限購(gòu)面臨地方利益博弈，已經(jīng)是活生生的現(xiàn)實(shí)。
在樓市調(diào)控力度并未放松的前提下，作為具有強(qiáng)烈行政干預(yù)色彩的調(diào)控手段“限價(jià)令”，已先發(fā)制人。本報(bào)記者注意到，在7月底8月初，各地紛紛在“限價(jià)”方面發(fā)力，包括廊坊在內(nèi)的二三線(xiàn)城市出臺(tái)了限價(jià)措施，同時(shí)也有此前已出臺(tái)限價(jià)的城市，對(duì)限價(jià)措施做出了細(xì)化。
“圍繞著是否要被列為新增限購(gòu)城市上報(bào)，二三線(xiàn)城市與住建部門(mén)之間展開(kāi)了一場(chǎng)殊死博弈。”一位地產(chǎn)專(zhuān)家形象表述。
地方限價(jià)
“即便住建部下發(fā)了五條標(biāo)準(zhǔn)，讓地方自查二三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)后再上報(bào)，但目前各地并不關(guān)心限購(gòu)，而是關(guān)注年初與住建部簽署房?jī)r(jià)控制目標(biāo)協(xié)議如何完成�！焙颖弊〗ㄏ到y(tǒng)一位自稱(chēng)姓李的官員說(shuō)，房?jī)r(jià)控制下去了，限購(gòu)自然就消失了。
最近，住建部已向各地房地產(chǎn)主管部門(mén)下發(fā)自查通知，要求對(duì)照“5條標(biāo)準(zhǔn)”擬定二三線(xiàn)樓市“限購(gòu)”城市名單。此消息一發(fā)出，最敏感的是各級(jí)省政府在恐慌中的變通�！拔覀円呀�(jīng)開(kāi)會(huì)商討過(guò)，最好不要上報(bào)名單，先擬一個(gè)限價(jià)政策發(fā)給二三線(xiàn)城市的開(kāi)發(fā)商。”上述河北李姓官員直言。
煙臺(tái)便是這樣一個(gè)典型的二三線(xiàn)樓市“限價(jià)”城市。據(jù)悉，山東煙臺(tái)住房局8月2日出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售價(jià)格和合同備案管理的通知》，該通知中明確指出，商品房銷(xiāo)售均價(jià)原則上漲幅不能超過(guò)5%。“能躲就躲�！�8月18日，煙臺(tái)一官員在電話(huà)中向記者表示，為了實(shí)現(xiàn)年初承諾的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，通過(guò)“限價(jià)”來(lái)避開(kāi)限購(gòu)實(shí)乃緩兵之計(jì)。
煙臺(tái)的濱海路與通海路交界處的海景房“檀瓏灣”項(xiàng)目，截至7月該項(xiàng)目樓市價(jià)格已突破6000元/平米，去年同期才4500元/平米左右。“如不限價(jià)可能超過(guò)8000元現(xiàn)在還剩下少量房源，如果要的話(huà)請(qǐng)盡早預(yù)約�！焙＞胺俊疤喘嚍场表�(xiàng)目銷(xiāo)售處一位女士告訴記者，“沒(méi)有時(shí)間接受電話(huà)咨詢(xún)，要看請(qǐng)到現(xiàn)場(chǎng)來(lái)。”
這不是個(gè)案，河北、河南、廣東、四川等地將相繼出臺(tái)二三線(xiàn)城市樓市“限價(jià)”政策�！拔覀冋趨R集二三線(xiàn)城市樓市價(jià)格，研究限價(jià)的政策�！彼拇彻賳T說(shuō)。河南有關(guān)官員告訴記者，此前我們出臺(tái)過(guò)“限價(jià)”政策，那是針對(duì)省級(jí)樓市的，“現(xiàn)在我們也要出臺(tái)二三線(xiàn)城市樓市的‘限價(jià)’政策，不過(guò)還在研究中�！�
記者注意到，廣州從化市國(guó)土房管局副局長(zhǎng)鄒金明曾經(jīng)表示，從化房?jī)r(jià)的漲幅已經(jīng)達(dá)到9%，已通報(bào)增城樓盤(pán)“限價(jià)”為5%。這不奇怪，以“限價(jià)”來(lái)充當(dāng)“限購(gòu)”，廊坊已為各地開(kāi)了先河。
刀鋒地產(chǎn)董事長(zhǎng)謝逸楓一針見(jiàn)血地指出，“二三線(xiàn)城市目前均以限價(jià)來(lái)規(guī)避限購(gòu)，限價(jià)和限購(gòu)都是行政干預(yù)手段，都具有很強(qiáng)的殺傷力，相比之下地方會(huì)選擇殺傷力較小的限價(jià)�！�
對(duì)于限價(jià)，記者采訪(fǎng)了部分開(kāi)發(fā)商，他們并未否認(rèn)此事�！拔覀�?yōu)槭裁匆屨疇恐亲幼�，我們拍的是天價(jià)土地，如果地方政府要讓我們?yōu)樗麄兘饫�，那么得簽署一個(gè)明年便宜土地價(jià)格的協(xié)議。”某開(kāi)發(fā)商經(jīng)理王志奇如是說(shuō)。
局部限購(gòu)
“由于開(kāi)發(fā)商與地方政府的博弈，如果限價(jià)不成功就采取局部限購(gòu)的方式�！鄙綎|有關(guān)官員透露，“我們已默認(rèn)一些城市，比如市中心可以限購(gòu)，周邊不限購(gòu)。”
從經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)看，東莞在全國(guó)算是三線(xiàn)城市。據(jù)悉，東莞市年初提出，東莞2011年新建住房?jī)r(jià)格漲幅不高于本年度GDP增長(zhǎng)速度，即東莞房?jī)r(jià)警戒線(xiàn)為8.5%，房?jī)r(jià)不超過(guò)每平方米8200元。
數(shù)據(jù)顯示，上半年?yáng)|莞新建住房均價(jià)達(dá)到每平方米8179元，同比上漲約16.8%，已接近房?jī)r(jià)警戒線(xiàn)。東莞住建局稱(chēng)，東莞的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度并不會(huì)沖破警戒線(xiàn)，而東莞市委書(shū)記劉志此前也一度公開(kāi)表示，東莞會(huì)在房?jī)r(jià)較高的區(qū)域限購(gòu)。
