|
據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)觀察》報(bào)道，最近中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂是山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓，近期房地產(chǎn)調(diào)控將再次加碼，不僅商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定即將實(shí)施，國(guó)家發(fā)改委同時(shí)在研究對(duì)于商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定，嚴(yán)厲打擊不法房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商謀取暴利的行為。
消息一經(jīng)披露引發(fā)各界關(guān)注，眾多的開(kāi)發(fā)商在微博上喊冤說(shuō)并沒(méi)有獲得暴利。而多數(shù)的網(wǎng)友則對(duì)于開(kāi)發(fā)商的說(shuō)法予以了駁斥，并且呼吁一定要公開(kāi)商品房的成本。在A股市場(chǎng)更多人在用資本投票，房地產(chǎn)板塊前天、昨天兩個(gè)交易日整體跌幅超過(guò)5%。對(duì)于官方準(zhǔn)備對(duì)商品房實(shí)施反暴利規(guī)定的消息，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在微博中回應(yīng)說(shuō)，這個(gè)好，可以讓全社會(huì)公正了解誰(shuí)是暴利。隨后任志強(qiáng)又說(shuō)，現(xiàn)在被壟斷的是土地，而華潤(rùn)置地副總也在微博中慨嘆說(shuō)，難道開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在都成了不法之徒嗎？
分析最近發(fā)布的福布斯華人富豪榜，華人富豪的財(cái)富來(lái)源看，制造業(yè)、房地產(chǎn)、金融業(yè)位居前三位。大陸產(chǎn)生全球富豪最多的行業(yè)制造業(yè)、房地產(chǎn)、生物醫(yī)藥，而今年胡潤(rùn)財(cái)富報(bào)告也顯示，中國(guó)千萬(wàn)富豪達(dá)96萬(wàn)人，在個(gè)人投資方向上房地產(chǎn)仍然占據(jù)主導(dǎo)地位，有超過(guò)1/3的富豪選擇房地產(chǎn)投資及其開(kāi)發(fā)，如果房地產(chǎn)行業(yè)沒(méi)有暴利，又何以吸引和造就這么多的富豪？房地產(chǎn)市場(chǎng)反暴利規(guī)定到底具不具有可操作性？反暴利的對(duì)象又究竟該定準(zhǔn)誰(shuí)呢？經(jīng)濟(jì)之聲特約觀察員、資深房地產(chǎn)專家韓世同先生對(duì)此作出評(píng)論。
主持人：反暴利規(guī)定是這兩天房地產(chǎn)的熱詞，您寫(xiě)的評(píng)論文章觀點(diǎn)是，商品房地產(chǎn)領(lǐng)域反暴利的政策目標(biāo)達(dá)成是有可能的，現(xiàn)在的關(guān)鍵是什么是暴利？能不能給大家解釋一下，也亮明一下您對(duì)反暴利規(guī)定的態(tài)度。
韓世同：房地產(chǎn)肯定是個(gè)暴利行業(yè)，但是這個(gè)行業(yè)里，不排除有些企業(yè)沒(méi)有獲利，甚至破產(chǎn)，關(guān)鍵是看他取得土地的價(jià)格是低還是高。我觀察到，拿到地王的開(kāi)發(fā)商，又恰好碰到市場(chǎng)由熱轉(zhuǎn)到冷，他獲得暴利的可能性會(huì)非常小。但是早期拿了地，政府一直沒(méi)有對(duì)它采取收地行為，拖十年、八年，土地溢價(jià)就相當(dāng)高，暴利就非常高。尤其是現(xiàn)在看到上市公司的平均利潤(rùn)回報(bào)，加上銀行的杠桿作用，如果光算他自有投資的資本回報(bào)，一些公司達(dá)到200、300的投資回報(bào)率的都有可能。所以要對(duì)這個(gè)行業(yè)進(jìn)行界定，我認(rèn)為可以采取一定措施，把暴利擠出來(lái)。
主持人：很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大聲喊冤，有的開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)很貴，否則也不會(huì)有地王不斷出現(xiàn)的新聞。
