8月份房價環(huán)比下降持平城市增多，新數(shù)據(jù)讀出哪些新內(nèi)涵？樓市停漲，房價何時真正松動？《今日觀察》正在評論。

　　主持人(陳偉鴻)：這里是正在播出的《今日觀察》，歡迎各位的收看。房價的走勢牽動了民眾的目光，國家統(tǒng)計局在18號公布了一個數(shù)據(jù)顯示，8月份在全國70個大中城市當中呢，46個城市新建商品住房的價格環(huán)比停漲，16個城市新建商品住宅價格環(huán)比下跌。從整體上來看呢，房價漲幅進一步地收窄，不過也有業(yè)內(nèi)的數(shù)據(jù)表明，一些二、三線的城市特別是還沒有限購的城市，仍然處在量價繼續(xù)慣性上漲的過程當中。樓市的停漲，它釋放的信號究竟如何來解讀？房價何時可以真正地松動？樓市調(diào)控的力度怎樣做到持之以恒？今天的節(jié)目我們將就此展來開評論。

　　現(xiàn)場的兩位評論員是馬光遠以及劉戈，我們在節(jié)目一開始，一塊來看看相關的新聞報道。

　　8月房價環(huán)比下降持平城市增多，18號，國家統(tǒng)計局公布房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)，環(huán)比7月、8月份在全國70個大中城市中，46個城市新建商品住宅價格環(huán)比停漲，16個城市新建商品住宅價格環(huán)比下跌，8月份新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市中，漲幅均未超過0.4%，漲幅比上個月縮小的城市有8個，環(huán)比數(shù)據(jù)能更準確靈敏地反映出價格的最新變動情況。二手住宅價格環(huán)比下降和持平的城市比上月增加了9個，而從同比數(shù)據(jù)看，8月份70個大中城市新建商品住宅價格同比漲幅回落的城市有40個，比上月增加了14個，同比漲幅在5%以內(nèi)的城市有45個。

　　看過數(shù)據(jù)，再看市場。正值樓市"金九銀十"，房展會被稱為樓市的風向標，北京風展會昨天閉幕，但記者共三次來展會，除第一天開幕時觀眾客流量相對較大需要排隊進館，其余兩次客流量都相對較少，這和前兩年房展會人頭攢動的場景有了鮮明的反差，場館內(nèi)外人員比較聚集的地方，基本上都是發(fā)放樓盤資料的銷售人員，經(jīng)常會出現(xiàn)多名銷售人員圍追堵截一名顧客的現(xiàn)象。

　　銷售人員1：咱們的房子正在建著哪。

　　銷售人員2：我們都是現(xiàn)房。

　　銷售人員3：阿姨，我們有班車。萬達廣場現(xiàn)在建著呢。

　　16號至18號舉行的廣州房地產(chǎn)博覽會上，多個房地產(chǎn)開發(fā)商主推周邊不限購的房子，包括了中山、清遠等廣東省未限購城市盤源，湖南長沙樓盤也跑來湊熱鬧。不過記者看到，這些未限購的城市房價并不便宜。

　　統(tǒng)計顯示，去年10月廣州市市區(qū)限購住房，周邊從化、增城兩市房價從原來的每平方米4000至6000元，年后漲了約20%、30%，目前的價格和去年同期相比已經(jīng)上漲了50%左右。

　　近期深圳樓市有點冷，一些房地產(chǎn)中介甚至關門轉讓。

　　深圳某商鋪裝修工人：(這里)原來是中介，是搞房地產(chǎn)(方面)的。

　　記者：現(xiàn)在改做(什么)？

　　深圳某商鋪裝修工人：(改做)便利店了。

　　中秋小長假3天，深圳全市新建商品房僅成交65套，與去年同期480套的成交量相比大幅縮水。

　　主持人：剛剛我們看到統(tǒng)計局公布的這組數(shù)字呢，還是引起了很多人的關注，我們不妨再來重溫一下，剛剛發(fā)布的這組數(shù)據(jù)，在70個大中城市它們8月份新建的這個商品房價格走勢當中，如果環(huán)比7月份我們看到，下降的，價格下降的有16個城市，價格持平的有30個城市，也就是說一共有46個城市完成了停漲，這個"停漲"，讓很多人心中可能會有喜悅也會有擔憂，我知道劉戈之前專門去了很多房展會，去看說這個停漲到底在現(xiàn)實生活中的表現(xiàn)是什么？你能不能告訴大家在哪一個房展會當中給你印象比較深的是什么？

