時(shí)間：3月7日
　　訪談嘉賓：全國政協(xié)委員、清華大學(xué)教授 蔡繼明
　　　　　　　全國人大代表、山西華宇集團(tuán)總裁 趙華山
　　　　　　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家 華生

　　主持人：大家好！這里是《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》與和訊網(wǎng)聯(lián)合舉辦的兩會(huì)高端訪談第二場，這場的主題是“城鎮(zhèn)化——中國經(jīng)濟(jì)的引擎”。
　　眾所周知，二十一世紀(jì)，中國將有八億農(nóng)民進(jìn)入城市。同時(shí)中國經(jīng)濟(jì)還要保持高速增長的速度。無論是城市化還是中國經(jīng)濟(jì)的高速增長，都離不開房地產(chǎn)，可是現(xiàn)在房地產(chǎn)又成了國家主要調(diào)控的對象。最新出臺的“新國八條”和限購政策，導(dǎo)致了新房和二手房成交量大幅度下降，與此同時(shí)，國家又提出在“十二五”期間，要建3600萬套保障房。我們在這樣一種形勢下來討論房地產(chǎn)調(diào)控與城鎮(zhèn)化，以及保增長之間的關(guān)系。在討論開始之前，我先介紹一下參加訪談的三位嘉賓。從我左手開始依次是全國政協(xié)委員、清華大學(xué)教授蔡繼明教授。

　　蔡繼明：各位網(wǎng)友晚上好！

　　主持人：第二位是著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家華生教授。

　　華生：大家好！

　　主持人：接下來的是全國人大代表、山西華宇集團(tuán)總裁趙華山先生。

　　趙華山：大家晚上好！

　　主持人：我們現(xiàn)在開始這次訪談的討論。我們討論的第一個(gè)話題是城鎮(zhèn)化到底能不能成為中國經(jīng)濟(jì)新的引擎和發(fā)動(dòng)機(jī)？
　　前兩天國家統(tǒng)計(jì)局原局長李德水在記者招待會(huì)上提出一個(gè)觀點(diǎn)，他認(rèn)為，城鎮(zhèn)化能夠支持中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)三十年的增長，但是也有一些人擔(dān)心，城鎮(zhèn)化恰恰會(huì)推動(dòng)房價(jià)的上漲，房價(jià)的上漲又會(huì)抑制城鎮(zhèn)化。那么我們到底怎樣看待城鎮(zhèn)化對中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的地位。請蔡教授先發(fā)表觀點(diǎn)。

　　蔡繼明：（城市化和房地產(chǎn)）這二者之間應(yīng)該是不矛盾的，是相輔相成的。沒有房地產(chǎn)的健康發(fā)展很難推進(jìn)城市化，而城市化的健康發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快，肯定對房地產(chǎn)市場會(huì)起到極大地推動(dòng)作用。
　　人們之所以把它們對立起來，是因?yàn)楝F(xiàn)在的房地產(chǎn)市場是在畸形發(fā)展。如此高的房價(jià)會(huì)讓人“望房興嘆”。不僅城市原有的居民買房困難，進(jìn)入城市的農(nóng)民更不用說了，包括留校留下來的本科生、碩士生、博士生，那么，這樣的城市化肯定會(huì)受到嚴(yán)重的阻礙。
　　不僅如此，如此高的房價(jià)又吸引了大量資本從實(shí)體經(jīng)濟(jì)向虛擬經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化，我們的制造業(yè)和其它服務(wù)業(yè)發(fā)展都會(huì)受到壓抑，這就是所謂“一業(yè)興旺百業(yè)衰”。另外，如果說居民畢生收入的絕大部分都投入在房地產(chǎn)上，那么他也就不大可能有更多的貨幣用于其他的消費(fèi)，這樣的城市化進(jìn)程肯定會(huì)放慢。

　　華生：我覺得“城市化是中國經(jīng)濟(jì)增長二十年到三十年的基礎(chǔ)”這個(gè)說法是對的。因?yàn)閺闹苓叴蠹夜�認(rèn)成功實(shí)現(xiàn)城市化轉(zhuǎn)型的國家，像日本、韓國在城市化過程中都伴隨了經(jīng)濟(jì)高速增長，大概都持續(xù)了二十年到三十年。我們現(xiàn)在的問題是，為什么城市化和房地產(chǎn)產(chǎn)生了矛盾？確實(shí)是因?yàn)樽叱鞘谢�道路的過程中出現(xiàn)了一些問題。幾年前我就說過，確實(shí)我們走的是一條畸形的城市化道路，我們主要搞的是土地的城市化、基建城市化和基礎(chǔ)設(shè)施的城市化，但是沒有人口的城市化，沒有市民的城市化。
　　所謂城市化，就是農(nóng)村居民變成城市居民，就是農(nóng)民的市民化，成功的城市化轉(zhuǎn)型的國家，都是在二三十年的過程中，把人口中的30-50%從農(nóng)村人口變?yōu)槌鞘腥丝�。我們在這個(gè)過程中，現(xiàn)在城市戶籍人口增加非常少，進(jìn)來的農(nóng)民工一億多，接近兩億，基本是沒有住房的。所以，現(xiàn)在的主要矛盾還是我們的城市化走了一個(gè)不是很正常的道路，由于這種城鄉(xiāng)隔絕的體制，由于這種戶籍制度，這些都是中國獨(dú)一無二的。
　　實(shí)際上，如果我們城市化道路走對的話，房地產(chǎn)本身的發(fā)展應(yīng)該對城市化有推動(dòng)作用，也不會(huì)造成房價(jià)過高的上升，使得居民不能承受�；仡^來看，日本和韓國在有將近40%-50%的人口移居城市的年代，日本大概是在（上個(gè)世紀(jì)）五十年代到七十年代，韓國大概是從（上個(gè)世紀(jì)）六十年代到九十年代，在那個(gè)階段，房價(jià)一直是大家都能夠負(fù)擔(dān)起的。所以，主要還是我們在思路上出了問題。我覺得最主要的是什么是城市化？就是外來的，從農(nóng)村、小城鎮(zhèn)的人到大城市、到沿海地區(qū)來集聚，這是城市化的普遍過程。因此，城市化的主要任務(wù)是如何安居這些人。

　　主持人：剛才兩位學(xué)者都抨擊了現(xiàn)在“畸形的房價(jià)”，下面請房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士趙總發(fā)表一下看法。因?yàn)槿A宇集團(tuán)是搞商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的。