韓世同：高價(jià)的地王和低價(jià)的地王同時(shí)存在。
主持人：但是現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商說(shuō)，5到6成的收入都被地方政府拿走了。
韓世同：部分情況也是真實(shí)的，有政府高價(jià)賣地的情況，也有政府非常低價(jià)給開(kāi)發(fā)商拿走土地的現(xiàn)象。當(dāng)開(kāi)發(fā)商幾乎是零地價(jià)拿地時(shí)，他依然賣高價(jià)，這肯定是暴利。但相反，最高位拿到的地王要形成暴利的可能性非常小。
主持人：現(xiàn)在很多來(lái)自網(wǎng)友的聲音和您的觀點(diǎn)比較一致，暴利到底應(yīng)如何界定，是不是暴利，很多人覺(jué)得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還是屬于暴利。反暴利規(guī)定是不是具有更好的操作性，說(shuō)暴利是不是也要拿出證據(jù)，向大家公開(kāi)成本、公開(kāi)細(xì)節(jié)等，也需要相關(guān)管理部門有一個(gè)明確。您覺(jué)得應(yīng)該從哪些方面加強(qiáng)規(guī)定的可操作性。
韓世同：我覺(jué)得向民眾公開(kāi)的必要性并不是太大，但是有關(guān)部門，尤其是稅務(wù)部門、財(cái)稅部門了解開(kāi)發(fā)商的成本，是不是暴利，這些部門非常清楚，可以測(cè)算，而且有權(quán)去稽查。兩年前開(kāi)始推行的土地增值稅清算，類似個(gè)人的累進(jìn)個(gè)稅機(jī)制，獲利越高，政府拿走的土地增值稅就越高，這個(gè)稅收能夠嚴(yán)格執(zhí)行，可以達(dá)到反暴利的作用和目的�，F(xiàn)在土地增值稅收更多的僅僅是預(yù)繳、預(yù)征，達(dá)到4-5個(gè)百分點(diǎn)，但是對(duì)于一些真正暴利的行業(yè)與項(xiàng)目，4-5個(gè)百分點(diǎn)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，而對(duì)一些不賺錢的項(xiàng)目可能又誤征了，可能將來(lái)還要清退。
主持人：您認(rèn)為從目前現(xiàn)有的規(guī)章、稅收方面能夠達(dá)到反暴利的目的，而且相關(guān)的證據(jù)，稅務(wù)部門還是能夠掌握的。
韓世同：當(dāng)然能掌握，政府部門掌握不了誰(shuí)還能掌握？
主持人：房地產(chǎn)反暴利不能只記得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，忘了土地財(cái)政。有網(wǎng)友說(shuō)，有沒(méi)有可能立法監(jiān)督土地財(cái)政中，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)征收成本的公開(kāi)性、合理性，有沒(méi)有這樣個(gè)必要？
韓世同：把政府與開(kāi)發(fā)商等同起來(lái)是不是對(duì)？企業(yè)是種商業(yè)行為，但是政府的稅收并不完全是企業(yè)行為，他是取之于民，用之于民�，F(xiàn)在把政府或者是政府自己把自己企業(yè)化、市場(chǎng)化，我認(rèn)為這個(gè)傾向不對(duì)。
主持人：我們現(xiàn)在面對(duì)高房?jī)r(jià)也不能夠一味地抱怨。
韓世同：我們不能受開(kāi)發(fā)商尤其是任志強(qiáng)的影響轉(zhuǎn)移矛盾，他把民眾的矛盾轉(zhuǎn)移到地方政府身上去，其實(shí)地方政府也是為民、為眾、為國(guó)家各方面，斂財(cái)?shù)氖侄危覀冞�是要通過(guò)房地產(chǎn)稅，通過(guò)整個(gè)稅制改制和分稅制，讓它逐漸從開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)過(guò)重轉(zhuǎn)移到持有環(huán)節(jié)。這樣可能會(huì)改變過(guò)度依賴出讓土地獲取財(cái)政收入的做法。
主持人：反暴利的對(duì)象究竟應(yīng)該定準(zhǔn)誰(shuí)？
韓世同：當(dāng)然是開(kāi)發(fā)商，毋庸置疑。
|