繼上海、廣州、深圳等地之后，北京市幾家大銀行近期也開始取消首套房優(yōu)惠利率，至此一線城市正呈全線收緊之勢。業(yè)內(nèi)人士告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者，銀行的利率調(diào)整讓房地產(chǎn)企業(yè)的信貸環(huán)境進(jìn)一步趨緊，樓市剛性需求也將因此受到很大影響。盡管開發(fā)商的資金鏈遭遇政策與市場的雙重壓力，大部分開發(fā)商還是會選擇“硬扛”，短期內(nèi)難現(xiàn)“降價潮”。
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收緊 剛性需求受抑制
據(jù)了解，北京市工行、農(nóng)行、建行和交行等幾大銀行紛紛取消首套房優(yōu)惠利率，按基準(zhǔn)利率執(zhí)行。全國范圍內(nèi)，在上海、廣州、深圳以及成都、濟(jì)南等城市，多數(shù)銀行都開始取消首套房優(yōu)惠利率。
《經(jīng)濟(jì)參考報》記者致電工行和建行北京分行客服，均得到了確認(rèn)。工行客服人員表示，從2月1日起北京就已全面實(shí)施首套房貸利率不低于央行基準(zhǔn)利率政策了，優(yōu)質(zhì)客戶也無例外。
“這可以看作是順應(yīng)當(dāng)前樓市調(diào)控的表現(xiàn)�！泵缆�(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓接受《經(jīng)濟(jì)參考報》采訪時說，從銀行的角度來看，收緊信貸、減少貨幣供應(yīng)量是一個大的政策取向，全年新增信貸量預(yù)計(jì)在去年基礎(chǔ)上會有一定程度的減少，房地產(chǎn)行業(yè)也必然會受到影響。
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時說，央行連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，銀行的流動性受到非常大的抑制，很多商業(yè)銀行基本上從月中到下半月貸款的額度就基本沒有了，不管是個貸還是開發(fā)貸都非常緊張。
據(jù)了解，自2010年4月份的樓市調(diào)控開始，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的信貸環(huán)境已經(jīng)逐步趨緊，通過銀行貸款融資的難度進(jìn)一步加大。去年全年獲得銀行授信的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量十分有限，且授信額度與2009年相比明顯減少。中國指數(shù)研究院最近的一份報告顯示，2010年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源7.25萬億元，其中利用外資、自籌資金增速較快，開發(fā)商貸款和按揭貸款增速較慢。
上海佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者，目前房地產(chǎn)市場是以剛性需求為主，取消首套房貸款優(yōu)惠利率會對剛性需求產(chǎn)生很大的影響。
“首套房置業(yè)者相對年輕，對信貸的依賴比較大，首套房優(yōu)惠利率取消后，很多人只能選擇暫時不買房了。”郭毅說。
在徐楓看來，去年下半年至今已連續(xù)加息三次，個人抵押貸款按揭利率首套房優(yōu)惠已基本取消，二套以上住房按揭利率在加息的基礎(chǔ)上繼續(xù)加碼，嚴(yán)重影響“換樓客”的意愿。
堅(jiān)挺 大部分開發(fā)商選擇“硬扛”
樓市迎來“倒春寒”、“降溫期”？調(diào)控政策的密集出臺似乎改變著市場對于房價上漲的預(yù)期。但記者了解到，多數(shù)開發(fā)商仍然選擇“硬扛”，不少購房者轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，種種跡象表明市場預(yù)期仍然比較堅(jiān)挺。
北京某上市房企資深人士何先生表示：“就我了解的情況看，公司現(xiàn)在還不想‘冒頭’做出什么舉動，而是在等等看同行尤其是大的開發(fā)商會采取什么樣的措施�！�
作為上海市最大的幾家房企之一，綠地集團(tuán)旗下某新樓盤21日率先推出買房即送五年房產(chǎn)稅的優(yōu)惠措施。這一“冒頭”的舉動，引起市場關(guān)于房價是否開始松動的議論。
徐楓告訴記者，綜合來看，看空第一季度成為開發(fā)商的共識，盡管開發(fā)商的資金鏈遭遇政策與市場的雙重壓力，大部分開發(fā)商還是會選擇“硬扛”。
