幕后
開(kāi)發(fā)商心態(tài)
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買(mǎi)房人這么踴躍，連三五年后的剛需群體都提前出手了，那么，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該是喜上眉梢了，漲價(jià)沖動(dòng)似乎也該跟著需求“釋放”了。可是，情況卻完全不是這樣的——
不敢爭(zhēng)當(dāng)漲價(jià)“領(lǐng)頭羊”
記者昨天在南京各大售樓處采訪(fǎng)時(shí)，最大的感受是開(kāi)發(fā)商明顯低調(diào)很多，有的樓盤(pán)不聲不響提前幾天便開(kāi)始認(rèn)購(gòu)，有的樓盤(pán)則不對(duì)外宣布開(kāi)盤(pán)，私下里打打電話(huà)發(fā)發(fā)短信聯(lián)系買(mǎi)房人。而更為低調(diào)的則是價(jià)格，雖然不少消費(fèi)者此前都擔(dān)心，市場(chǎng)轉(zhuǎn)好開(kāi)發(fā)商會(huì)不會(huì)漲價(jià)，但從昨天的開(kāi)盤(pán)情況來(lái)看，多數(shù)樓盤(pán)開(kāi)出的房?jī)r(jià)都比較平易近人，大幅漲價(jià)的情況幾乎絕跡。
“你問(wèn)開(kāi)發(fā)商想不想漲，肯定想啊，只不過(guò)他不敢漲，一漲就死定了。”一位長(zhǎng)期研究南京樓市的專(zhuān)業(yè)人士表示，新的調(diào)控政策隨時(shí)有可能出臺(tái)，中央級(jí)媒體的表態(tài)也令開(kāi)發(fā)商寢食難安，誰(shuí)都不敢做“領(lǐng)漲者”，一來(lái)會(huì)遭到買(mǎi)房人的冷落，二來(lái)也容易被政府部門(mén)“盯上”，成為反面教材。“所以大家都在低調(diào)賣(mài)房，趁新一輪調(diào)控政策尚未出臺(tái)趕緊跑量�！�
熱賣(mài)恐招來(lái)新一輪調(diào)控
在周末來(lái)臨之際，新浪的一條微博(http://t.sina.com.cn)曾引來(lái)熱議。新浪樂(lè)居的一位工作人員發(fā)起討論，周末有如此多的樓盤(pán)，去化率會(huì)有多高，會(huì)有什么樣的結(jié)果。這條討論吸引了很多人來(lái)評(píng)論，包括一些開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售人員、買(mǎi)房人和媒體人士。有人擔(dān)心，“如果這近2000套房源能達(dá)到60%的去化率，是否會(huì)引來(lái)政策層新一輪的調(diào)控呢？”一位銷(xiāo)售員這樣表示。
而昨天很多樓盤(pán)的熱銷(xiāo)似乎也證實(shí)了這個(gè)擔(dān)心。名為“劉*南京”的網(wǎng)友評(píng)論道：“幾乎所有項(xiàng)目傳來(lái)的都是捷報(bào)，政府該坐不住了吧�！边@代表了很多買(mǎi)房人的心聲和開(kāi)發(fā)商的顧忌。一些開(kāi)發(fā)商私下表示，賣(mài)得好雖然令人歡喜，但是如果市場(chǎng)熱得太快，還真怕政府再調(diào)控，好不容易觀(guān)望期才結(jié)束，市場(chǎng)要再跌入低谷，接下來(lái)的日子就更難過(guò)了。
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中央媒體表態(tài)
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開(kāi)發(fā)商的擔(dān)心，不是沒(méi)有道理的。請(qǐng)看兩大權(quán)威媒體在“金九”之際罕見(jiàn)的密集表態(tài)——
新華社七駁“樓市即將回暖”
從樓市所謂“金九”開(kāi)始前一天，新華社就發(fā)文分析開(kāi)發(fā)商敢于在嚴(yán)厲調(diào)控下“逆市漲價(jià)”的行為，提出要鏟除“土地財(cái)政”這個(gè)房?jī)r(jià)背后的“根”。接下來(lái)特別是在“金九”頭兩周樓市確實(shí)顯現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊升態(tài)勢(shì)的時(shí)候，新華社密集發(fā)文強(qiáng)硬否認(rèn)樓市“回暖”，同時(shí)嚴(yán)厲指責(zé)“樓市調(diào)控會(huì)影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)”的論調(diào)別有用心，這樣罕見(jiàn)的密集發(fā)文和強(qiáng)硬語(yǔ)氣意味深長(zhǎng)。
