近二十年來(lái)，國(guó)際上金融危機(jī)的爆發(fā)，無(wú)不與房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致的信貸風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)。當(dāng)前中國(guó)的情況應(yīng)該比以往任何國(guó)家的房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)都要大。不過(guò)，國(guó)內(nèi)銀行體系面臨著更大的風(fēng)險(xiǎn)是一些金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商等否認(rèn)其巨大風(fēng)險(xiǎn)存在。
　　比如說(shuō)，當(dāng)前銀行根據(jù)不良貸款余額及不良貸款率都在下降，認(rèn)為銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)是在可控制的范圍內(nèi)；而政府融資平臺(tái)貸款余額高，四大國(guó)有銀行所占的比重也高，但到目前為止其不良率奇低，因此，這些貸款不僅沒(méi)有問(wèn)題而且還是質(zhì)量較好的資產(chǎn)。
　　又比如，四大國(guó)有銀行的管理層都出來(lái)說(shuō)，對(duì)于個(gè)人住房按揭貸款，由于這些銀行已發(fā)放的住房按揭貸款首套貸款所占的比例在95%以上，因此，個(gè)人住房貸款的質(zhì)量良好，根本就不存在風(fēng)險(xiǎn)。更為好玩的是，根據(jù)銀監(jiān)會(huì)對(duì)住房貸款的壓力測(cè)試，房?jī)r(jià)下跌50%對(duì)國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行影響也不會(huì)太大或國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行在房?jī)r(jià)下跌50%的情況下可以承擔(dān)其風(fēng)險(xiǎn)等。
　　但是，上述這些分析是建立在兩個(gè)假定條件之上：
　　一是房?jī)r(jià)只漲不跌。這種假定是不成立的。即使政府繼續(xù)托市(比如現(xiàn)在這樣不提高住房貸款利率不增加住房投機(jī)炒作及住房持有成本)，房地產(chǎn)泡沫也可能繼續(xù)吹大。當(dāng)前這些沒(méi)有體驗(yàn)過(guò)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)周期性調(diào)整的人根本就無(wú)法想象到房地產(chǎn)泡沫破滅將會(huì)發(fā)生什么。當(dāng)然就認(rèn)為當(dāng)前銀行信貸沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)了。
　　二是假定政府公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)或他們所看到的統(tǒng)計(jì)反映市場(chǎng)的實(shí)際情況。比如當(dāng)前住房按揭貸款自住率的比例，如果真如四大國(guó)有銀行管理者所說(shuō)，占95%以上，在政府統(tǒng)計(jì)報(bào)表中每年的房?jī)r(jià)又上漲不多，那么房地產(chǎn)調(diào)控真是多此一舉。實(shí)際上，這個(gè)95%其實(shí)就是當(dāng)前享受優(yōu)惠利率的貸款者的比例。試想，作為一個(gè)住房投機(jī)炒作者，如果簡(jiǎn)單證明自己是購(gòu)買(mǎi)第一套而可享受種種優(yōu)惠條件，他為何要說(shuō)自己購(gòu)買(mǎi)第二套而增加其購(gòu)買(mǎi)住房的成本呢？
　　可以說(shuō)，近十年來(lái)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)飆升，房地產(chǎn)泡沫吹大，很大程度上是銀行信貸及優(yōu)惠稅收政策推動(dòng)的，特別是2009年至2010年更是明顯。既然是銀行信貸推高的，那么房地產(chǎn)泡沫破滅豈能不帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。特別是到2011年6月末，全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額10.26萬(wàn)億元，其中個(gè)人住房貸款余額6.26萬(wàn)億元。其兩個(gè)指標(biāo)都比2008年底增長(zhǎng)了一倍。
　　更為嚴(yán)重的是，據(jù)估算，現(xiàn)在的55萬(wàn)億元左右的銀行信貸中，其60%至70%的貸款都是與房地產(chǎn)有關(guān)。無(wú)論是房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)的企業(yè)的貸款，還是企業(yè)及個(gè)人住房及土地抵押貸款都是如此。房?jī)r(jià)上漲時(shí)，這些貸款風(fēng)險(xiǎn)自然隱蔽起來(lái)，但是如果房?jī)r(jià)下跌，其風(fēng)險(xiǎn)有多高難以測(cè)算。如果某個(gè)資金鏈環(huán)節(jié)斷裂，就會(huì)導(dǎo)致金融市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)。我們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該做足夠的估計(jì)。