　　劉戈：你比如說剛才那個畫面就很有意思，說幸福不能等。

　　主持人：幸福不能等，我們?nèi)齻�人當時都在說，這買個房。

　　劉戈：開發(fā)商告訴你說，幸福不能等，趕緊出手吧，但是現(xiàn)在買房者們說也許等一等才有幸福，所以現(xiàn)在的話處在一種焦灼狀態(tài)，然后你看從統(tǒng)計數(shù)字上來看的話，雖然現(xiàn)在只有16個城市環(huán)比下降，但是你看趨勢，上個月是14個城市，也就是又有兩個城市加入到這個隊伍里邊，從今年的三四月份開始不斷地出現(xiàn)一些城市加入到環(huán)比下降的這個行列里面，雖然幅度不那么大，但是趨勢非常地明顯；另外的話你再看，在9月的上旬，那么北京市成交的話僅僅2100套住房，新房，那么這樣的話就是3年以來的最低點，那么就讓我們想起了2008年的秋天，那個時候就是整體的這樣一個資金，這個還有房的這個存量以及這個大家的這種心態(tài)都有非常相似的地方，所以的話這個時候大家就是說真的是僵持到了一個關鍵的點位了。

　　馬光遠：我覺得8月份以來出現(xiàn)一個很明顯的變化，就是經(jīng)過上半年的這種大家的博弈，大家的觀望，僵持以后，我覺得有一點就可以非常明顯，就是說不管二、三線城市是一個什么樣的漲勢，但最起碼從全國的趨勢來看的話，大家在心理層面的博弈，已經(jīng)稍微分出了勝負，這個買房者明顯在心理層面，已經(jīng)占了相應的優(yōu)勢，但是在市場層面就價格本身來講的話，目前來講跟這個環(huán)比的這種明顯的變化來講的話，我覺得還不是很明顯，但是我們可以很樂觀地認為，這個趨勢肯定會進行下去，如果沒有突發(fā)的情況，政策不要出現(xiàn)搖擺的話，這個趨勢那么在未來的四個月，肯定會持續(xù)下去，二、三線城市如果一旦加入限購的名單的話，我想溫度降的也很快，所以我覺得全國房地產(chǎn)的高燒期，經(jīng)過打針，經(jīng)過吃藥以后，燒基本已經(jīng)退了。

　　主持人：平穩(wěn)了。那我們接下來看看網(wǎng)友的看法，看看他們是不是持同樣樂觀的看法。首先來我們看看這位叫"天空"的網(wǎng)友，他提到"自今年年初宏觀調(diào)控以來，房價環(huán)比漲停的城市首次超過了一半，這意味著房價拐點在年底前有望顯現(xiàn)。"

　　看看下面這位網(wǎng)友，他提到"在前兩天有一個房展會，一直都說房子會降價，我就去看了看，開發(fā)商都在搞打折、促銷等等的活動，可是房價并沒有下降。售樓的說，房價比前一段時間的漲幅已經(jīng)回落了。漲幅回落，可還是在漲價啊？"

　　其實老百姓期待的是這種實實在在的一種降價，這個房價的波動，其實不僅僅關乎開發(fā)商，也關乎我們的購房者，那么在目前這樣的一個現(xiàn)狀之下，雙方到底有著什么樣的一些考慮，我們來看看下面這個短片。

