畢曉哲:應(yīng)為土地市場急降溫準(zhǔn)備預(yù)案
2011-07-21   作者:畢曉哲  來源:證券時報(bào)
 

    7月19日,中囯指數(shù)研究院發(fā)布數(shù)據(jù),今年上半年,全國130個城市土地出讓收入總額為7524億元,同比下跌5.5%。土地出讓收入排名前十的城市中,出現(xiàn)下跌的5個城市全部為一線城市或者發(fā)達(dá)的二線城市,同比降幅最大的為北京,降48.32%,降幅最小的為上海,降21.97%;而上漲的5個城市均為相對欠發(fā)達(dá)的二線城市。
    2009年,全國土地出讓收入為14239.7億元,比2008年大幅增長43.2%,僅2010年前三個季度,30個一線城市出讓金累計(jì)接近9000億元,同比增長七成。上述數(shù)據(jù)是近幾年來土地市場極度亢奮的一個縮影,也是土地和房產(chǎn)資源炒作過熱、地價房價高企到不理性的一個見證。
  然而,在去年逐步加碼的土地和房產(chǎn)政策調(diào)控之下,從今年上半年開始,一些一線城市土地出讓價格開始低迷、出現(xiàn)負(fù)增長。詳細(xì)數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,全國130個城市土地出讓收入總額為7524億元,同比下跌5.5%,其中北京土地出讓收入降幅竟然高達(dá)48.32%。前后對比或可判斷出調(diào)控政策已初顯效果,由于政策的威力讓開發(fā)商拿地上變得謹(jǐn)慎起來,未來若干年房價“拐點(diǎn)”或有望出現(xiàn)。
  但筆者以為,一個“陡然降溫”的土地出讓市場如果沒有“軟著陸”緩沖,可能引發(fā)“連鎖式”的負(fù)面效應(yīng),值得人們警惕。地方政府近幾年來主要依賴“賣地”發(fā)展,2009年地方政府本級收入總額為32581億元,土地出讓收入,占比接近43.7%,更有甚者,一些地方的土地出讓金甚至占到了政府財(cái)政收入的60%到90%。那么,失去土地財(cái)政的支撐,地方財(cái)政的壓力之大就可想而知。地方政府財(cái)政“縮水”之后的第一個“反應(yīng)”可能就是地方債償債困難。審計(jì)署報(bào)告顯示,截至2010年底,全國省、市、縣三級地方政府性債務(wù)余額共計(jì)10.72萬億元人民幣,其中政府負(fù)有償還責(zé)任的6.71萬億元,擔(dān)保責(zé)任的2.34萬億元,可能承擔(dān)一定救助責(zé)任的1.67萬億元。不排除大量的地方債是以土地作擔(dān)保的,在土地出讓價格縮水之后相關(guān)的風(fēng)險就可能會暴露出來。
  今年部署保障性住房為1000萬套,但地方政府面臨著資金困難。在土地出讓金縮水的情況下,可以提取的各種用途資金也會減少。按照有關(guān)規(guī)定,地方政府必須從土地出讓收益中按10%的比例計(jì)提教育資金,還要提取10%用于農(nóng)田水利建設(shè),同時新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)要上繳中央財(cái)政30%。這些政策規(guī)定表面上由地方政府承受,但實(shí)際上最終間接地由全社會來承擔(dān),最終會影響到民生方面的保障。
  筆者以為,有關(guān)方面應(yīng)看到“土地出讓低迷”可能對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)造成多重負(fù)面影響及“連鎖反應(yīng)”,未雨綢繆。“賣地財(cái)政”的發(fā)展模式必須最終拋棄,但應(yīng)該盡早進(jìn)行后續(xù)制度的設(shè)計(jì)。調(diào)控政策必將持續(xù)下去,畸形的高房價必須降下來,為此必須設(shè)計(jì)好相關(guān)的替代戰(zhàn)略。

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