在整體房?jī)r(jià)相對(duì)較高的廣東，目前僅有深圳、廣州、佛山三個(gè)城市實(shí)施了限購(gòu)政策�！吧习肽辏楹�、中山及惠州房?jī)r(jià)漲幅不小，卻沒(méi)有限購(gòu)�！敝x逸楓疑惑地說(shuō)。實(shí)際上，廣東省住建廳副廳長(zhǎng)陳英松不久前曾公開(kāi)表示，廣東很多城市不用全市統(tǒng)一限購(gòu)，而是可以在房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的轄區(qū)實(shí)行“局部限購(gòu)”。
記者采訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，局部限購(gòu)最近成為更多二三線(xiàn)城市的明智選擇，只要中央不點(diǎn)名，地方主動(dòng)限購(gòu)的幾乎沒(méi)有。目前，全國(guó)已有608個(gè)城市按照要求公布了2011年新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，占全國(guó)城市總數(shù)的92.5%，但實(shí)行限購(gòu)政策的城市僅40余個(gè)，且以一二線(xiàn)城市為主。
去年以來(lái)，各個(gè)主要一二線(xiàn)城市實(shí)施的限購(gòu)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控效果明顯。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日公布了7月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況。與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有1個(gè)，漲幅回落的城市有26個(gè)。7月份，同比漲幅在5.0%以?xún)?nèi)的城市有39個(gè)。
此外，還有部分未被納入70個(gè)大中城市統(tǒng)計(jì)范疇的二三線(xiàn)城市，無(wú)疑已經(jīng)成為房?jī)r(jià)上漲的“重災(zāi)區(qū)”，比如海南瓊海、山西榆林、內(nèi)蒙古鄂爾多斯(16.84,-0.37,-2.15%)等非限購(gòu)城市，已經(jīng)成為樓市投資最活躍地區(qū)。“這些地區(qū)房?jī)r(jià)短期內(nèi)上漲之快令人瞠目，是否限價(jià)還是限購(gòu)，至今信號(hào)不明。”地產(chǎn)分析師張大偉說(shuō)。
不限購(gòu)又如何
“有形之手”全面發(fā)力，樓市能否如期“退燒”？記者采訪(fǎng)得到的回答是“高房?jī)r(jià)仍未完全降伏”。
今年1月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議推出“新國(guó)八條”，其中第六條規(guī)定：各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施；第七條規(guī)定，未如期確定并公布相關(guān)措施的省(區(qū)、市)政府，將對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人問(wèn)責(zé)。
但眼下，大部分二三線(xiàn)城市不限購(gòu)，既有土地財(cái)政依賴(lài)的慣性，更有政策執(zhí)行差異下的比較收益考量。
2010年在一線(xiàn)城市被宏調(diào)政策的緊箍咒壓制時(shí)，泛濫的流動(dòng)性已將二三線(xiàn)城市視為“價(jià)值洼地”；去年4月間，“新國(guó)十條”出臺(tái)之后，“二三線(xiàn)城市機(jī)遇論”的說(shuō)法甚囂塵上。因此，一線(xiàn)城市限購(gòu)后，這對(duì)二三線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，不限購(gòu)意味著坐等盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)。
地產(chǎn)專(zhuān)家顧海波質(zhì)疑的是：不限購(gòu)，你又拿它如何？住建部一位副部級(jí)官員在其內(nèi)部會(huì)議上明確表示，將向地方官員施壓，“不限購(gòu)，就約談”。“但現(xiàn)在看來(lái)，誰(shuí)來(lái)‘約談’、怎么‘約談’已成笑話(huà)�！鳖櫤２ǜ嬖V記者，限購(gòu)令難以發(fā)揮實(shí)效。
從去年“國(guó)十條”開(kāi)始，到今年1月“國(guó)八條”，再到如今二三線(xiàn)城市樓市“限購(gòu)”，住建部推出“五大標(biāo)準(zhǔn)”，建議符合2條以上的，均可列入新增限購(gòu)城市名單。“目前，全國(guó)估計(jì)有2/3的二三線(xiàn)地方政府在抵制限購(gòu)，原因是當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)是財(cái)政收入的來(lái)源之一。”地方官員說(shuō)。
2011年各地房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，基本上都參照各地的GDP或房產(chǎn)稅，方能依此了解到均價(jià)增幅超標(biāo)。“很多二三線(xiàn)城市成交數(shù)據(jù)一般都由地方政府提供和操控，住建部很難掌握房?jī)r(jià)上漲的底細(xì)�！�
“限購(gòu)之后，GDP增長(zhǎng)和土地財(cái)政收入受限不說(shuō)，最關(guān)鍵是今年地方政府負(fù)債多，況且今年地方保障房建設(shè)需要大量資金�！倍辔粚�(zhuān)家擔(dān)憂(yōu)的是，一旦限購(gòu)，土地難賣(mài)，地方將面臨“四面楚歌”的困境。