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2011-05-02 作者： 來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)
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房地產(chǎn)調(diào)控至今，金融手段、市場(chǎng)手段、行政手段齊出，宏觀調(diào)控也漸向企業(yè)層面的“微觀調(diào)控”深入。國(guó)家發(fā)改委價(jià)格監(jiān)督檢查司司長(zhǎng)許昆林日前表示，發(fā)改委正對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成本、利潤(rùn)和價(jià)格等進(jìn)行調(diào)研，擬在商品房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定。
商品房領(lǐng)域反暴利，最大的難題是如何界定暴利。有專(zhuān)家認(rèn)為富豪榜上房地產(chǎn)商扎堆就是房地產(chǎn)行業(yè)暴利的最佳證明。但實(shí)際上在4月26日發(fā)布的福布斯華人富豪榜上，產(chǎn)生富豪最多的行業(yè)不是房地產(chǎn)業(yè)而是制造業(yè)，但誰(shuí)又能說(shuō)制造業(yè)是暴利行業(yè)？
房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)究竟有多高？從上市房企公布的財(cái)報(bào)看，當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)一般在10%~40%。如果按項(xiàng)目的平均開(kāi)發(fā)周期一般是兩到三年來(lái)分?jǐn)�，每年的利�?rùn)率就更低了。當(dāng)然，由于前幾年土地價(jià)格低，低價(jià)拿地的開(kāi)發(fā)商可能會(huì)獲取較高的利潤(rùn)。但一旦我們要界定暴利和反暴利，在實(shí)際操作中可能就會(huì)遭遇諸多難題。
首先，房?jī)r(jià)上漲很大程度是由于地價(jià)上漲。由于經(jīng)濟(jì)與城市化的發(fā)展，對(duì)同一地段的土地價(jià)值的重估會(huì)導(dǎo)致地價(jià)上漲。這部分獲利會(huì)落在土地持有者身上，可能是政府，也可能是開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)或囤地的開(kāi)發(fā)商，也可能是土地上的原住居民。這部分土地增值如要納入反暴利范疇，是否應(yīng)該同時(shí)限制政府出讓土地的價(jià)格和對(duì)原住民的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)？
商品房的成本對(duì)不同的企業(yè)、不同的樓盤(pán)來(lái)說(shuō)差別甚大。從土地方面看，不同的項(xiàng)目拿地時(shí)間不同，土地成本就相差巨大。在同一地段，由于拿地成本不同，單價(jià)1.5萬(wàn)元的商品房可能利潤(rùn)率超過(guò)50%，而單價(jià)3萬(wàn)元的商品房利潤(rùn)率可能只有5%。如果從反暴利角度，低價(jià)但利潤(rùn)率高的商品房是否應(yīng)該被界定為暴利？如果制定反暴利標(biāo)準(zhǔn)，是控制低價(jià)地的暴利還是控制高價(jià)地的暴利？
其次，從融資成本看，房企通過(guò)銀行貸款、信托、股權(quán)融資、企業(yè)債、民間借貸，財(cái)務(wù)成本大不相同，不可能用一個(gè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)來(lái)界定，重要的是，企業(yè)融資渠道暢通、融資成本低是企業(yè)信用度高的體現(xiàn)，由于企業(yè)融資成本低而產(chǎn)生高利潤(rùn)是否應(yīng)該界定為暴利？
再者，企業(yè)的利潤(rùn)高很可能是通過(guò)企業(yè)內(nèi)部高效的管理，通過(guò)提高開(kāi)發(fā)速度、資金周轉(zhuǎn)速度和加強(qiáng)內(nèi)部成本管理來(lái)實(shí)現(xiàn)的，這部分利潤(rùn)是否應(yīng)該被界定為暴利？況且，開(kāi)發(fā)商的成本中還有一部分所謂灰色成本，也就是疏通“關(guān)系”的成本以及一些無(wú)法擺在明面上的費(fèi)用，這占企業(yè)成本的比例千差萬(wàn)別。反暴利時(shí)如何界定？
發(fā)改委可以通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查確定一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的平均成本和平均利潤(rùn)率，但正如上面所述，各個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本千差萬(wàn)別，這樣確定下來(lái)的平均成本和利潤(rùn)率是否能夠界定每個(gè)個(gè)案的利潤(rùn)率尚存很大的疑問(wèn)。要實(shí)施反暴利規(guī)定，一刀切式的評(píng)判恐難實(shí)施。
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