實(shí)上，風(fēng)傳所指銀監(jiān)會(huì)查的是與綠城有關(guān)的信托公司，而非綠城本身。綠城中國(guó)常務(wù)副董事長(zhǎng)、執(zhí)行主席壽柏年28日在接受本報(bào)專訪時(shí)說(shuō)，“據(jù)我們了解，一、這是銀監(jiān)會(huì)對(duì)信托業(yè)務(wù)的正常調(diào)查，并不限于綠城，更不是因?yàn)閷?duì)綠城債務(wù)的擔(dān)心進(jìn)行的針對(duì)性調(diào)查；二、最近房地產(chǎn)調(diào)控政策在原有基礎(chǔ)上也并沒有新的變化�！�
但這次發(fā)布似乎并未杜絕人們對(duì)綠城的質(zhì)疑，28日一家國(guó)內(nèi)媒體援引匿名人士稱，綠城擬仿效復(fù)地從H股退市，以吸引戰(zhàn)略投資者進(jìn)入。一時(shí)內(nèi)地香港房企股市大幅下挫，幾日風(fēng)波令A(yù)股房產(chǎn)板塊數(shù)百億市值蒸發(fā)。
“完全不存在，沒有這樣的安排。即便是引入合作伙伴也并不是只有退市這條路�！眽郯啬暾J(rèn)為，復(fù)地退市是由于其流通股主要在大陸，做進(jìn)一步融資安排需要通過(guò)中國(guó)證監(jiān)會(huì)的審批，難度頗大，且其退市后便于大股東的支持。“這與綠城的情況有很大的不同。”
壽柏年說(shuō)，公司確實(shí)做了一些信托，但這是正常融資渠道。其實(shí)今年綠城有銀行授信，但由于開發(fā)貸規(guī)模(信貸指標(biāo))不夠，所以選擇信托。
另外，更有傳聞稱，綠城今年信托量劇增是用于償還其他高息借款。壽柏年稱，信托的成本比銀行成本高，但我們所有信托成本最高一筆也只是14%多一點(diǎn)。
本報(bào)統(tǒng)計(jì)了截至2011年6月底綠城的融資，其源于銀行、信托、其他借款的資金總計(jì)達(dá)到129億元，其中信托籌款33.2億元，占到總?cè)谫Y來(lái)源的25%左右。
標(biāo)準(zhǔn)普爾分析師符蓓的看法是，綠城雖然取道信托來(lái)籌集資金，但是這部分占據(jù)融資總額的比例并不算高。
符蓓說(shuō)，銷售額下降和國(guó)內(nèi)外信貸緊縮是推動(dòng)開發(fā)商流動(dòng)性壓力上升的主要原因，并給出了較低去化率將導(dǎo)致資金鏈緊張的6家開發(fā)商，綠城赫然在列�！叭绻�2012年銷售額下降10%，這6家企業(yè)就會(huì)非常難受�！�
“資金緊是事實(shí)，但不至于過(guò)不去。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在說(shuō)自己資金鏈寬裕，恐怕不正常。”壽柏年說(shuō)，“如果我們倒下，一定有更多房地產(chǎn)公司先倒下�！�
壽柏年認(rèn)為綠城還有牌可打。即便是在今年年底到明年，各家房企都受到短期現(xiàn)金流困擾，其認(rèn)為債務(wù)也不會(huì)影響到公司的維系。“綠城這么多年沒有一筆債務(wù)逾期，這一點(diǎn)是可以保證的。也不排除今后繼續(xù)會(huì)通過(guò)多種方式來(lái)融資�！�
連續(xù)的風(fēng)波，綠城老板宋衛(wèi)平亦坐不住了。27日，其在杭對(duì)記者撂下“狠話”：先促銷、再賣項(xiàng)目，如果再不奏效，就把價(jià)格降到底賣光，自此再不做房產(chǎn)。
宋衛(wèi)平轉(zhuǎn)彎
圈里人熟知，宋衛(wèi)平偏執(zhí)。這個(gè)學(xué)歷史的開發(fā)商，迷戀“品質(zhì)”，愛講“人文”，談“理想主義”，信“種瓜得瓜、種豆得豆”，并將這一個(gè)性植根于綠城。
2009年上半年，連環(huán)債務(wù)危機(jī)曾使綠城險(xiǎn)遭滅頂之災(zāi)，甚至面臨被收購(gòu)的困境。但很快市場(chǎng)行情逆轉(zhuǎn)。擁有大量存貨的綠城收入如火箭般躥升，該年度其合同加協(xié)議銷售額接近500億元，僅次于萬(wàn)科。絕處逢生的虛驚并未讓綠城改變此前激進(jìn)策略。宋衛(wèi)平隨即提出千億目標(biāo)，并在土地市場(chǎng)兇猛拿地。