●8月30日
“必須打擊開(kāi)發(fā)商‘逆市操作’”
●9月10日
“政策不會(huì)容忍房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上漲”
●9月13日
“警惕負(fù)利率格局助長(zhǎng)房?jī)r(jià)猛漲”
●9月14日
“房地產(chǎn)市場(chǎng)還談不上‘回暖’”
●9月15日
“弄清空置房根本不是什么難題”
●9月15日
“房?jī)r(jià)回調(diào)是百姓期望，也是控制風(fēng)險(xiǎn)的需要”
●9月17日
“調(diào)控應(yīng)該態(tài)度更鮮明、立場(chǎng)更堅(jiān)定”
人民日?qǐng)?bào)六發(fā)“二次調(diào)控預(yù)警”
在大多數(shù)媒體還沒(méi)有對(duì)最新一輪調(diào)控效果進(jìn)行質(zhì)疑的時(shí)候，人民日?qǐng)?bào)率先用一篇《別讓樓市調(diào)控成了百日維新》拉開(kāi)了“調(diào)控必須繼續(xù)深入”的宣傳序幕。接下來(lái)短短一個(gè)月，人民日?qǐng)?bào)接連6次發(fā)出政策調(diào)控預(yù)警，“二輪調(diào)控”似乎已經(jīng)是箭在弦上不得不發(fā)。尤其值得注意的是，雖然是新華社率先提出房?jī)r(jià)應(yīng)該“合理回落”，但在樓市博弈一片混沌，開(kāi)發(fā)商和買(mǎi)房人都無(wú)法判斷房?jī)r(jià)走勢(shì)的情況下，是人民日?qǐng)?bào)第一個(gè)提出了“房?jī)r(jià)合理回落是大勢(shì)所趨”的提法。
●8月17日
“別讓樓市調(diào)控成了‘百日維新’”
●8月20日
“房產(chǎn)稅呼之欲出下半年或出新政”
●8月30日
“別再夸大樓市剛性需求”
●8月31日
“房?jī)r(jià)合理回落是大勢(shì)所趨”
●9月9日
“保民生就要堅(jiān)持調(diào)樓市”
●9月15日
“樓市調(diào)控已到關(guān)鍵時(shí)期不可動(dòng)搖”
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調(diào)控姿態(tài)
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那么，情況是否真如中央媒體所“暗示”的那樣呢？17日，銀監(jiān)會(huì)剛剛表明沒(méi)有后續(xù)房產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)。但是，不僅南京，全國(guó)多個(gè)城市的樓市均疑似“回暖”。據(jù)稱(chēng)國(guó)務(wù)院已開(kāi)始調(diào)研樓市“回暖”，新一輪調(diào)控政策的“腳步”，還離我們有多遠(yuǎn)？
樓市會(huì)不會(huì)“再調(diào)控”？
可能，因?yàn)檎{(diào)控不影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)
一些開(kāi)發(fā)商樂(lè)觀(guān)地認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)還是支柱產(chǎn)業(yè)，為了經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，也許政府不會(huì)輕易啟動(dòng)新一輪宏觀(guān)調(diào)控。對(duì)此，專(zhuān)家指出，樓市調(diào)控并不影響保8目標(biāo)，政府并無(wú)后顧之憂(yōu)，開(kāi)發(fā)商不可心存僥幸。
南京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院博士生導(dǎo)師高波教授告訴記者，“前兩天看到國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)公布的數(shù)據(jù)，1-8月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)同比高達(dá)37%左右，這表示在上半年史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控之下，雖然銷(xiāo)售大幅下滑，但房地產(chǎn)投資仍然保持較高的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)并沒(méi)有減弱。說(shuō)明樓市調(diào)控沒(méi)有影響整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。”
