獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠與鳳凰衛(wèi)視財(cái)經(jīng)主持人曾靜漪攜新書《謝國(guó)忠的忠告》與讀者見面，就房產(chǎn)泡沫、人民幣匯率、大學(xué)生就業(yè)等多個(gè)當(dāng)下經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)展開精彩對(duì)話。
    《謝國(guó)忠的忠告》一書由鳳凰衛(wèi)視知名財(cái)經(jīng)主持人曾瀞漪與謝國(guó)忠的對(duì)話組成，對(duì)中國(guó)樓市、股市如何擠除泡沫、政府在市場(chǎng)中如何定位、怎樣做一個(gè)理性投資者、中國(guó)經(jīng)濟(jì)如何轉(zhuǎn)型、全球化時(shí)代中國(guó)怎樣維護(hù)自己的利益、沖擊全球的金融風(fēng)暴給中國(guó)提供了什么教訓(xùn)等焦點(diǎn)問題，作出了獨(dú)到的分析，同時(shí)提出了大量極具沖擊力的政策建議。

    問：請(qǐng)問人民幣兌美元匯率，屢創(chuàng)新高，未來將會(huì)怎么樣？
    謝國(guó)忠：中國(guó)的匯率市場(chǎng)累計(jì)12個(gè)月有一定的交易量的市場(chǎng)，12個(gè)月到六點(diǎn)五幾，最近一段時(shí)間差不多是這個(gè)水平。當(dāng)然，如果美國(guó)政府愿意跟中國(guó)政府談一個(gè)協(xié)議，漲多少，以后就沒有壓力了。但是現(xiàn)在可能性不是很大，美國(guó)要求中國(guó)至少漲兩成以上，幅度非常高。中國(guó)政府不會(huì)接受這樣的要求的。我們看到人民幣像市場(chǎng)預(yù)期這樣，這是第一。第二，兩國(guó)之間的摩擦?xí)�一直延續(xù)下去。

    問：今年出臺(tái)了很多嚴(yán)格的針對(duì)房地產(chǎn)方面的政策，您覺得最嚴(yán)厲的政策已經(jīng)出臺(tái)了嗎？我的意思是說接下來還有更嚴(yán)厲的政策出臺(tái)嗎？
    謝國(guó)忠：最重要的是加息。中國(guó)現(xiàn)在加息很大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后通脹的趨勢(shì)。中國(guó)通過一些手段來控制一些物價(jià)。國(guó)家加息是不可避免的，在政府沒有加息的情況下，金融機(jī)構(gòu)自己在加息。我們看到很多的產(chǎn)品利息大幅超過央行的政策。銀行中有存款的短缺。貨幣的價(jià)格利息是不對(duì)的。市場(chǎng)失衡的情況越來越嚴(yán)重，必須要加息，不加息無法壓制。
    房地產(chǎn)主要的一些政策比較管用的是貨幣的增長(zhǎng)控制，今年18%，今年GDP預(yù)測(cè)增長(zhǎng)20%，貨幣相對(duì)收緊，而且這個(gè)趨勢(shì)不會(huì)改變。在這種情況下，房地產(chǎn)創(chuàng)新高可能性非常小。如果創(chuàng)新高，貨幣供應(yīng)量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過GDP，像去年。受貨幣緊縮政策影響，創(chuàng)新高不可能。但是二線城市有可能，盤子小，會(huì)通過貨幣的重新分配。房?jī)r(jià)回落要取決于預(yù)期變化。對(duì)樓市的預(yù)期還是非�；鸨�的，我在上海有一個(gè)理財(cái)?shù)难杏憰?huì)，下面人不開心，說沒地了怎么會(huì)掉呢？不能想象后果怎么樣。在泡沫當(dāng)中人都是朝自己想發(fā)展的方向想，大多都這么想，承認(rèn)是泡沫，但是不能爆，爆太嚴(yán)重，政府不會(huì)接受。價(jià)格會(huì)掉，不好后果都有一個(gè)解釋不可能出現(xiàn)。