　　近來，一組房地產(chǎn)企業(yè)利潤的數(shù)據(jù)備受業(yè)界關注。根據(jù)深交所下屬的深圳證券信息有限公司近日公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年120家上市房企凈利潤同比上漲21.77%，達到203.19億元，其中四大標桿房企，三家業(yè)績上漲，萬科小幅上漲5.88%，招商地產(chǎn)上漲39.8%，保利地產(chǎn)上漲71.74%，只有金地集團上半年業(yè)績同比下滑61.05%。數(shù)據(jù)顯示上半年106家上市房企存貨上漲38.39%，達到9640.11億元。保利地產(chǎn)半年報中表示，將積極搶占銀行信貸資源，加快銷售回籠，確保資金平衡，到了8月，地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績出現(xiàn)乏力狀態(tài)，萬科集團8月的銷售均價達到了今年來的最低點，銷售均價為每平方米10917元，較上半年均價每平方米11609元，下跌6%，此外，首創(chuàng)集團8月單月銷售額同比去年下降超過40%，房企會讓利走量嗎？

　　9月初，杭州樓市兩樓盤出現(xiàn)深度降價，降幅達到30%以上。成交均價、降幅均創(chuàng)2008年以來的新低，分析人士認為，杭州兩樓盤降價不是孤立的個案，或是整個樓市走勢的體現(xiàn)。

　　消費者購買意愿方面，16號央行發(fā)布的2011年第三季度儲戶問卷調(diào)查報告顯示，仍有75.6%的居民認為房價過高難以接受；對于下半年房價走勢，37.9%的居民預測上升，較上季度提高了1.7個百分點；8%的居民預期下降，較上季度回落0.2個百分點，不過在房價預期上升的同時，購房意愿卻出現(xiàn)了持續(xù)下降的趨勢，這與2009年房地產(chǎn)市場火熱時期，消費者在看漲房價預期的同時，也看高房價的情況截然相反，調(diào)查顯示未來一季度有購房意愿的居民占14.2%，比上季度下降了0.4個百分點。居民購房意愿，從今年一季度開始呈現(xiàn)下降趨勢。

　　主持人：我覺得剛才這個數(shù)據(jù)呢特別值得我們關注，這個央行發(fā)布的這個調(diào)查報告當中，提出了對居民的一個購房意愿的調(diào)查，在下一個月季度想要購房的人只占這個受訪民眾的14.2%，比上個季度還下降了0.4個百分點，也就是說我們的購房者一直都處在觀望當中，但是我也想到前兩天我遇到一個房地產(chǎn)開發(fā)商，他講說我們現(xiàn)在日子真的不好過，你看這個信貸政策收緊，資金鏈也有點撐不住，然后一大堆的房子剩那兒賣不掉，真是很難，這里雙方都很難，所以我就對價格到底會不會松動要打一個問號，我不知道你們倆人的判斷是什么？

　　劉戈：對，因為現(xiàn)在看確實就像拔河一樣，互相的看誰先松這個勁，那么現(xiàn)在從開發(fā)商這面的話，那如果要是他的資金鏈發(fā)生了問題以后，那么他可能是率先會讓一步，那么看，從資產(chǎn)負債率來看，截至6月份，就今年上半年，那么這些房地產(chǎn)上市公司他們統(tǒng)計來看，他們的資產(chǎn)負債率是70%多，這個比例按說也不算太高，但是它同比就上漲40%多，就是增長的幅度非常的快，同時的話他們這一些上市公司的存量的房大概也有一萬億左右，存量的房和負債額基本相抵，那么再經(jīng)過這兩個月這樣一種變化的話，我覺得，因為現(xiàn)在還沒有新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)出來，那么就是說很可能發(fā)生一個變化，就是說負債額在上升，存量也在上升，那么這樣的話，這樣導致一個變化就是說他的壓力會越來越大，那么可能對于這些大企業(yè)來說，在一時半會兒他可能產(chǎn)生這樣的壓力還沒那么大，但是如果就是，我說的是一個平均數(shù)，所以的話這個苦樂不均嘛，大企業(yè)相對而言它的財務狀況要好一些，那么這樣平均到那些小企業(yè)，就是它的資金來源不是那么有保障的，那么這個時候如果讓要它繼續(xù)民間借貸或者什么的話成本也太高，那么當他僵持不下的話那么只好，那么我就放水，那么我就先通過其他的比如打折。