在宋衛(wèi)平的圈地邏輯中，“土地資產(chǎn)是否貶值是公司唯一風(fēng)險(xiǎn)，而非高負(fù)債率�！痹谄淇磥�(lái)，只要有錢，就去買地，再轉(zhuǎn)化成好產(chǎn)品，就能實(shí)現(xiàn)快速變現(xiàn)，資金鏈由此無(wú)虞。
宋敢于“豪賭”的資本大概緣由兩點(diǎn)：除了長(zhǎng)期看好土地的增值溢價(jià)性，更重要的是對(duì)綠城產(chǎn)品的絕對(duì)自信。作為業(yè)內(nèi)公認(rèn)的產(chǎn)品狂熱者，宋衛(wèi)平強(qiáng)調(diào)房子及與城市文化的深度對(duì)接，令綠城獲得“豪宅制造專家”的盛贊，其產(chǎn)品具備公認(rèn)的高溢價(jià)力。
理想主義者宋衛(wèi)平大概沒有預(yù)測(cè)到調(diào)控者會(huì)祭出限購(gòu)、限貸政策。他此前對(duì)人說(shuō)：綠城在過(guò)去買地，都是在不限購(gòu)、不限貸的情況下，那時(shí)都是能賣得掉的，現(xiàn)在市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生了非常大的變化。如果當(dāng)時(shí)知道政策發(fā)生變化，就會(huì)非常謹(jǐn)慎。
任志強(qiáng)說(shuō)，“限購(gòu)令對(duì)企業(yè)的影響是有區(qū)別的，有的企業(yè)在非管控的城市，可能繼續(xù)擴(kuò)大，有的企業(yè)可能一半一半，有的一條腿可能就有非常大的問(wèn)題。”綠城可謂這輪調(diào)控中最大的不幸者。其產(chǎn)品定位高端，且項(xiàng)目集中在長(zhǎng)三角區(qū)域和京滬等一線城市，無(wú)論是產(chǎn)品線還是分布區(qū)域都是調(diào)控重災(zāi)區(qū)。
宋衛(wèi)平不得不妥協(xié)。經(jīng)歷了2005、2008、2010年三次調(diào)控，綠城開始考慮高成本擴(kuò)張和精品戰(zhàn)略之間的矛盾。“過(guò)去十七年綠城的高負(fù)債運(yùn)行是正確的，但這一輪調(diào)控開始，我們已根據(jù)行業(yè)趨勢(shì)對(duì)戰(zhàn)略進(jìn)行調(diào)整。今后三年綠城就是要降低資產(chǎn)負(fù)債率。如果市場(chǎng)非常旺，負(fù)債率偏高有效。反之，必然要把負(fù)債合理下降，不必要把公司推到風(fēng)險(xiǎn)境地。”曹舟南說(shuō)。
除了土地沉淀了大量資金外，綠城精品策略導(dǎo)致了其在開發(fā)和銷售過(guò)程中的成本亦居高不下。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，綠城近年來(lái)的年度銷售利潤(rùn)大約在9%—10%，在大型房企中并不顯優(yōu)勢(shì)�！熬G城的產(chǎn)品完全是成本支撐起來(lái)的，土地、建安、營(yíng)銷成本在國(guó)內(nèi)開發(fā)商中都是非常高的�！敝蟹啃�(微博)分析師薛建雄說(shuō)。
宋衛(wèi)平將2011年定為綠城的成本控制年。一位接近綠城人士透露了這樣的細(xì)節(jié)，今年春天綠城在中高管間組織了一次內(nèi)部集訓(xùn)，集訓(xùn)的規(guī)格和重視程度都極為罕見：參加者每天出勤上課，由授課者課后出題打分，最后按照分?jǐn)?shù)進(jìn)行末位淘汰，高管們?nèi)缗R大敵，沒有以往集訓(xùn)就等于“慶功”的輕松氣氛。其中一個(gè)極為重要的論文課題是，如何讓綠城在保證高品質(zhì)的同時(shí)，將成本降低，可在二、三線城市落腳，卻又不失高品質(zhì)大旗。
綠城已經(jīng)不再執(zhí)著于高端高溢價(jià)的產(chǎn)品�！氨热缧碌拇I(yè)務(wù)，很多都在二、三線城市，談不上豪宅。比如保障房項(xiàng)目，我不可能再用頂級(jí)的材料。”壽柏年說(shuō)。