　　趙華山：您的命題是城市化和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系，這是兩個(gè)不同的概念。城市化是一個(gè)社會(huì)進(jìn)步發(fā)展的必然過程，這是一個(gè)非常大的宏觀的概念和形態(tài)。城市化的過程涉及到社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)、文化多個(gè)方面，涉及到參與城市化的主體也是很多的。這里面有政府、有企業(yè)、有市民，有各種各樣的很多方面。
　　房地產(chǎn)業(yè)不是這樣，房地產(chǎn)業(yè)是在城市和過程中興起和產(chǎn)生的一個(gè)產(chǎn)業(yè)。在中國城市化過程中，我覺得首先城市化的基礎(chǔ)是工業(yè)化。在工業(yè)化的過程中，參與的主要是企業(yè)，企業(yè)是為主導(dǎo)的。在城市化的過程中，在城市規(guī)劃建設(shè)中更多應(yīng)該是政府來主導(dǎo)的。企業(yè)在住宅建設(shè)上，包括商業(yè)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施的建設(shè)上有地產(chǎn)界來參與。
　　現(xiàn)在的問題是中國是十三億人口的大國，中國的城市化進(jìn)程是非常了不得的，我覺得這是二十一世紀(jì)人類文明的一個(gè)壯舉。八億人從農(nóng)村轉(zhuǎn)到城市是什么概念呢？相當(dāng)于三個(gè)美國的人口總量。在這個(gè)過程中，如果完全靠企業(yè)，靠房地產(chǎn)業(yè)來推動(dòng)，這完全是一個(gè)錯(cuò)誤的概念。那么要靠什么呢？首先要靠政府。
　　這兩年在人民代表大會(huì)上，我連續(xù)幾年說公租房、廉租房的問題，我一直在講，中國作為一個(gè)十三億人口的大國，同時(shí)又是這么有限的國土面積和土地，要解決好十三億人口的住房問題，完全交給房地產(chǎn)市場肯定是不行的，這是政府應(yīng)該擔(dān)起來的責(zé)無旁貸的責(zé)任。所以，我也非常高興地看到，今年的政府工作在這方面做了非常有效地調(diào)控和改善。
　　“十二五規(guī)劃”中提出，我們要在五年內(nèi)建3600萬套廉租房和公租房。今年我們看到政府的力度更大了。建設(shè)部和各個(gè)省市簽了（責(zé)任書），今年就要?jiǎng)庸?000萬套，五年就不是3600萬套了，比這個(gè)數(shù)還要大。我覺得在中國這么一個(gè)特定的社會(huì)背景下，要解決居民的住房問題，政府應(yīng)該承擔(dān)主要的責(zé)任。
　　但是高端人群、有錢人、富人通過市場來解決住房問題是可以的。另外一些有收益的房地產(chǎn)，像商業(yè)地產(chǎn)、商鋪、商場，也可以通過市場化來進(jìn)行配置，這一點(diǎn)問題都沒有。前面兩位老師也講到了，中國房地產(chǎn)市場是畸形的，確實(shí)是這樣，這么高的房價(jià)老百姓買不起，和老百姓沒關(guān)系，北京的房價(jià)漲到五萬我買不起，降到四萬我買不起，降到三萬我還是買不起，跟我沒有關(guān)系。所以，無論新“國八條”還是“限購令”對房地產(chǎn)市場肯定是有影響的，但是要解決中國城市化進(jìn)程中，不解決普通老百姓的住房問題是沒有用的。
　　針對這個(gè)問題，提供1000萬套廉租房有作用了：第一，能夠解決廣大居民在城市化過程中的住房問題；第二，對房地產(chǎn)市場的規(guī)范，我覺得起到了非常重要的作用�！皣�八條”我覺得就是揚(yáng)湯止沸，1000萬套廉租房就是釜底抽薪。不管什么東西，只要你承認(rèn)它是商品，商品房的特征首先是商品。商品就由供求關(guān)系決定價(jià)格。這么大的一個(gè)需求市場，這么一點(diǎn)點(diǎn)的供應(yīng)，房價(jià)不高沒有道理，它一定是高的。假如那部分需求分流出去的話，我相信房地產(chǎn)市場的發(fā)展慢慢就會(huì)規(guī)范的。

　　主持人：趙總作為人大代表，在前兩屆人大都參與提出了“發(fā)展保障房”的議案，現(xiàn)在國家也采納了。剛才三位老師都已經(jīng)發(fā)表了對城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)關(guān)系的看法，比較公認(rèn)的是城鎮(zhèn)化是個(gè)趨勢，同時(shí)也共認(rèn)房地產(chǎn)是畸形的。那么現(xiàn)在問題是，我們怎么樣在推進(jìn)城鎮(zhèn)化的過程中，解決房地產(chǎn)業(yè)的畸形問題？下面我們請蔡教授發(fā)表一下看法，您認(rèn)為靠“限購”也罷，靠“保障房”也罷，能不能把畸形的房地產(chǎn)變得不畸形，然后來推動(dòng)我們的城鎮(zhèn)化。

　　蔡繼明：（限購和保障房建設(shè)）這兩方面的措施都是必要的，限購解決的是在房地產(chǎn)畸形發(fā)展中的一個(gè)方面，就是對房地產(chǎn)需求當(dāng)中大量地投機(jī)型（購房），限購令有一定的遏制作用。剛才趙總說到的保障性住房，即解決城市化進(jìn)程當(dāng)中低收入階層買不起房，租不起房，在這種情況下，政府有責(zé)任給他們提供廉租房、公租房，這是社會(huì)保障房。
　　除了這兩頭之外，保障房覆蓋面的20%，3600萬套，即使建成，這邊限購令也發(fā)揮了作用，成交量也下跌，但是我們很可能會(huì)看到房價(jià)仍然不下跌。這對于80%左右的人群，他們還是買不起房。當(dāng)然，像趙總說的百分之幾的有錢人買兩三套別墅沒有問題，關(guān)鍵是中間的“夾心層”，現(xiàn)在這種價(jià)格不是說遏制它過快上漲，就是再下降20%、30%依然買不起，因此仍然會(huì)阻礙城市化的進(jìn)程，你總不能讓城市里全部住的都是低收入階層，也不能讓城市里都住著億萬富翁，恰恰是中間階層，他們也許是城市化中最有活力的中產(chǎn)階級，他們有年輕人、大學(xué)生，怎么解決他們的問題，我感到目前政府出臺的政策好像還沒有兼顧到。
　　雖然這兩端堵住了之后，可能預(yù)期房價(jià)會(huì)下降，但現(xiàn)在來看這種預(yù)期還是看不到苗頭。因此，我想還應(yīng)該有更強(qiáng)有力的措施，這個(gè)更強(qiáng)有力的措施就是能不能考慮推出一種自住性的或改善性的廉價(jià)商品房，我說它是自住性的，就是十年之內(nèi)不能再轉(zhuǎn)讓，說它是改善性的，五年之內(nèi)不許再轉(zhuǎn)讓，但它是商品房，你可以來購，我不限制你買，但我限制你賣，因?yàn)榉慨a(chǎn)證上注明自購買之日內(nèi)十年之內(nèi)不許再交易，那個(gè)自購買之日起五年之內(nèi)不許再交易。這一項(xiàng)肯定是把投機(jī)性的需求排除了。
　　怎么能讓（房價(jià)）又廉價(jià)，能夠讓70%、80%的人買得起？我認(rèn)為只要限制他不許再賣，這個(gè)地價(jià)肯定就降下來了，比如說趙總是開發(fā)商，你拍這塊地，明知道這塊地將來是限制他再轉(zhuǎn)賣的，不可能有投機(jī)的人在這兒買房，因此，他不可能出天價(jià)把這塊地拍下來，左一個(gè)地王右一個(gè)地王就不可能再產(chǎn)生，這是一個(gè)因素可以促使地價(jià)下降，地價(jià)下降房價(jià)就會(huì)下降。
　　第二個(gè)措施是提高容積率，既然我們是為中低收入階層提供基本住房的需要，沒必要搞得那么奢侈，那么豪華。據(jù)說現(xiàn)在北京的容積率還達(dá)不到1。