    跟過去美國(guó)房地產(chǎn)一樣，過去五六十年沒有一年是掉的。為什么房?jī)r(jià)從來沒有掉過？問題是過去沒掉過，不代表將來沒。我覺得房地產(chǎn)的問題是這么多人相信這個(gè)情況，房地產(chǎn)不會(huì)掉，只有等到大家的心態(tài)。房?jī)r(jià)一直不漲，貨幣不夠，等放棄的時(shí)候房?jī)r(jià)會(huì)大幅下降。原來持有房地產(chǎn)的回報(bào)，賺錢通過漲價(jià)賺錢。有一天突然覺得漲價(jià)不可能，收租回報(bào)，至少超過5%的回報(bào)率。這樣房地產(chǎn)會(huì)下降。從來沒有一個(gè)房地產(chǎn)會(huì)掉一半，為什么美國(guó)房地產(chǎn)還會(huì)掉？掉了一半的時(shí)候，政府救，大家覺得政府的力量擋住了。過了一段時(shí)間政府沒救好，又可以掉一半。各個(gè)地方都可以看到這個(gè)情況。
    曾瀞漪：我記得在這本書上大家探討股市和房市的時(shí)候，大家一旦聽到下跌的時(shí)候不太開心，我跟謝國(guó)忠聊有很深的疑問。大家對(duì)股市漲跌心態(tài)沒有前面的瘋狂了。我記得在06、07年股市漲很瘋，我問他為什么會(huì)這樣，股市跌到1800點(diǎn)，中國(guó)人受到教訓(xùn)，有痛的感覺。買股票緊一些。中國(guó)在房地產(chǎn)沒有痛過，不知道痛什么時(shí)候來，知道痛的時(shí)候才知道對(duì)還是錯(cuò)的，我們拭目以待。下面我們請(qǐng)深圳晶報(bào)的朋友。

    問：您說房?jī)r(jià)還有泡沫，預(yù)測(cè)有下跌。我之前看您的新聞?wù)f房?jī)r(jià)跌到兩個(gè)月工資買一平米。您覺得在深圳這個(gè)地方房?jī)r(jià)跌到什么樣的水平。到什么樣的程度才是可以接受的，也是可以見底的？
    謝國(guó)忠：房地產(chǎn)搞的很難受，房租回報(bào)率7%-8%，掉到7%-8%。買房子還是租房子，無所謂。不像香港。香港為什么房地產(chǎn)會(huì)調(diào)那么快。因?yàn)槔�息自己無法控制。利息上去之后，房地產(chǎn)掉一半才花了一年的時(shí)間掉一半。這一半的基礎(chǔ)上又掉了一半，花了三年多的時(shí)間。從99年的下半年到2000年回升，又下降，最終底是03年5月份。03年5月份最高點(diǎn)是07年7月份。調(diào)整很快的。美國(guó)是06年下跌，一年掉了不到10%就快速下滑，滑了20%，又停下來，現(xiàn)在又下滑。房地產(chǎn)調(diào)整有可能很多年，像日本這樣極端的例子，調(diào)整了二十年，每年掉一點(diǎn)。美國(guó)花了4年時(shí)間掉了30%多。中國(guó)的調(diào)整有可能也會(huì)是四年的時(shí)間。
    現(xiàn)在無法調(diào)，大家都覺得一定會(huì)漲，像中國(guó)房地產(chǎn)浙江人的力量很大。不會(huì)掉的，掉下來之后經(jīng)濟(jì)會(huì)有嚴(yán)重的后果，從后果開始想為什么這個(gè)東西不會(huì)出現(xiàn)。為什么？出現(xiàn)以后后果很嚴(yán)重，是這樣考慮問題的。
    從市場(chǎng)這邊，手里持有很多，不愿意賣。從開發(fā)商這邊，借了那么多錢，覺得現(xiàn)在不缺錢，要在等等漲價(jià)�，F(xiàn)在一線城市的銷售是這幾年平均的一半。跟六月份相比漲了一倍，跟平均水平相比很低的。
    房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)字不準(zhǔn)，因?yàn)槭切路�，一年以后兩年以后交貨的。在上海講，最高點(diǎn)350萬平方米，平均2萬平米，今年5月份30多萬平方米，是高點(diǎn)的10%�，F(xiàn)在回到近100萬，也是平均的一半。今天的水平來說，開發(fā)商資金不是很大，是缺錢的。如果在境外發(fā)債，還是缺錢的。等到有一天，必須要回籠資金和降價(jià)，降到10%-15%，量又來了，平穩(wěn)一點(diǎn)時(shí)間，到了第二年有比較大的調(diào)整。為什么？人民幣升值的預(yù)期也沒了。大家都認(rèn)為是一邊倒，短期是自我實(shí)現(xiàn)的，一邊倒最終都會(huì)恢復(fù)。
