根據(jù)住建部規(guī)定，6月9日是各地政府公布保障房建設(shè)信息的最后期限。截至6月8日，僅有天津、合肥等少數(shù)城市有所響應(yīng)。包括北京、上海在內(nèi)的大部分城市仍未公布保障房建設(shè)具體信息。
按照原定計(jì)劃，今年1000萬(wàn)套保障性住房必須在10月底前全部開(kāi)工。但最新數(shù)據(jù)顯示，保障房整體開(kāi)工率不到3成，土地與資金短缺仍為最大障礙。
在空前的保障房建設(shè)壓力下，各地政府陸續(xù)推出商品住宅地塊配建保障房的模式，期望一舉解決保障房建設(shè)中土地、資金雙重短缺的難題。然而，普遍的土地流拍和低價(jià)成交令土地市場(chǎng)步入低谷，“捆綁”模式遭遇尷尬。
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一邊是民眾翹首企盼的“民生工程”，一邊是“躊躇不前”的社會(huì)資本，社會(huì)資金的顧慮在哪里？社會(huì)資金進(jìn)入保障房建設(shè)的瓶頸如何打破？（資料照片） |
政策 “捆綁”配建成硬性規(guī)定
“十二五”規(guī)劃提出，未來(lái)5年中國(guó)將建設(shè)3600萬(wàn)套保障房，2011全年1000萬(wàn)套保障房任務(wù)業(yè)已下達(dá)到各省市；并明確要求本年度用于保障性安居工程土地面積為7.74萬(wàn)公頃，與2010年實(shí)際供地3.24萬(wàn)公頃相比增加了近140%。
據(jù)測(cè)算，1000萬(wàn)套保障房建設(shè)任務(wù)所需資金約為1.3萬(wàn)億元，中央財(cái)政初步安排的資金為1030億，前期追加部分僅為280億。保障房任務(wù)分?jǐn)偟礁魇∈泻�，地方政府只能通過(guò)提高土地出讓金的方式獲得資金。
在資金壓力之下，各地普遍的做法是，在普通商品住宅地塊出讓中“捆綁”保障房性質(zhì)地塊。
目前，在北京、廣州、杭州、石家莊、蘭州等地“捆綁”模式已經(jīng)陸續(xù)推行。西安、福州、邢臺(tái)等地則出臺(tái)硬性規(guī)定，要求新出讓的“所有商品房地塊”必須配建一定比例保障性住房。例如，邢臺(tái)市要求“在普通商品房建設(shè)項(xiàng)目中配建保障性住房10%以上，并將保障房配建要求作為土地出讓前置條件”。
杭州今年將計(jì)劃供應(yīng)4500畝的經(jīng)營(yíng)性用地，其中10%將作為保障性住房用地。杭州市國(guó)土資源局土地利用處一位官員表示，杭州此后將根據(jù)地塊的區(qū)位、大小、周邊配套等情況采取集中或分散等多種方式配建或代建保障性住房。
石家莊于5月集中出讓的這9宗地塊均為住宅或商服住宅用地，其中6地塊公告中明確須按規(guī)定配建一定比例的保障性住房。
一位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，商品房用地配建保障性住房已經(jīng)成為各地慣用的做法，配建的具體比例則由地方政府自行確定。而國(guó)內(nèi)各個(gè)城市的標(biāo)準(zhǔn)一般在3%到5%之間。相當(dāng)于一個(gè)10萬(wàn)平方米的樓盤(pán)中，最多需要配建5%即5000平方米的保障性住房。
安徽省合肥土地有償使用服務(wù)中心副主任宋衛(wèi)東告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，捆綁的一般步驟是，由政府完成具體地塊商品房配建保障房詳細(xì)規(guī)劃，再由土地有償服務(wù)中心完成交易。
早在今年3月份，安徽省政府曾下發(fā)一份文件，要求全省新建普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、拆遷安置房項(xiàng)目，都要配建10%的保障性住房項(xiàng)目。
合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)朱德開(kāi)告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，“政府已經(jīng)出臺(tái)硬性規(guī)定，開(kāi)發(fā)商要么接受，要么選擇別的途徑�！钡�，究竟哪些地塊適合配建？怎么配建？這些配建地塊的后期管理又應(yīng)該怎樣？合肥還在進(jìn)一步規(guī)劃中。
北京陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理范小沖表示，配建“捆綁”模式將成為此后土地出讓趨勢(shì)。“在地方承擔(dān)能力有限和中央問(wèn)責(zé)制度前提下，商品房與保障房捆綁制度是最有效、最直接的解決渠道�！�
不過(guò)，保障房與商品房分處于不同地段是業(yè)內(nèi)共識(shí)，“捆綁”地塊的位置選擇和具體配建標(biāo)準(zhǔn)目前尚沒(méi)有公認(rèn)的合理模式。
市場(chǎng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商反應(yīng)冷淡
5月份，杭州要求配建10%保障房地塊以及石家莊同等性質(zhì)“捆綁”地塊先后流拍。而這并非流拍個(gè)案，大部分“捆綁”性質(zhì)地塊出讓過(guò)程因?yàn)閼?yīng)者寥寥而以低價(jià)成交，更有城市部分保障性質(zhì)地塊流拍后降價(jià)入市仍然乏人問(wèn)津。
繼杭州、石家莊后，福建首宗保障房“捆綁”商品房用地因無(wú)人競(jìng)標(biāo)宣布流拍。據(jù)了解，當(dāng)?shù)卣呀?jīng)將保障房建設(shè)規(guī)模細(xì)分“捆綁”到具體地塊。但是首宗“捆綁”地塊入市即流拍令當(dāng)?shù)卣剂衔醇�，不得不重新�?guī)劃保障房建設(shè)方式。