　　華生：它是綜合的。

　　蔡繼明：就從綜合的角度來說，我們把容積率提高到4，房價(jià)會(huì)不會(huì)大幅度下降。

　　趙華山：那不行，那樣就沒法住人了。

　　蔡繼明：你比蝸居的，蟻居的，沒有房子，在大院子里弄個(gè)“雞蛋殼”，比“城中村”，“握手樓”、“親吻樓”、“擁抱樓”總要好吧？把容積率提高到4應(yīng)該是沒有問題的，減少一些綠地，減少一些其它的豪華設(shè)施，達(dá)到最基本的人居要求，我們是發(fā)展中國家，初級階段，只要做到居者有其所，在二十、三十年內(nèi)維持這樣的住房水平，老百姓是可以接受的，這樣一來，你的城市化和房地產(chǎn)的健康發(fā)展就不矛盾了，如果70%、80%的人都能買上商品房，那么每年按照一兩千萬人口進(jìn)城的速度，每年房地產(chǎn)的凈需求、凈增量不過10億左右平方米，那還愁房地產(chǎn)事業(yè)不能夠發(fā)展嗎？還愁上游產(chǎn)業(yè)、下游產(chǎn)業(yè)不能帶動(dòng)嗎？因此，在這種情況下又加劇了剛才了華生教授說的，人口就可以迅速地進(jìn)入城市，不僅進(jìn)城務(wù)工，可以落戶，也不再繼續(xù)遷徙，可以相對穩(wěn)定的定居，這樣房地產(chǎn)的健康發(fā)展和城市化的快速推進(jìn)就可以相輔相成。

　　主持人：蔡教授提出了解決畸形房價(jià)的兩個(gè)措施：一是所謂自住型或改善型的商品房，都是限制它出售時(shí)間的；二是提高城市的容積率。容積率的概念，我看到（國家發(fā)改委中國宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)秘書長）王建老師有一個(gè)觀點(diǎn)，他統(tǒng)計(jì)了一個(gè)數(shù)據(jù)，容積率是指城市所有的建筑面積除以城市的總面積，中國的平均水平是0.5，上海和北京大概是0.9，東京是2，臺北是1.2，香港1.6，如果以東京為參照的話，即使是上海也可以容積率提高一倍，但是可能提高到4，居住環(huán)境可能會(huì)差一點(diǎn)。

　　蔡繼明：他說的是全市，整個(gè)城市還有道路，建筑小區(qū)可以提得很高。

　　趙華山：蔡老師說的是出讓土地的容積率，這個(gè)4都不高。

　　主持人：也就是說小區(qū)容積率，這是城市容積率，您說的是小區(qū)容積率。

　　蔡繼明：我再補(bǔ)充一個(gè)，就房地產(chǎn)本身來講，另外我想高房價(jià)還可以有一個(gè)很有力的措施使它降下來，就是打破政府對土地的壟斷，現(xiàn)在是17萬平方公里的農(nóng)村集體建設(shè)用地，城市建設(shè)用地面積已經(jīng)達(dá)到5萬多平米，所以是3倍多，我們也不可能都進(jìn)入市場，納入三分之二差不多夠。農(nóng)村的宅基地經(jīng)過整治之后可以節(jié)省大概三分之二左右的土地，拿出三分之一到三分之二的農(nóng)村集體建設(shè)用地，讓他們進(jìn)入土地市場，打破政府對土地供給的壟斷，地價(jià)肯定大幅度下降。第二，與此相應(yīng)的，在集體用地上建設(shè)大量小產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)過系統(tǒng)、系列地審查、考核、評估，完全不合乎建筑標(biāo)準(zhǔn)、建筑規(guī)格，沒有任何防火、防震等等這些取締，其它的讓它合法地進(jìn)入市場。房價(jià)能不下降嗎？

　　主持人：蔡教授的建議都很有吸引力，華生老師您有什么補(bǔ)充？

　　華生：你要叫我說實(shí)話呢？我覺得蔡教授這些主張基本上不太可行。實(shí)際上剛才說的是解決城市化過程中的居住問題，保障房肯定要搞一部分，保障房比例可以搞得很大，也可以搞得很小，都可以解決。比如說日本保障房比例很小，大概不到10%，韓國保障房比例很大，最高的時(shí)候40%—50%，都可以。我認(rèn)為我們最主要的問題還是剛才說的問題，包括保障房是給誰蓋的，如果保障房還是給城市戶籍人口蓋的，那么中國城市化問題根本沒解決。因?yàn)槌鞘谢�是讓農(nóng)村和其它地方的人來住的，如果自己城里面的人住得越來越大，越來越好，每個(gè)人都有地方住了，這不是城市化，是你們自我升級，現(xiàn)在保障房為誰蓋沒說清楚，總體上原來中國保障房太少，如果按照現(xiàn)在這樣蓋到20%能夠解決一些問題，但首先要明確保障房是為誰蓋，現(xiàn)在這一點(diǎn)基本是不明確的。

　　主持人：至少根據(jù)北京市的政策是給本市戶口的人蓋的。

　　華生：如果是這樣，這跟城市化就沒關(guān)系了。

　　蔡繼明：不完全，保障房里公租房估計(jì)是向外來人口開放的。

　　華生：現(xiàn)在是說廉租房剩下那一點(diǎn)可以考慮外來的人，是把城里邊的困難戶解決了，說還有剩余可以適當(dāng)考慮，我看現(xiàn)在各地政府是這樣一個(gè)說法。

　　蔡繼明：這可以理解。

　　華生：這可以理解，但和城市化的方向基本上是不一致的，因?yàn)槌鞘谢�主要是安排外來人口，否則搞什么城市化，城市沒有土地，農(nóng)民在農(nóng)民的地上，城市人只能在自己的地上。

　　蔡繼明：我補(bǔ)充一下，建保障房并沒有直接和城市化連在一起，如果只主要面向本市的居民完全是可以理解的，不是從吸引外來人口的角度來建保障性住房的。

　　主持人：它是解決本市居民的住房難問題。

　　蔡繼明：現(xiàn)在說實(shí)在的，鬧騰房價(jià)高是農(nóng)民工鬧騰的嗎？不是農(nóng)民工鬧騰的，都是當(dāng)?shù)鼐用耵[的，大學(xué)生在這兒鬧，外地的居民沒有想著在你這兒買房，你再往下降他也買不起。