　　主持人：促銷。

　　劉戈：或者送車，或者一些方式來進行一些試探性的這樣一種減價，那么這樣的話有一些大企業(yè)慢慢可能就會跟起來。

　　主持人：你判斷這些房地產(chǎn)開發(fā)商，他們會像我們短片當中所說的這個降價走量，然后讓房價開始有一些松動嗎？  

　　馬光遠：現(xiàn)在目前的交易量，我覺得目前的交易量，從這2008年到現(xiàn)在三年來看的話，已經(jīng)絕對是一個地量，而且環(huán)比下降的趨勢，9月份前兩周的話環(huán)比下降的趨勢仍然是非常明顯的，比如說北京，創(chuàng)下了現(xiàn)在差不多36個月以來成交量的一個最低點，到地量了；那么第二從消費者本身來講，也就是是購房者本身來的話，以前比如說我們經(jīng)常聽到一些概念，叫什么剛性需求，這個好像是我不買房我好像沒法活人了是吧，這種概念，再包括我們看到的經(jīng)常一些講房地產(chǎn)的一些概念，現(xiàn)在很少出現(xiàn)了。

　　主持人：很少提及了。

　　馬光遠：也就是說我們談到這些的時候似曾相識，但是好像，但是今天一下子消失的無影無蹤。

　　主持人：又覺得是時過境遷了，現(xiàn)在的這個發(fā)展階段跟當時不一樣了。

　　馬光遠：對對，所以種種跡象來看的話，我認為現(xiàn)在差不多，如果說我們真的跟2008年進行比較的話，我認為除了資金量，也就是說開發(fā)商的這個資金量，可能還沒有困難到2008年那個程度，但是基本上接近那么一個變局的時刻，所以我相信只要我們的這個貨幣政策緊縮的這個態(tài)勢持續(xù)，只要購房者本身的理性在持續(xù)，因為我們看到前一段時間這個溫總理在寫文章的時候，特別提到一句話，對我這個影響非常深，就是說"購房者的預期逐漸趨于理性。"這是一個非常好的一個變化，所以我認為如果說大家在判斷房價真實的拐點的時候，我想可能并不是說我們無謂的一些樂觀，并不是說可能又會空歡喜一場，還是有一些跡象，有一些態(tài)勢能夠表明這個點可能在逐漸地向我們靠近。

　　主持人：房價確實是一個特別敏感的字眼，無論對于開發(fā)商來說，無論對購房者來說，如果各位依然非常關注在今天這樣一個博弈的房地產(chǎn)市場上，房價將會有著怎樣的走勢？我們?nèi)绾蝸韴猿址康禺a(chǎn)調(diào)控不動搖？就歡迎大家繼續(xù)收看我們稍后的節(jié)目。

　　融資渠道收緊，房企是否會以價換量？保障房建設提速，未來樓市調(diào)控如何持之以恒？《今日觀察》正在評論。

　　主持人：歡迎回到現(xiàn)場繼續(xù)來收看我們的節(jié)目，當我們看到房地產(chǎn)調(diào)控的成果不斷顯現(xiàn)的時候，我們也非常欣喜地看到保障房建設力度也在加速，我們來看看下面這個短片。

　　先來看保障房，來自住房城鄉(xiāng)建設部的數(shù)據(jù)顯示，今年前8個月，城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房已開工868萬套，開工率為86%，各地建設也在提速。截止8月底，西安市保障性安居工程共完成12.1萬億套，已完成了全年目標任務的97%；在福州，58個保障性住房項目已經(jīng)落實，并且還在超額規(guī)劃建設38053套。