前不久，任志強(qiáng)來(lái)南京出席太湖論壇時(shí)也認(rèn)為，房地產(chǎn)并不會(huì)拖累全年保8的目標(biāo)�！胺康禺a(chǎn)對(duì)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的影響大約在2個(gè)百分點(diǎn)，沒(méi)有這2個(gè)百分點(diǎn)了，也不影響保8，所以政策不會(huì)緩和�！�
在這樣的大前提下，如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，政府啟動(dòng)新一輪宏觀(guān)調(diào)控也就不會(huì)再有顧慮。
調(diào)控最快10月能啟動(dòng)？
不一定，要看有沒(méi)有報(bào)復(fù)性反彈
最近中央級(jí)媒體頻頻發(fā)出新一輪調(diào)控可能啟動(dòng)的聲音，另有媒體甚至提出新調(diào)控就在10月啟動(dòng)。專(zhuān)家認(rèn)為，這些風(fēng)聲更多地是在對(duì)開(kāi)發(fā)商予以警示和震懾，調(diào)控的利劍高懸，但不一定真正落下，如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅反彈，才會(huì)促使政府再出猛招。
一位開(kāi)發(fā)商指出，“最近調(diào)控的風(fēng)聲漸緊，我覺(jué)得這是政府在發(fā)出警告信號(hào)。從目前南京的市場(chǎng)來(lái)看，這種震懾還是有效果的，本周開(kāi)盤(pán)賣(mài)得好的，還都是優(yōu)惠幅度比較大的”。
高波教授也認(rèn)為，目前的樓市還不能視為從回暖走向繁榮，仍然處在復(fù)蘇往回暖的階段，消費(fèi)者不降價(jià)就不出手的特點(diǎn)還比較明顯，從目前來(lái)看，本輪調(diào)控的效果還是成功的�！熬旁卤揪褪菢鞘袖N(xiāo)售旺季。下半年繼續(xù)緊縮型調(diào)控是肯定的，但調(diào)控有兩種，一種是維持現(xiàn)狀，一種是再出新招。如果銷(xiāo)售正常，不會(huì)猛然放量，銷(xiāo)售增長(zhǎng)保持在10%-20%，價(jià)格穩(wěn)定，那么調(diào)控將維持現(xiàn)狀；如果銷(xiāo)售量猛增，房?jī)r(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，目前的風(fēng)聲就將會(huì)變成真正的調(diào)控政策�！�
樓市調(diào)控還有幾張牌？
政策儲(chǔ)備充分，不排除有“核彈”
對(duì)于新一輪的宏觀(guān)調(diào)控，專(zhuān)家認(rèn)為，政府有著充分的政策儲(chǔ)備。
【加息】此輪“負(fù)利率”已持續(xù)了7個(gè)月。最近，有關(guān)加息的呼聲也日漸高漲。不過(guò)，有媒體稱(chēng)，央行在加息政策這方面一直都有預(yù)案，采取加息還需要有一段觀(guān)察期，起碼要CPI上漲高于3%持續(xù)3個(gè)月以上，才會(huì)引入明確的政策。全國(guó)七、八兩個(gè)月的CPI都已超過(guò)3%，九月的CPI指數(shù)也因此顯得很關(guān)鍵。
【征稅】物業(yè)稅和房產(chǎn)稅一直是新政以來(lái)熱議的話(huà)題，不過(guò)專(zhuān)家認(rèn)為，閑置稅征收的可能性更大。高波教授認(rèn)為，閑置稅是對(duì)樓市投機(jī)者的精準(zhǔn)打擊，“如果你有兩套房，一套自住，一套如果拿來(lái)租賃，有租賃稅發(fā)票，那也不算閑置，如果既不住又不租，就應(yīng)該征稅�！�
【限制購(gòu)房套數(shù)和異地購(gòu)房】國(guó)十條規(guī)定，地方政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。但目前除北京外，其他城市基本還沒(méi)有對(duì)購(gòu)房套數(shù)下指標(biāo)。專(zhuān)家認(rèn)為，如果房?jī)r(jià)猛漲，這一政策也有可能在多個(gè)城市普遍實(shí)行。此外，異地購(gòu)房目前僅是貸款有限制，并沒(méi)有禁止購(gòu)買(mǎi)。
【加強(qiáng)住房保障】高波教授指出，住房保障不僅是民生工程，也可以有效平抑市場(chǎng)房?jī)r(jià)。
這些都是可想而知的手段，而任志強(qiáng)前些日子所坦白“最害怕”的“政策核彈”到底是什么，目前誰(shuí)也不敢預(yù)測(cè)。