　　華生：買房的人大多數(shù)是外來流動(dòng)人口。

　　蔡繼明：這也解決不了城市化，他是從另一個(gè)城市來的。

　　華生：這也是城市化的一部分，所以中國人對這個(gè)理解有偏差。

　　蔡繼明：由小城市到大城市。

　　華生：是的，城市化有兩部分，一是農(nóng)村人口進(jìn)城，二是從邊遠(yuǎn)地區(qū)和中小城市到大城市和沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，這是城市化的過程，所以城市化第一要解決什么是城市化，城市化就是要解決外來宜居人口的安置問題，這一點(diǎn)我們到今天為止不明確。這是我們出了所有問題的根源，所有問題根源就在這兒，你做的就不是城市化。我們?yōu)槭裁搓P(guān)心房地產(chǎn)呢？因?yàn)檫@是中國今后二十、三十年經(jīng)濟(jì)增長大背景就是城市化，城市化是現(xiàn)在中國最大的國情，外國人說對中國經(jīng)濟(jì)增長有信心，是因?yàn)橹袊�有好幾億人進(jìn)城，還要有上百億平方米的房屋要建筑，相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施和人口城市化要產(chǎn)生巨大的需求，這是全部的根源，所以我們討論這個(gè)問題的時(shí)候把它忘掉是不行的，這是你的基礎(chǔ)。所以，我講保障房比重可以大可以小，路徑都可以走成功。剛才蔡教授說的很對，建完3600萬保障房面積達(dá)到20%，還有80%的人呢？不可能80%都是富人，像剛才老總講的，都讓他們到市場上，價(jià)格到5萬、6萬沒關(guān)系，那80%的人不可能是富裕人口，富裕人口只有1%，說明即使搞了保障房，商品房的部分仍然是我們必須要關(guān)注的一個(gè)重點(diǎn)。你不能指望說我搞了保障房以后，商品房就隨它去了，這是不可能的。

　　華生：解決我們現(xiàn)在房地產(chǎn)的問題，保障房要提供，商品房的價(jià)格要下來，現(xiàn)在成交量下跌，價(jià)格不下跌，這是我們最不要的東西，這是最壞的結(jié)果，我們需要的是價(jià)格下跌，大家能買得起，成交活躍，成交兩旺，經(jīng)濟(jì)發(fā)展才有動(dòng)力，現(xiàn)在成交沒有了，經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力出現(xiàn)了問題，價(jià)格不下來，這是最壞的結(jié)果，最不要的就是這個(gè)結(jié)果。我們最希望的是價(jià)格下跌，成交量放大，房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展是最好的。
　　城市化問題，我認(rèn)為人家成功的經(jīng)驗(yàn)很多，剛才蔡教授說了，是不是蓋高樓，把容積率提高（就可以）？我認(rèn)為部分可以做，說實(shí)話，你到臺北一看，發(fā)現(xiàn)北京、上海的高樓比臺北已經(jīng)多得多了，我不知道（王建）怎么算出來人家的容積率比我們高，但是你到那兒一看，人家那兒沒幾個(gè)高樓，沒像咱們這么多高樓，所以它的問題不在這個(gè)地方。

　　主持人：趙總，您有什么高見？

　　趙華山：總體來說我還是贊同華生老師的意見，首先，保障性住房從市場的問題上是解決供給問題，相當(dāng)一部分人住房需求有了保障，就等于擠出來了一部分需求，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場為什么要限購，我體會(huì)中央政府的意思是，他是限制房地產(chǎn)的過度投機(jī)，比如你買三套房、五套房倒房子賺錢。這是個(gè)揚(yáng)湯止沸的辦法，不是釜底抽薪的辦法，讓他去買去，這個(gè)房子要不漲，那誰投機(jī)就讓你虧錢，是這么個(gè)道理。
　　現(xiàn)在的問題是，你既然承認(rèn)商品房是個(gè)商品，就應(yīng)該認(rèn)同它的價(jià)格是由市場決定的，我們是市場經(jīng)濟(jì)。現(xiàn)在為什么房子瘋漲？就是供求關(guān)系失衡，需求大，供給小，肯定價(jià)格還要漲。第一，我們加大公租房、廉租房、保障性住房的建設(shè)力度，我們就可以釋放出一部分需求，擠出一部分需求，需求減少了。第二，我們加大供給，剛才蔡老師說的也非常好，多蓋房子，蓋得高一點(diǎn)。我專門去做過新加坡保障性住房的調(diào)研，最漂亮的樓都是保障性住房，因?yàn)樗�高、整體、一片，底下全部是花園，看起來非常好看，它實(shí)際上是保障性住房、公租房，是這么個(gè)道理。加大供給就可以把房價(jià)打下來。
　　我覺得我們現(xiàn)在“十二五”規(guī)劃里說的3600萬套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠�，F(xiàn)在的新增城市人口至少2億，我認(rèn)為不止2億，這些人在城市里沒根，沒有房子住，住在貧民窟里，城中村里，很差的生活環(huán)境里，才有我們每年春節(jié)3億人的大遷徙，他要有很好的住宅為什么不把父母接來，干嘛過年要回家，騎著摩托車開幾千公里，這問題太大，道理是在這兒。所以，加大保障房建設(shè)力度。我倒是建議一年兩千萬套，蓋上它五年，一億套出來以后，至少現(xiàn)在城市里的這兩億人居者有其屋，我不管它覆蓋率是多少。第二，“十二五”規(guī)劃城市化率提高幾個(gè)點(diǎn)，我又新增多少城市人口，把這部分也考慮進(jìn)去，效果一樣。地產(chǎn)商蓋房子把也要建材、混凝土，也要拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，國家投資也是一樣的，都是對經(jīng)濟(jì)和城市化做貢獻(xiàn)。

　　蔡繼明：就沒有那么高利潤了。我想請教華生教授，我提了幾條：一是放開土地市場，集體建設(shè)用地進(jìn)入市場；二是小產(chǎn)權(quán)房放開；三是高容積率蓋房。剛才華生教授說基本上行不通，大面積的廉租房再建，我想了解你所說的夾心層怎么解決，怎么能行得通？

　　趙華山：這個(gè)問題我來回答，非常簡單，現(xiàn)在的房價(jià)高，因?yàn)榉績r(jià)高，所以夾心層買不起。

　　蔡繼明：那么怎么把房價(jià)降下來？
　　趙華山：為什么房價(jià)高？我始終這么認(rèn)為，是供求關(guān)系決定的：第一，國家土地出讓，因?yàn)槭袌鲇羞@么高的利潤，出讓部門也算開發(fā)商的利潤空間，不能讓開發(fā)商都把利潤都賺走，所以我的土地拍賣價(jià)格就上去了，開發(fā)商就看我能賣2萬元/平米的房子，我就敢買樓面價(jià)1.5萬元/平米的土地。假如我的房價(jià)市場供求關(guān)系決定，只能賣1萬元/平米，我就不能買樓面價(jià)1.5萬元/平米的土地，如果我這么干就腦子進(jìn)水了。就這么簡單。