    一邊倒的市場(chǎng)都是神話。有人寫中國(guó)的貨幣比美國(guó)大，早就大。是全世界加起來的組合。說人民幣一定要漲，汽車產(chǎn)能多了汽車會(huì)降，香蕉多了價(jià)格也降，為什么人民幣漲那么多，還要升值？中國(guó)的貶值預(yù)期從98年開始，房地產(chǎn)就跨了。很多人說房地產(chǎn)沒吃過苦，上一波老百姓沒卷入，是開發(fā)商和海外來的人，買給國(guó)內(nèi)的親戚朋友的，這些人被卷入了。上海的房?jī)r(jià)從97年到01年掉了2/3。都說上海房?jī)r(jià)高，確實(shí)高。很多人不記得這個(gè)痛苦，因?yàn)楫?dāng)時(shí)沒有中產(chǎn)階級(jí)，老百姓沒有房地產(chǎn)市場(chǎng)的力量。公司很多都是有國(guó)企的，現(xiàn)在很多公司消失了。像萬科，深圳一些公司，海南一些公司還記得。
    人民幣貶值短期內(nèi)出現(xiàn)可能性是零，但是兩年以內(nèi)可能。大家都說不會(huì)，轉(zhuǎn)過來可以實(shí)現(xiàn)的。利息很高的時(shí)候房子一定是便宜的，美國(guó)現(xiàn)在一定是便宜的。但是，便宜的房子還在跌。

    問：針對(duì)您說的房?jī)r(jià)問題，現(xiàn)在中國(guó)政府各地出現(xiàn)了限購(gòu)令，不知道怎么看待？是一種行政的手段干預(yù)市場(chǎng)。老百姓買房是個(gè)人，是非市場(chǎng)的手段來做。您剛才提到了人民幣升值的問題，至少國(guó)內(nèi)媒體報(bào)道的是美國(guó)強(qiáng)硬要求升值。您說未來會(huì)出現(xiàn)貶值的預(yù)期，為什么現(xiàn)在升值未來要求貶值呢？如果貶值美國(guó)態(tài)度怎么樣？
    謝國(guó)忠：首先，房地產(chǎn)沒有完全市場(chǎng)化，土地在政府手里，開發(fā)商的毛利率是20%-30%，等于只有一個(gè)開發(fā)商，是中國(guó)政府，不可能完全是市場(chǎng)。這種情況下，行政手段也是可以理解的。最重要的是最好市場(chǎng)化，市場(chǎng)化要大多數(shù)人買得起。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的核心是60%的人買得起。中國(guó)第一次出現(xiàn)了白領(lǐng)靠自己的努力買不起房子。把所有人的努力貶掉。這完全是政府的行為。
    第二個(gè)問題，美國(guó)有沒有陰謀，今天逼你升值，明天逼你貶值，外國(guó)人沒有那么復(fù)雜，沒有三國(guó)演義這本書。不像中國(guó)的領(lǐng)導(dǎo)十年換一次，換下來人還是原來在里面的。美國(guó)是過兩年就選掉了。要升值的時(shí)候是因?yàn)榧绷�，就業(yè)不足。過兩年通脹起來的時(shí)候，老百姓覺得通脹來了，就加息了，加息的時(shí)候就回流，就出現(xiàn)了貶值的壓力。朝前看是貨幣政策過于寬松，循環(huán)。

    問：您對(duì)于現(xiàn)在想購(gòu)房者的忠告還是鼓勵(lì)他們觀望？我是做閱讀方面的，像財(cái)經(jīng)這一類，面對(duì)普遍讀者來說，他們感受里沒有那么強(qiáng)。剛翻了一下書，是曾女士和您一些對(duì)話的整理，既然節(jié)目已經(jīng)出了，書跟節(jié)目有什么不同？設(shè)計(jì)的書，房?jī)r(jià)和通貨膨脹話題會(huì)很暢銷。但是過一兩年是不是已經(jīng)過時(shí)，這本書是不是快餐的產(chǎn)物？
    謝國(guó)忠：我覺得今天是可以租房，不是買房。租房是2%-3%，房子的貶值也是這個(gè)，沒有投資的價(jià)值，等于是免費(fèi)的。相對(duì)來說，租房現(xiàn)在是比較核算的。一般來說，買房房租回報(bào)率5%以上才合適。2%買房子，是因?yàn)槟阏J(rèn)為房子會(huì)漲，我個(gè)人認(rèn)為現(xiàn)在房?jī)r(jià)不會(huì)漲。小的二線城市可能會(huì)，大的城市中，在貨幣政策收緊的情況下，貨幣供應(yīng)量上升速度下降的情況下，再要?jiǎng)?chuàng)新高可能性小。