郭毅認(rèn)為，目前開發(fā)商的資金鏈不算非常緊張，沒有到選擇降價的“最緊迫時期”。即使不能從銀行獲得貸款，開發(fā)商還可以通過其他方式融資，包括海外融資、信托融資。只有當(dāng)開發(fā)商的現(xiàn)金流非常危險，以至于影響到經(jīng)營的時候，才可能會考慮降價拋貨。
對于一些開發(fā)剛性需求項(xiàng)目，或者采取“快進(jìn)快出”經(jīng)營模式的開發(fā)商，郭毅認(rèn)為他們對房價預(yù)期將有一定幅度的下調(diào)，可能會采取調(diào)低開盤價格等措施來進(jìn)行促銷。
徐楓介紹說，一部分投資客已經(jīng)在去年年末拋盤，還有一部分堅(jiān)持看好后市的選擇持盤不放。
另據(jù)媒體報道，“限購令”讓北京周邊地區(qū)的房價快速上漲，河北涿州等地甚至出現(xiàn)了溫州、山西炒房客的身影。
郭毅認(rèn)為，因?yàn)檎呦拗撇荒苜I房的需求流向北京周邊不受影響的縣市，這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場意外的火熱起來了。
“房價是從1萬元漲到2萬元容易，還是從10萬元漲到20萬元容易？這是一目了然的。”陸騎麟認(rèn)為投資者看到樓市發(fā)展的機(jī)會，到二三線城市去搶房，這種短期炒作會對這些地區(qū)的樓市產(chǎn)生影響，但出現(xiàn)“泡沫化”的難度較大。
郭毅認(rèn)為，這種購房行為存在一定的風(fēng)險，因?yàn)閺拿枯喺{(diào)控的效果來看，北京市周邊區(qū)域的房價率先下跌，而且跌幅也是最大的。另外，如果北京市的房價出現(xiàn)震蕩，可能會影響購房者對后市的信心，導(dǎo)致需求快速下降，支撐這些地區(qū)房價穩(wěn)定上漲的因素也就不存在了。
僵持 樓市暫未現(xiàn)“降價潮”跡象
中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，上周(2月14日-2月20日)，樓市交易持續(xù)恢復(fù)，監(jiān)測的35個城市中，除成都、重慶和濟(jì)南外，樓市成交量皆上漲，其中五成城市成交量漲幅超過100%。重點(diǎn)城市中，多數(shù)城市環(huán)比有較大漲幅。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心認(rèn)為，上周一二線城市成交量仍然處于節(jié)后恢復(fù)性增長周期，盡管上周普遍出現(xiàn)上升行情，但與節(jié)前的正常水平還有一段距離。徐楓預(yù)測，全國性的限購短期內(nèi)嚴(yán)重打擊了換樓客和投資者的置業(yè)能力，因此成交量在3月將跌入冰點(diǎn)。
成交量恢復(fù)緩慢的同時，上周價格波動也較為明顯，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，其中蘇州、蘭州和寧波等五城市價格跌幅均超10%，其中，蘇州成交均價為10205元/平方米，創(chuàng)15.32%的最大跌幅，深圳則以21071元/平方米的成交均價，使環(huán)比漲幅達(dá)到12.77%。四個一線城市中，上海和廣州成交均價也出現(xiàn)小幅回調(diào)，環(huán)比分別下降1.48%和1.1%，成交均價分別為15352元/平方米和12100元/平方米。
徐楓認(rèn)為，價格波動背后的原因需具體分析。就一手住宅市場而言，成交價格與開發(fā)商的推盤和成交類型密切相關(guān)，就目前情況來看，各地一手房成交表現(xiàn)明顯分化，在一些尚未實(shí)施限購的熱點(diǎn)城市，豪宅成交相對較旺，而在已實(shí)施限購的城市，中低端住宅成交比例較大，因此造成了一部分城市的價格走勢與前幾周的表現(xiàn)不同。
就未來一段時間的價格走勢而言，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，一手住宅市場可能由于結(jié)構(gòu)性因素出現(xiàn)下調(diào)。郭毅認(rèn)為，部分城市出現(xiàn)的房價結(jié)構(gòu)性下降，并不代表整體出現(xiàn)回落，房價的走勢仍然不明朗。
徐楓則表示，需求面嚴(yán)重萎縮，但供給量也同期下跌，因此，“價格可能會出現(xiàn)一段時間的僵持”。據(jù)介紹，全國主要城市一手推盤量驟減的同時，二手住宅方面，由于“限購”和租金上漲，業(yè)主放盤意愿較弱，“與去年9月底政策前的成交高峰相比，好地段房源的掛牌量降幅超過了50%，較差地段房源的掛牌量縮量也達(dá)到了30%左右”，市場供應(yīng)量低靡，因此抵消了需求量的萎縮，導(dǎo)致樓價難以回調(diào)。