　　蔡繼明：城里面能賣2、3萬就是需求決定的，大量的投機(jī)得限制。

　　趙華山：不用，加大供給就可以了。

　　蔡繼明：什么樣的方法既能夠遏制投機(jī)需求，又能夠保證正常的房地產(chǎn)購買？

　　趙華山：加大供給。

　　華生：加大供給是一個(gè)方面。供給和需求兩個(gè)方面，因?yàn)閮r(jià)格是供給需求兩個(gè)方面決定的，一是加大供給這是不錯(cuò)的，客觀地說我們這些年房子蓋了不少，全國到處都是工地，人家一進(jìn)中國，說中國到處都在蓋房子，這個(gè)房子蓋了不少，問題是我們需求膨脹得太快了，你看報(bào)上登著一個(gè)山西人買了三十幾套，現(xiàn)在房價(jià)這么漲，供需失衡完全可以理解。所有人都不傻，股市十年漲了0.5倍，十年前是2000點(diǎn)，今天碰到3000點(diǎn)又退回去了，還有那么多人進(jìn)股市，才漲0.5倍，存款這十年存下來負(fù)利率，倒貼，照樣存。所以，樓市這么火爆。中國人的經(jīng)濟(jì)頭腦要是再好點(diǎn)，應(yīng)該所有的存款都沒了，股市也不進(jìn)了，都進(jìn)房市。
　�。ń捣績r(jià)）采取的辦法簡單，兩大辦法：第一，你要是買多套房的我讓你賺不了錢，讓你賺不了錢就沒有人買多套房，日本當(dāng)年城市化高速發(fā)展期的時(shí)候，第二套出售的稅率是70%，就是說你賺的錢70%交給國家，這樣大家就講不值得買了，自住房沒問題，你說我買二套、三套，想賺錢，基本沒戲，韓國也是這樣，這是第一條打住了，基本你不多買了。第二，高的保有稅，在韓國買別墅占有稅是4%，北京別墅3000萬的話，4%，一年交120萬，還能有幾個(gè)人住別墅？一年交120萬的保有稅，按照韓國的辦法，北京的別墅馬上基本拆的拆，全部蓋成高樓了，人家是有成功的經(jīng)驗(yàn)，
　　人家減什么稅呢？剛才我說增稅，大家一聽說增稅不好，但人家也減稅，減什么稅？交易稅很低，再增加交易稅全部轉(zhuǎn)嫁給買方了，特別是買首套房的。
　　剛才蔡教授很對不起，我為什么說你有的辦法不好呢？比如你說可以限制出售的商品房、限價(jià)房，實(shí)際上就是類似于經(jīng)濟(jì)適用房，我限制你五年不讓你賣，中國千千萬萬不能搞這個(gè)東西，我們的樓市沒有解決這個(gè)問題就是因?yàn)橛羞@一塊。現(xiàn)在大家都希望搞限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房，這是變相的福利分房。你只要開了這個(gè)口子，就擋不住黨政事業(yè)機(jī)關(guān)和有資源的地方全在這個(gè)口子下，他也不搞商品房了，他說我搞限價(jià)房，五年、十年沒關(guān)系，大家做房產(chǎn)都是做長期投資的，十年后再漲十倍，太值了，所以千萬不能搞限價(jià)房，特別是在中國。要搞這個(gè)，所有有權(quán)、有資源的單位馬上放手搞這個(gè)，變成變相的福利分房，現(xiàn)在擋都擋不住，所以，我認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房一定要取消，看看別人的意見。
　　我們再回來說韓國和日本，韓國和日本也可以說企業(yè)有土地可以搞公租房，但是永遠(yuǎn)不能賣，不是十年不能賣，十年不能賣人人都敢買，十年之后留給兒子也好啊，是永遠(yuǎn)不能賣。

　　主持人：永遠(yuǎn)是租的？

　　華生：不，可以賣，政府回購，按原價(jià)收購，加上利息，那么所有的人都不打這個(gè)主意，你想升值就去買商品房，而且只能買自住的，多一套高稅率，基本沒什么利潤可賺。所以實(shí)際上成功的辦法，我今天在這里不能一一列舉，我正準(zhǔn)備寫一篇文章，凡是像日本、韓國世界上這些跳過了中等收入的陷阱，成功實(shí)現(xiàn)了城市化，把50%、60%的國民從農(nóng)村、小城市變到大城市，日本更是這樣，全部進(jìn)到東京的大城市圈，人家一定有成功的經(jīng)驗(yàn)。
　　所以，我在基本思想上是贊成蔡教授的，但方法上一定要考慮中國國情，千萬不能搞各種各樣變相的福利分房，要么搞保障房，我告訴你，保障房一輩子都不能賣，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用房也是限購五年，五年一過這些人發(fā)了大財(cái)了。今后你再搞經(jīng)濟(jì)適用房，現(xiàn)在上海和很多地方還在搞，肯定大家都要去買，經(jīng)濟(jì)適用房誰不知道五年以后賣……

　　趙華山：容易造成腐敗、造成尋租。

　　華生：造成各種各樣的腐敗、尋租，所以不能搞，保障房就永遠(yuǎn)是保障房，要賣只能賣給政府，原價(jià)加點(diǎn)利息。另外就是搞商品房，這需要一套措施，關(guān)鍵是兩條：第一，買多套的人沒錢可賺，就沒有人買多套了，他還搶著出手；第二，他用固定保有稅，使得全買小套的，不買大套的。日本有一個(gè)，原來我們提倡蓋70—90平米，誰也不聽你的，開發(fā)商變著招把140平米的分成兩個(gè)房產(chǎn)證說70—90平米的。
　　你想小兩口一結(jié)婚，兩個(gè)人，兩口一住140平米的，人均70平米，中國現(xiàn)在哪能住人均70平米的房子呢？還有幾億農(nóng)民沒住呢？人家怎么解決這個(gè)問題？日本的GDP可是我們的十倍。他很簡單，國家規(guī)定，我認(rèn)為90平米是我鼓勵(lì)的戶型，90平米的房產(chǎn)保有稅定個(gè)稅率，超過這個(gè)翻一倍，再高再翻，所以日本最有意思的一個(gè)現(xiàn)象，他的人均收入是我們的10倍，他有個(gè)限制，超過120平米住房保有稅就翻一倍，所以，日本最搶手的房子是119.90平米，大家都愿意買這樣的房子。所以，解決供需平衡的問題，方法很多，人家都有成功的經(jīng)驗(yàn)，問題是我們想不想真搞，如果你想我們能變點(diǎn)花樣搞福利房，那這個(gè)事情就沒解。

　　主持人：蔡教授您有沒有什么補(bǔ)充？

　　蔡繼明：有補(bǔ)充，首先華老兄把我自住改善的商品房誤解為經(jīng)濟(jì)適用房了。

　　主持人：他是認(rèn)為有相似之處。

　　蔡繼明：完全沒有任何相似之處。

　　華生：因?yàn)槟銊偛耪f五年、十年以后可以賣，說是商品房的性質(zhì)。

　　蔡繼明：這里邊基本沒有政府補(bǔ)貼的性質(zhì)，經(jīng)濟(jì)適用房有政府財(cái)政補(bǔ)貼的；第二，經(jīng)濟(jì)適用房會(huì)有大量的變相，比如本來經(jīng)濟(jì)適用房是60、80平米，他可以建到160平米、250平米；第三，經(jīng)濟(jì)適用房在出售過程當(dāng)中因?yàn)樗�是產(chǎn)權(quán)，必然一部分政府官員用團(tuán)購的方式再轉(zhuǎn)讓給公務(wù)員。我一直反對有經(jīng)濟(jì)適用房，這上面我們兩個(gè)的觀點(diǎn)是一致的。
　　我現(xiàn)在的概念里房子分為三類：第一類保障性住房，是不能買賣的，只有使用權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)在20%的保障性住房據(jù)說分幾個(gè)層面，最低層面的是廉租，然后公租、限價(jià)等等，到最高層面其實(shí)還是有一定使用權(quán)、所有權(quán)的，這個(gè)撇開不說，我們理解就是廉租房和公租房，這是第一類。第二類是投資、投機(jī)房，我還是留出15%，畢竟房子有雙重屬性，一重是消費(fèi)品，第二重是資本品，它可以投資，你總得給大家留出投資的余地，投資多少呢？我不是從價(jià)格上，是從量上劃出新增、新供的土地15%用于投資，你愛建什么房我不管，你愛買十套，你全都包下來，比如趙老總有錢，你就包吧，到時(shí)候我有其它的稅來，這點(diǎn)和趙代表的意見是一樣的。中間肯定是商品房，但這個(gè)商品房不是完全的商品房，不是福利房，也不是經(jīng)濟(jì)適用房，是按照市場運(yùn)作，只不過政府給你這塊地的時(shí)候就列入規(guī)劃，我是用規(guī)劃來管制，我規(guī)劃這塊地就是自住房，我做這種規(guī)劃的結(jié)果，地價(jià)就降下來，從這個(gè)意義上來說政府少拿了一塊。