　　供應量增加，再看政策層面，住房城鄉(xiāng)建設部近期公布了五項建設標準，提出符合上述條件較多的即兩條以上的城市，建議列入新增限購城市名單，目前浙江臺州和衢州市已經(jīng)出臺了限購措施，廣東韶關9月初也發(fā)布了關于采取措施穩(wěn)定新建住房價格的通知了，對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)出限價令。

　　但新華社援引業(yè)內(nèi)人士觀點，比對五項標準，全國可以納入限購的二三線城市，有二三十個之多，但很多城市至今不見動靜。以往的經(jīng)驗教訓表明，樓市調(diào)控是各方深度博弈的過程，一旦責任缺失，決心不足，措施含糊，問責不利，其效果便會打折，甚至已有的成果也有可能得而復失。

　　日前，住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心副主任秦虹表示，"十二五"期間可能還有很多具體房地產(chǎn)政策出現(xiàn)，但加大保障性住房建設和控制投資性需求兩大政策方向是確定無疑的。

　　此前，國家發(fā)改委主任張平表示，將不折不扣地將各項房地產(chǎn)調(diào)控政策落到實處。

　　主持人：雖然現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場是有著焦灼的一種狀態(tài)，但是至少我們在剛才短片當中看到，有兩個方向是非常明確的，一個是加大保障性住房的建設，一個是控制投資性的需求，那在目前的這種現(xiàn)狀之下，兩位你們覺得我們的房地產(chǎn)調(diào)控最需要強調(diào)的是什么，最需要關注的又是什么？

　　劉戈：兩個字"堅持"，現(xiàn)在每到這個時候行業(yè)內(nèi)一些人士就開始發(fā)話了，最近的話呢，就最近幾天的話我也聽到了不少業(yè)內(nèi)人士的這個講話，那么核心內(nèi)容是說等那些保障性住房的話，如果現(xiàn)在起來投入市場以后，限購令就會取消，限購令就是一個過渡性的一個政策，那么這樣的聲音越來越多的時候，實際上對政策產(chǎn)生了一種干擾，對于老百姓的購買行為和開發(fā)商的行為也會出現(xiàn)一種干擾，也就是說有可能使這種僵持的時間延長，那么這種延長其實對各方面都是不好的，這個結果都是不好的。

　　所以的話我是覺得現(xiàn)在的話我們需要一種更加清晰的一種聲音，就是我們這個限購政策它到底是一個短暫的臨時性的一個政策，還是成為我們未來中國住房制度的一部分，我們未來會不會有"住房法"，會不會把住房公證當成一個我們努力的這樣一個方向，那么這樣的話，可能會讓大家有一個清晰的預期，因為你現(xiàn)在的話很多人都在講，如果你現(xiàn)在把房價壓著，那么一旦你這個限購令放開的話，會出現(xiàn)報復性反彈，如果大家現(xiàn)在所有的人都認為這個報復性反彈是存在的，那么我們前功盡棄，所以說這個預期，因為大家預期房價還會跌，那么你做的就是前功盡棄，所以這個時候我是覺得怎么樣堅持固化下來，那么形成我們中國式的，我們自己住房的一個基本政策，這是當務之急。

　　主持人：光遠你怎么看？

　　馬光遠：我們調(diào)控重點是什么，大城市，70個大城市摁住以后，也就是說擒賊先擒王，把它摁住以后，其他城市房價想暴漲也不可能，這是一個特點，也就是說通過這種降溫的手段；第二個叫什么呢，叫是先治標，后治本，這也是我們特點，也就是說鑒于我們目前整個處于城市化快速發(fā)展的時期，這個城市，這個人口對房屋的需求量非常大，那么為了避免房地產(chǎn)的過熱，那么我們先出臺的政策，很多都是先治標的，也就是說比如說我們降溫，先把體溫降下來以后，然后為未來治本的政策贏得什么呢，贏得時間和空間。所以就這個來講的話，我認為我們的限購令本身，它起著一個什么樣的作用就是降溫，而且是真正的降溫，不是說今天降了明天升，而是真正的在一段時間內(nèi)，把大家的整個預期給扭轉，那么扭轉完了以后呢，未來我們的房產(chǎn)稅，未來我們的土地制度，未來我們的住房保障制度，這些制度性的建設，才有可能去進行�，F(xiàn)在包括我們現(xiàn)在市場上，對限購令的很多質(zhì)疑，我認為非常可笑，就是他們沒有，根本沒有體會到這個政策本身是做什么，胡亂給扣帽子，叫什么反市場經(jīng)濟等等，我認為這個政策本身真正是打到了七寸，也就是說把那些投機性的購房，投資性的購房摁住以后，溫度肯定會降下來，那么然后我們再出臺別的一些政策。