北京東亞新華地產(chǎn)一位內(nèi)部人士告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，目前仍處于政策調(diào)控期，國(guó)家的宏觀調(diào)控力度和空前的保障房建設(shè)規(guī)模令調(diào)控效應(yīng)初步顯現(xiàn)。各地土地溢價(jià)率下降、土地出讓金減少表明開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)預(yù)期并不看好。
而“捆綁”模式地塊流拍的主要原因，是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商熱情不高。保障性質(zhì)項(xiàng)目回報(bào)期長(zhǎng)且收益不高，“捆綁”后反而影響商品房的銷售收益。
南京銀城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理傅建告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，在南京市場(chǎng)，一塊單純進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)的住宅地塊地價(jià)大概在每畝500萬(wàn)，捆綁保障房建設(shè)后，地價(jià)大概降低到每畝400萬(wàn)。
“表面看起來(lái)地價(jià)降低，但是政府其實(shí)并沒(méi)有損失，因?yàn)槟軈⑴c配建保障房的地塊多數(shù)位于偏遠(yuǎn)地區(qū)�！备到ㄕJ(rèn)為，“相反，開(kāi)發(fā)商雖然低價(jià)拿地，但是在后期開(kāi)發(fā)面臨規(guī)劃、管理等一系列難題�！�
傅建解釋，保障房與商品房針對(duì)不同消費(fèi)群體，很難在同一小區(qū)內(nèi)針對(duì)兩大群體提供出統(tǒng)一的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)水平�！吧唐贩�?jī)r(jià)格相當(dāng)于保障房的兩倍以上，同一地塊配建保障房以后，商品房銷售額會(huì)直接下降�！�
其中，政府在“捆綁”地塊中針對(duì)地價(jià)的折價(jià)部分，并不能彌補(bǔ)商品房受損部分的利益�！啊墶貕K總體地價(jià)成本雖然減少100萬(wàn)，但商品房部分地價(jià)并未減少，而后期銷售收益反而要損失更多。”傅建說(shuō)。
范小沖亦表示，企業(yè)更看重商品住宅地塊開(kāi)發(fā)。通過(guò)綜合評(píng)估土地成本、未來(lái)銷售收益和市場(chǎng)預(yù)期，開(kāi)發(fā)商對(duì)保障房捆綁地塊缺乏熱情。況且保障房需要前期墊付大筆資金，這對(duì)企業(yè)資金鏈也是一大考驗(yàn)。
對(duì)策 亟待配套投融資政策
上述東亞新華內(nèi)部人士說(shuō)，希望政府在主導(dǎo)“捆綁”模式時(shí)，能夠同時(shí)完善相關(guān)配套政策，比如針對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)在稅收、信貸方面予以政策優(yōu)惠，同時(shí)在許可范圍內(nèi)加快保障房審批驗(yàn)收環(huán)節(jié)。
除了如何在保障房配建模式中縮短資金回籠周期，房地產(chǎn)企業(yè)更關(guān)心的則是地方政府對(duì)投融資政策的推動(dòng)。
一位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)人士反映，去年的保障房項(xiàng)目貸款一般是維持基準(zhǔn)利率，甚至能享有下浮10%—15%的優(yōu)惠；今年以來(lái)一般是上浮10%—15%，甚至達(dá)到30%。按照這樣的資金成本，保障房項(xiàng)目建設(shè)不但無(wú)利可圖，且極有可能虧本。
該人士認(rèn)為，順應(yīng)保障房和商品房“雙軌制”的政策取向，應(yīng)將兩類貸款實(shí)現(xiàn)分類管理，并落實(shí)中央關(guān)于支持保障房建設(shè)的金融政策，確保貸款額度和優(yōu)惠利率；與此同時(shí)，加強(qiáng)監(jiān)管，防止企業(yè)“套貸”用于商品房開(kāi)發(fā)。
范小沖表示，理論上任何一種政策都不能強(qiáng)制推行，但是開(kāi)發(fā)商目前面臨的處境是，“要想進(jìn)入市場(chǎng)，只能順應(yīng)趨勢(shì)，接受政府的游戲規(guī)則，分擔(dān)保障房建設(shè)壓力�！�
“政府將保障房建設(shè)任務(wù)轉(zhuǎn)移給開(kāi)發(fā)商后，既沒(méi)有讓利，在相關(guān)配套政策上也缺乏誠(chéng)意，實(shí)際的做法是，一旦拿了配建地塊，保障房不建，商品房則不予驗(yàn)收�！狈缎_認(rèn)為，僅僅強(qiáng)制性的“捆綁”配建，而沒(méi)有投融資方面的政策扶植，很難調(diào)動(dòng)開(kāi)發(fā)商參建保障房的積極性。
中國(guó)指數(shù)研究院最新研究報(bào)告稱，未來(lái)市場(chǎng)商品房配建保障房、“限地價(jià)、競(jìng)保障房面積”等模式將被廣泛采用。如果地方政府在保障房“捆綁”商品房模式中，給予企業(yè)更多的稅費(fèi)優(yōu)惠，嘗試成立保障房投融資和管理公司，則有利于房企提早打通融資渠道。
南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究中心副主任李智表示，政府主導(dǎo)“捆綁”模式，應(yīng)該針對(duì)某些特定地塊，進(jìn)行精準(zhǔn)規(guī)劃后再具體實(shí)施。如果地方政府在投融資渠道盡快完善相關(guān)配套政策，對(duì)各方都有好處。