　　華生：還是變相補(bǔ)貼。

　　蔡繼明：這是市場行為，大家自愿的，因?yàn)檎�府的�?dǎo)向主要的目的就是要把住房更多地體現(xiàn)消費(fèi)品的性質(zhì)，而淡化它的資本品的性質(zhì)，既然是這樣一個(gè)目的，我這樣限制也是符合市場行為的，我就限定他只能夠買，不能夠賣，完全按市場價(jià)格來買，我只是限定他不能賣，至于他賣到2萬還是3萬由市場供求決定，這和經(jīng)濟(jì)適用房是兩個(gè)概念。

　　主持人：您的前提是十年之內(nèi)不能賣？

　　蔡繼明：是的，不能賣，那么你買來，有人愿意買，那就可能價(jià)格提高到兩萬，沒人愿意買，價(jià)格可能到5000元，這個(gè)價(jià)格是由市場調(diào)配的。因此，這樣的結(jié)果和剛才華生教授說的，華生教授說一是保有稅，二是增值稅，所有這些手段的結(jié)果和這個(gè)是一樣的，最終就是你不能投資，你買房只能自住。結(jié)果是一樣的，你想想按我這種方法買的房就是自住，按你那個(gè)方式買的房還是自住，你也說了，不可能買一套房子閑置在那兒，還要付高額的持有稅。你要增值也不可能，既然增值不可能，他買房的目的是什么？不就是自住嗎？因此，這不矛盾。

　　華生：那么你是什么房？

　　蔡繼明：它叫廉價(jià)自住改善型的商品房。

　　主持人：叫限賣型商品房。

　　華生：以后能不能賣？

　　蔡繼明：十年以后可以賣。

　　華生：我就說這不行啊。

　　蔡繼明：那么你有本事就持有它十年。

　　趙華山：對這個(gè)商品屬性進(jìn)行了一部分限制，它不是一個(gè)完全的商品。所以說限制它的商品性和價(jià)格。

　　華生：我認(rèn)為這千萬不能搞，因?yàn)檫@個(gè)房子說到底和市場上的商品房有什么區(qū)別呢？就是國家給了補(bǔ)貼，是變相的補(bǔ)貼，說把土地出讓金不收了，土地價(jià)格很低。

　　主持人：照樣賣。

　　華生：一切都照樣的話，價(jià)格有什么不一樣呢？

　　蔡繼明：當(dāng)然有不一樣了，就是因?yàn)樾再|(zhì)，它的性質(zhì)不是投資品。

　　主持人：他是通過限賣限制開發(fā)商的競價(jià)。

　　趙華山：這很難操作。

　　華生：我可以告訴你，這個(gè)價(jià)格跟市場價(jià)格差不了多少。有幾家房子準(zhǔn)備買了之后馬上就賣的，大家買房子起碼要住幾年，十年以后就可以賣了，這吃了定心丸了，這是商品房，產(chǎn)權(quán)證在手上，十年以后自己可以賣，兒子可以賣，女兒也可以賣，這怕什么怕？這和商品房有多大區(qū)別？區(qū)別有一點(diǎn)但很小。

　　蔡繼明：可以規(guī)定十年以后賣的話賣給我政府。

　　華生：那就不一樣了，和你剛才的主張就不一樣了。

　　主持人：我再提一個(gè)問題，大家都認(rèn)為大量的保障性住房的推出會(huì)抑制一部分對商品房的購買需求，乃至于降低房價(jià)，起到這種作用。但有一部分人擔(dān)心，因?yàn)楸Ｕ闲宰》客瞥�，和商品房去爭料，爭錢，爭地，最后商品房推出量少了，反而價(jià)格出現(xiàn)大幅度回升？

趙華山：這是我們國家的體制造成的，大家一直在議論土地財(cái)政，房價(jià)上漲過程中誰是最大的受益者，誰就是這個(gè)事情的始作俑者，各級地方政府就是這樣。去年上海人代會(huì)期間說，上海去年一年財(cái)政收入在2008年金融危機(jī)800多億，土地創(chuàng)收成為地方財(cái)政收入非常大的一部分，必須解決這個(gè)問題。因?yàn)楣┙o問題要解決，房價(jià)是不一樣的，首先它得有土地才能蓋房，土地在國家手里控制著，解決土地供給問題，才能解決房子供給問題，需求問題剛才說了，供給問題怎么解決？很簡單的辦法，現(xiàn)在的土地供給，多一半留給地方了，少一半交給中央了。五年前我就說了，調(diào)一下就解決這個(gè)問題，多一半交給中央財(cái)政，少一半交給地方財(cái)政，土地價(jià)格肯定下來。

　　主持人：下面我們進(jìn)入最后一個(gè)單元的討論，不管我們要建多少房，建什么樣的房都涉及到建在什么地方的問題，也就是說中國到底要的是城鎮(zhèn)化還是城市化。我引述王建的觀點(diǎn)，他認(rèn)為中國可能未來不應(yīng)該是現(xiàn)在所提倡的城鎮(zhèn)化，而是城市化，而且城市化是集中在東部沿海地區(qū)，在那個(gè)地方會(huì)出現(xiàn)大片大城市和特大城市，而不是在全國遍地開花的城鎮(zhèn)，因?yàn)閿?shù)據(jù)支撐的就是80%的農(nóng)民工都在東部待著，沒有在中西部待著，在中西部建那么多房子有那么多需求嗎？