　　主持人：我們期待著這個房價下降的這個過程，有可能會出現(xiàn)在我們的面前，不過兩位你們判斷一下，這個時間需要有多長呢？

　　馬光遠：政策怎么堅持呢，我覺得這個我們現(xiàn)在的所有的關鍵，因為大家現(xiàn)在在參加各種論壇研討會的時候，所有的人最關注的兩個事是政策究竟會堅持到多長時間，所以政策的堅持非常重要，我想政策如果說堅持到今年年底，甚至堅持到明年上半年，整個不要有任何變化的話，這個心理我相信，開發(fā)商的心理崩潰會加速到來。

　　主持人：稍后我們也來看一看特約評論員會給出什么樣的觀點。

　　曹建海(中國科學院工業(yè)經(jīng)濟研究所研究員)：從月度比較看，就是漲幅明顯在減緩，這個時候非常容易產(chǎn)生調(diào)控已經(jīng)到位了，沒有必要再出臺新的政策了，所以導致這個調(diào)控可能是半途而廢，這是必須要特別關注這個問題，特別當前面臨著外部形勢不好，那么中國的出口形勢不暢，我們國內(nèi)的經(jīng)濟也出現(xiàn)了明顯的減速，這個時候要求保增長，特別是房地產(chǎn)政策松動，這方面的呼聲非常高，所以非常容易出現(xiàn)，跟原有的調(diào)控政策不一致的，政策轉折，所以現(xiàn)在第二輪的限購，最后如果是不了了之，雷聲大雨點小，很可能引起利益主體更強烈博弈心態(tài)，那么形成一個房價上漲的預期，這樣使調(diào)控效果就變得很差，所以中央必須堅持原有的步調(diào)，原有的設計，持續(xù)不斷地調(diào)控下去。

　　馮科(北京大學經(jīng)濟所副所長)：我們現(xiàn)在等于說是通過限購把房價凍結起來，有錢的人沒有資格買，有資格買的人沒有錢，那么我們應該更加注意的就是說要利用這種暫時凍結的時間，加快房地產(chǎn)市場的投融資體制，或者土地制度相關扭曲部分的修正，盡快使得房價被無限推的上漲的機制，從根本上要消除它，才會達到未來有效的效果。

　　主持人：很多的評論員都提到了同樣的觀點，也就是政策如何能夠堅持下去，所以我們在這里也特別想要聽一聽兩位的看法，怎么樣來鞏固我們已有的成果，怎么樣堅持我們先夠政策？

　　劉戈：中國承受不了，像日本在80年代末和90年所呈現(xiàn)的這樣一種房價泡沫大幅下跌的這樣一個后果，就是漲得特別高的時候再把它跌下來，因為泡沫總是要破滅的，那么說與其這樣的話，如果寧可我們不把它放到那么高，那么在這個時候真的是長痛不如短痛。

　　馬光遠：我想這個目前如果我們把房地產(chǎn)調(diào)控看成一場拳擊賽的話，那么這場拳擊賽肯定已經(jīng)進入第12個回合了，第12個回合，前11個回合……

　　主持人：最關鍵的時期了。

　　馬光遠：但是最后誰贏，可能取決于最后一個回合，這個回合里邊我想目前對于政策……