不過(guò)，此前的存貨仍需要消化。在銀根、市場(chǎng)雙緊的境況下，綠城也早已開始通過(guò)多種模式來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)，其中重要一條是為項(xiàng)目找合作者。薛建雄認(rèn)為，“綠城的高負(fù)債源于土地，但這些都是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。資產(chǎn)周轉(zhuǎn)不匹配，萬(wàn)一傷筋動(dòng)骨，只要肯把有些項(xiàng)目拿出去，轉(zhuǎn)讓一部分股份就行了�！�
今年1—9月，綠城的銷售收入為270億元，僅為年初計(jì)劃的一半。壽柏年坦陳，“年初定下來(lái)540億的銷售額，現(xiàn)在看來(lái)完成有困難，但是已經(jīng)進(jìn)入第四季度，沒有必要再調(diào)低目標(biāo)�！�
事實(shí)上，在持續(xù)政策高壓之下，在調(diào)整的絕非綠城，開發(fā)商開始普遍降低預(yù)期，富力從年初400億銷售目標(biāo)調(diào)低至320億元，與去年銷售完成量基本持平。而此前萬(wàn)科5年計(jì)劃是能達(dá)到3000億的規(guī)模，但王石(微博)近期的一些表態(tài)，似乎向市場(chǎng)暗示其已基本放棄上述目標(biāo)。
高負(fù)債到輕資產(chǎn)
業(yè)內(nèi)人真正擔(dān)心綠城倒下的或許并不多，大家更關(guān)注其如何應(yīng)對(duì)后市�！艾F(xiàn)在的資金到年底沒問(wèn)題，我們更多的在考慮中長(zhǎng)期的問(wèn)題�！眽郯啬暾f(shuō)，“綠城今后一方面繼續(xù)做投資開發(fā)，當(dāng)然也需要降低負(fù)債；另一方面要通過(guò)代建、合作、房地產(chǎn)基金等形式，實(shí)現(xiàn)品牌和管理的輸出�！�
去年9月，宋衛(wèi)平組建了綠城建設(shè)管理公司，并調(diào)集干將曹舟南主持新公司業(yè)務(wù)，曹同時(shí)升任綠城中國(guó)執(zhí)行董事。
曹舟南日前對(duì)這一戰(zhàn)略有過(guò)闡釋：行業(yè)正從地產(chǎn)時(shí)代過(guò)渡到房產(chǎn)時(shí)代，對(duì)開發(fā)商營(yíng)造能力的高要求，使得投資和開發(fā)勢(shì)必分離�！熬G城的核心競(jìng)爭(zhēng)能力不是投資能力，而是開發(fā)�！�
曹介紹，綠城建設(shè)管理公司主推政府代建、商業(yè)代建、資本代建三大類，保障房、安置房等政府代建項(xiàng)目為優(yōu)先；持續(xù)、快速拓展商業(yè)代建項(xiàng)目；積極探索、落地資本代建項(xiàng)目�！叭陜�(nèi)實(shí)現(xiàn)代建項(xiàng)目超150個(gè)的目標(biāo)，目前已經(jīng)簽約了50多個(gè)項(xiàng)目。”但目前這部分業(yè)務(wù)尚未對(duì)收入有所貢獻(xiàn)。
在壽柏年看來(lái)，通過(guò)這種方式開拓業(yè)務(wù)，投資風(fēng)險(xiǎn)完全由代建方承擔(dān)，成本都在項(xiàng)目公司，不會(huì)影響綠城現(xiàn)金流�！爱�(dāng)然我們會(huì)考量代建方的資金實(shí)力，土地是否合法合規(guī)，是否認(rèn)同綠城�！�
按照曹舟南的觀點(diǎn)，代建業(yè)務(wù)并非長(zhǎng)工，“實(shí)事求是講，盈利能力也不低，綠城過(guò)去銷售利潤(rùn)率9個(gè)點(diǎn)，代建則是按照銷售額的7個(gè)點(diǎn)去做的，這種模式符合未來(lái)趨勢(shì)。”
除了代建的業(yè)務(wù)模式，綠城還在集中推進(jìn)綜合體等商業(yè)地產(chǎn)，宋衛(wèi)平已經(jīng)組建了綜合體發(fā)展公司，專門做綜合體。
“十年前宋董也考慮過(guò)，但是住宅地產(chǎn)發(fā)展得太好，投入綜合體的注意力不夠多，他希望今后有更好的發(fā)展。目前代建項(xiàng)目里也有5個(gè)綜合體了，比如西溪濕地的綜合體，轉(zhuǎn)塘的鳳凰大廈綜合體。西溪濕地項(xiàng)目是非常典型的綜合體�！辈苤勰险f(shuō)。