　　蔡繼明：至于分布在哪兒，分布在東南沿海一帶還是……

　　主持人：還是全國遍地？

　　蔡繼明：不一定全國遍地，美國有三大城市群也不都在沿海，日本有三大都市群。現(xiàn)在我們有長三角、珠三角，我們說環(huán)渤海環(huán)了多少年環(huán)不起來，最后沒辦法說京津冀，這不是沿海。我倒是贊成提城市化而不提城鎮(zhèn)化。當(dāng)然，城鎮(zhèn)化已經(jīng)約定俗成了，而且寫進(jìn)了黨的文獻(xiàn)就不好改，據(jù)說有些職能部門上報(bào)文件的時(shí)候改成城市化，到了主管領(lǐng)導(dǎo)這兒自覺不自覺就改為城鎮(zhèn)化。因?yàn)橹鞴茴I(lǐng)導(dǎo)的概念，都城市化不行，都往北京跑，北京容不下；另外我們還有幾萬個(gè)小城鎮(zhèn)，你把它們丟了怎么辦？因此來個(gè)“城鎮(zhèn)化”，但城鎮(zhèn)化的提法有問題在哪兒？全世界城市發(fā)展規(guī)律都是從小城鎮(zhèn)到大城市，到特大城市，小城鎮(zhèn)是逐漸減少的，如果還有，是圍繞著大都市作為衛(wèi)星城和都市群他才能夠生存。從這個(gè)角度來說，人口集中的方向是逐漸向大城市，它不是城鎮(zhèn)化。要提城鎮(zhèn)化問題就來了，我們現(xiàn)在大概兩萬個(gè)小城鎮(zhèn)是不是都要化？不僅要把兩萬個(gè)小城鎮(zhèn)提升，而且還要再增加，化著就是得朝著這個(gè)方向發(fā)展。這樣一來，兩萬個(gè)小城鎮(zhèn)最多能夠涉及到兩千個(gè)城關(guān)鎮(zhèn)和中心鎮(zhèn)，根本輪不到一萬九千個(gè)，要不然當(dāng)年小城鎮(zhèn)遍地開花的時(shí)候是六萬個(gè)，怎么越化越少了？所以中國城鎮(zhèn)化的進(jìn)程已經(jīng)顯示出它不是城鎮(zhèn)化，應(yīng)該是城市化。這是我的觀點(diǎn)。
　　另外，我對這個(gè)提法提出一個(gè)商榷的地方，我們過去提的是大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，這句話我認(rèn)為等于沒說，什么叫協(xié)調(diào)發(fā)展？大中小城市和小城鎮(zhèn)都照顧到了，既要發(fā)展沿海城市，又要發(fā)展內(nèi)地城市，這樣都是兩點(diǎn)論，你分不出重點(diǎn)，而且什么樣的比例是協(xié)調(diào)，什么樣的比例是不協(xié)調(diào)。還有一種提法有問題，大中小城市，小城市小到什么城市就是縣級市，市以下就是鎮(zhèn)了，鎮(zhèn)里面有大鎮(zhèn)、中鎮(zhèn)、小鎮(zhèn)，你光提小城鎮(zhèn)是干什么？小城鎮(zhèn)的概念到底是指純粹的鎮(zhèn)還是既包括城又包括鎮(zhèn)？如果既包括城又包括鎮(zhèn)等于把前面的話重復(fù)了一遍，把小已經(jīng)拿進(jìn)來了，既然它是鎮(zhèn)那就不是小城鎮(zhèn)，有些鎮(zhèn)很大，溫州很多鎮(zhèn)都是幾十萬人口、上百萬人口，它已經(jīng)達(dá)到中等、大城市（50萬以上算大城市的話）的規(guī)模，你還說它是小城鎮(zhèn)就不合適了。因此，我認(rèn)為這個(gè)提法學(xué)術(shù)上來說是應(yīng)該加以糾正的，至于政治上，習(xí)慣上媒體這么說，我們這么理解就好了。

　　主持人：據(jù)說城鎮(zhèn)化是中國發(fā)明的。

　　華生：肯定是城市化。全世界都說城市化，城鎮(zhèn)化既然文件已經(jīng)提了，文件也是可以修改的，以后修改只是時(shí)間問題，城鎮(zhèn)化只是個(gè)錯(cuò)誤的提法，為什么這么說了？第一，全世界都說城市化，但是城市化里包括了小城鎮(zhèn)的發(fā)展，西方漂亮的全是小城鎮(zhèn)，小城鎮(zhèn)很小的，我在英國生活了很多年，遍地都是小城鎮(zhèn)，城市化包含了小城鎮(zhèn)的存在。

　　主持人：但小城鎮(zhèn)一定是依附于城市的？

　　華生：也不絕對，現(xiàn)在是市場經(jīng)濟(jì)，它肯定有經(jīng)濟(jì)中心，也是依附的。核心問題不在這兒。我的觀點(diǎn)更深入一步，中國提城鎮(zhèn)化正好損害了小城鎮(zhèn)的發(fā)展，中國講城鎮(zhèn)化結(jié)果限制了鎮(zhèn)的發(fā)展，適得其反。為什么呢？剛才蔡教授提了，我們有些鎮(zhèn)發(fā)展得很大了，在國外就是個(gè)大城市、中等城市了，它還叫鎮(zhèn)。我們的鎮(zhèn)和市是個(gè)行政概念，是有級別的，如果是個(gè)市你就可以設(shè)多少個(gè)局，多少個(gè)編制，甚至連警察都有多少個(gè)，如果是鎮(zhèn)就什么都沒有。所以，鎮(zhèn)再大也是一個(gè)科級單位，市再小也得至少是個(gè)處級單位，本來我今天要專門寫一篇文章，我們的城鎮(zhèn)化口號第一脫離了世界聞名的大道，沒有必要，城市化里包括了城鎮(zhèn)化，包括了小城鎮(zhèn)，沒有必要這么提。而且這個(gè)提法遏制了鎮(zhèn)的發(fā)展。
　　這是我今天第一次在這兒說，我們城鎮(zhèn)化的口號實(shí)際上幫了倒忙，限制住了這些鄉(xiāng)鎮(zhèn)的發(fā)展，所以這是第一個(gè)觀點(diǎn)。
　　第二個(gè)觀點(diǎn)，實(shí)際上我是贊成多元化發(fā)展的，但我們現(xiàn)在也要注意兩個(gè)：
　　一是市場經(jīng)濟(jì)有規(guī)律的，從農(nóng)村邊遠(yuǎn)的中小城市向沿海地區(qū)發(fā)達(dá)、大中城市、城市圈移居，這是城市化的潮流，美國、日本、韓國所有成功的地方都是這個(gè)規(guī)律，中國能不能打破這個(gè)規(guī)律？這要實(shí)踐檢驗(yàn)。我懷疑也不太能打破，人家有這個(gè)規(guī)律以后，人家的鎮(zhèn)仍然很發(fā)展，城鎮(zhèn)依然很漂亮。
　　二是我們說的是協(xié)調(diào)發(fā)展，但實(shí)際上我們搞的是特大城市化，做的是特大城市化，我們喊的是這個(gè)口號，做的不是這個(gè)東西。為什么呢？你要想發(fā)展小城鎮(zhèn)、中小城市，怎么做呢？就要把就業(yè)、投資、機(jī)關(guān)擺到哪兒，這樣大家人就跟著去了，人家不講城鎮(zhèn)化，講城市化，但美國政府不在大都市，紐約在一個(gè)中等城市華盛頓，澳大利亞政府不在悉尼，在堪培拉一個(gè)小城。世界上最牛的跨國公司總部都在小城鎮(zhèn)上，很多世界著名的大學(xué)，，也都在小城鎮(zhèn)上。所以，中國要真想搞，我認(rèn)為搞什么都可以，標(biāo)準(zhǔn)的提法世界潮流在那兒，不用討論，中國要真想搞就真做，如果你根本就不想做就先不要說了。