    曾瀞漪：這本書雖然是過去幾年我們之間對(duì)話的集結(jié)。我跟謝國(guó)忠聊當(dāng)中，可以了解這幾年中國(guó)發(fā)展哪個(gè)時(shí)代什么問題。時(shí)間過的很快，變化很大，整理時(shí)發(fā)現(xiàn)很多都忘記了。我相信大家已經(jīng)忘記當(dāng)時(shí)股市瘋狂導(dǎo)致出現(xiàn)沮喪的情況。我整理這本書的時(shí)候，驚訝的發(fā)現(xiàn)談到這么多跟股市有關(guān)的。這樣的過程中間很多人沒有吸取教訓(xùn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)再次出現(xiàn)。一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家，當(dāng)人們?cè)诳吹椒治龊皖A(yù)測(cè)的時(shí)候，只是關(guān)心謝國(guó)忠是不是談了浙江的土地，或者說股市應(yīng)該在2500點(diǎn)以上，只是在意數(shù)字，沒有清楚的記得在訪談過程中為什么沒有出現(xiàn)這個(gè)問題，思緒、邏輯是什么？可以了解一個(gè)事情分析的背后不是數(shù)字，是邏輯和思考方式。對(duì)于很多年輕朋友來說，又或者是目前接收到的反饋，一些投資者來看，很多人看到半夜都不睡覺。會(huì)關(guān)注中國(guó)最有良心的經(jīng)濟(jì)學(xué)家怎么思索經(jīng)濟(jì)未來的問題。

    問：謝老師在財(cái)經(jīng)專欄以財(cái)經(jīng)專家出現(xiàn)。出了書是面對(duì)更多的讀者，以前讀者有自己的獨(dú)立判斷，現(xiàn)在一出來《謝國(guó)忠的忠告》，下面是事關(guān)每個(gè)人的前途，很誘人。萬一您的判斷是錯(cuò)的，對(duì)大家的影響很多。出這本書是處于什么目的？我看到稿酬是捐給慈善。您的判斷如果錯(cuò)誤可能會(huì)導(dǎo)致出現(xiàn)一些后果。
    謝國(guó)忠：我是不喜歡出書的，中國(guó)的書特別多我覺得沒有什么價(jià)值，不喜歡出書。后來想想也沒什么壞事。很多朋友說，很多文章放在一起看看挺好的。這和過去一樣，是過去的訪談書面記錄。我覺得出出來挺好的，有新的人看這些東西。至于會(huì)不會(huì)誤導(dǎo)。07年的時(shí)候我說中國(guó)股市進(jìn)入泡沫可能會(huì)漲一倍，事后崩盤，要玩要知道是泡沫。一般的老百姓說到底是漲還是跌，被誤解的可能性會(huì)多。這本書中反復(fù)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)，08年我就跳出來說不應(yīng)該買，現(xiàn)在才有把握了。07年說股市要掉，8月份說11月份會(huì)掉，對(duì)一個(gè)泡沫的判斷，泡沫是動(dòng)物性，要全放出來才倒過來。原來我也以為房地產(chǎn)會(huì)再漲一波，讓動(dòng)物性放出來。政府覺得再玩下去會(huì)玩出事，政府覺得不能玩了。這是政治和宏觀的環(huán)境和人的心態(tài)，三者結(jié)合起來出現(xiàn)了這樣的情況。這個(gè)想法也不會(huì)出大事。對(duì)投資者反復(fù)強(qiáng)調(diào)，自己不懂的不要買。不要買東西按照別人的推薦，至少看看周邊人是不是都買了，別人都買了，就別買。記住這個(gè)原則，至少不會(huì)虧錢，還有賺錢的機(jī)會(huì)。
    曾瀞漪：這本書不止是關(guān)注的房?jī)r(jià)還是炒的股價(jià)。還有中國(guó)對(duì)外發(fā)展的戰(zhàn)略，包括原材料價(jià)值。我記得很深刻的要（BT和力和力拓）合并的時(shí)候，謝國(guó)忠知道這個(gè)消息馬上打電話如果說將來合并的話，對(duì)中國(guó)的鐵礦影響非常大。當(dāng)時(shí)馬上提醒中國(guó)政府，當(dāng)時(shí)中國(guó)主權(quán)基金剛剛成立，無論用多少錢都要中斷。關(guān)注中國(guó)和中國(guó)對(duì)外的發(fā)展，這本書值得大家讀一讀。