　　華生：又回到房價(jià)了，北京的房價(jià)當(dāng)然會(huì)高了，不可能不高。

　　主持人：中央政府在這兒。

　　華生：這是一個(gè)原因。當(dāng)時(shí)我和潘石屹、張欣夫妻倆好幾年前聊天，因?yàn)閺埿朗俏以趧�橋大學(xué)的鄰居，她說北京的房價(jià)將來要大漲，二零零幾年的時(shí)候北京房價(jià)不怎么樣，挺蕭條的。我說為什么？他說奧運(yùn)投資幾千億往里面投，這個(gè)房價(jià)一定要漲的。所以我們的房價(jià)全是我們自己大投資，大工程堆出來的，你要真想搞中小城鎮(zhèn)很簡單，大機(jī)關(guān)遷一部分到中小城鎮(zhèn)去，大項(xiàng)目擺一部分到中小城鎮(zhèn)去，大投資擺一部分去，這樣人口自然就跟著去了，奧運(yùn)擺在北京，世博擺在上海，亞運(yùn)擺在廣州，大運(yùn)擺在深圳，馬上迪斯尼幾百億投資到上海，那就是號召大家都到那兒去。投資去了以后，投資需要人去蓋，需要建筑工人，需要就業(yè)，大家就往那兒涌，所以我覺得在這個(gè)問題上我們是要自己好好反思的，不在于提什么口號，說的和做的至少要一致。

　　主持人：趙總有什么補(bǔ)充嗎？

　　趙華山：城鎮(zhèn)化和城市化我還是同意“城市化”，城鎮(zhèn)化概念不太清楚，第二中國城市化和工業(yè)化是緊密結(jié)合的，就是剛才兩位老師說的這個(gè)問題，你不要擔(dān)心城市都建在東南沿海，因?yàn)槟壳皷|南沿海經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，那邊城市發(fā)展得比較快，過一段時(shí)間隨著我們西部大開發(fā)，中部省份的崛起，那邊的經(jīng)濟(jì)也慢慢地會(huì)繁榮起來，那邊的城市群落也會(huì)慢慢地發(fā)展起來，城市化是依托于工業(yè)化的概念，當(dāng)然包括你的政治中心和文化活動(dòng)、旅游中心，三亞是旅游中心，這是很美麗的城市。你不要擔(dān)心會(huì)集中在哪兒去。
　　另外剛才兩位老師講的我認(rèn)為非常有道理，這實(shí)際上涉及到我們國家的政治體系，為什么虎門那么大的地方還叫鎮(zhèn)，它是科級單位，不叫縣。為什么那么多大項(xiàng)目進(jìn)入大城市，北京、上海天天塞車，一下雨、一下雪就癱瘓，因?yàn)樗�的級別高。為什么不能放到青海去呢？道理是一樣的，這就涉及到我們國家行政管理體系的問題。

　　主持人：三位老師說的都挺好，我查到一個(gè)數(shù)據(jù)給老師們的話做一個(gè)注解，我在百度上搜索到關(guān)于城市化的S型曲線變動(dòng)是這么說的，從人口流動(dòng)來看，當(dāng)城市化率低于50%的時(shí)候，是以農(nóng)村流入城市為主，而超過50%的時(shí)候是以小城市流入大城市為主，目前中國所謂城市化率官方公布的是46%左右，按這個(gè)數(shù)據(jù)來講，我們農(nóng)村流入城市這個(gè)過程都快要完了，要開始從小城市流入大城市的過程開始。未來我們是走城市化還是城鎮(zhèn)化的路可能就比較清楚一些了。
　　最后，在這次訪談結(jié)束之前，我們希望每位嘉賓做一個(gè)總結(jié)性的發(fā)言，概括一下自己的觀點(diǎn)，同時(shí)我希望做總結(jié)發(fā)言中間順便回答我們一個(gè)問題，房地產(chǎn)的調(diào)控和城市化、保增長三者之間的關(guān)系怎么來解決，調(diào)控好房地產(chǎn)的同時(shí)解決好這三者之間的關(guān)系，下面請蔡教授先說。

　　蔡繼明：在保證能向最低收入階層能夠提供保障性住房，給投資、投機(jī)人員留有一定空間的前提下，絕大多數(shù)住房應(yīng)該作為商品房提供給消費(fèi)者，這樣房地產(chǎn)行業(yè)才能夠健康地發(fā)展，促進(jìn)城市化的進(jìn)程，而城市化還是應(yīng)該走以大城市為依托的道路。

　　華生：實(shí)際上我們中國處在城市化過程當(dāng)中，這不用擔(dān)心，某種意義上，真正拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的是建筑業(yè)，不是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)是因?yàn)楹竺嬗薪ㄖ�，房地產(chǎn)就那么幾個(gè)小姐在賣樓，能拉動(dòng)什么，什么也不消耗，實(shí)際上是建筑業(yè)。建筑業(yè)要讓水泥、鋼筋，搞了建筑業(yè)之后要裝修，涉及到化工等，拉動(dòng)幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)，城市化，幾億人口要進(jìn)城市，需要住房，需要基本建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施，所以經(jīng)濟(jì)增長是有保證的，沒有問題的。在這個(gè)過程當(dāng)中，因?yàn)槭歉闶袌鼋?jīng)濟(jì)，只要制度框架是對的，房地產(chǎn)業(yè)就會(huì)蓬勃發(fā)展，因?yàn)樗�有前景在那里，現(xiàn)在暫時(shí)出現(xiàn)問題是我們制度上出現(xiàn)了差錯(cuò)。把它校正了之后，不要忘記根本，中國城市化剛剛進(jìn)入加速期，還差得遠(yuǎn)，還要有五六億人進(jìn)城，這個(gè)需求確實(shí)夠中國發(fā)展幾十年。這個(gè)需求能不能正確反映在房地產(chǎn)市場上取決于我們的制度。拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的不是那幾個(gè)賣樓的人，是建房子、裝修房子和圍繞房子的所有基礎(chǔ)設(shè)施，所以對這個(gè)經(jīng)濟(jì)增長我是有信心的。

　　趙華山：我覺得中國城市化的進(jìn)程，因?yàn)橹袊�這么大，城市化進(jìn)程又這么快，又有這么多人突然一下子涌進(jìn)城市，在這個(gè)過程中，我認(rèn)為政府還是應(yīng)該發(fā)揮解決城市化過程中的居民住房問題中發(fā)揮重要的作用，我還是建議大量建公租房、廉租房。作為房地產(chǎn)業(yè)，在城市化過程中也是一個(gè)非常重要的方面，但現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)出了一些問題，我們應(yīng)該好好反省一下，通過加強(qiáng)廉租房的建設(shè)，擠出需求，另外通過增加供給來規(guī)范房地產(chǎn)市場，兩方面我覺得都非常重要。只有把這兩個(gè)問題都解決好的時(shí)候，我們房地產(chǎn)業(yè)才能健康地發(fā)展，城市化的進(jìn)程道路才是順暢的。

　　主持人：非常感謝三位嘉賓的精彩發(fā)言，今天我們的討論很熱烈，圍繞城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)調(diào)控話題，各位嘉賓都發(fā)表了精彩的觀點(diǎn)，進(jìn)行了激烈的碰撞，我相信也能夠給網(wǎng)友們帶來一定的收獲。謝謝三位嘉賓的參與，也謝謝網(wǎng)友的參與！
　　（結(jié)束）