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南昌樓市“量縮價微跌”
開發(fā)商兩大策略應(yīng)對樓市調(diào)控
2010-09-03   作者:記者 李美娟 李倩倩/南昌報道  來源:經(jīng)濟參考報
 

    杭州市統(tǒng)計局近日發(fā)布的《2010年2季度杭州市房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)》顯示,杭州市房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)景氣指數(shù)在2010年2季度呈持續(xù)下滑態(tài)勢,在1季度已下降25點的基礎(chǔ)上繼續(xù)下降14.5點,跌入“微弱不景氣”區(qū)間,景氣指數(shù)創(chuàng)十年以來最低點。圖為杭州主城區(qū)建設(shè)中的商品房。 新華社記者 譚進/攝

    4月中旬開始的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)至今已四個多月,多地房價漲勢得到控制。記者近日在南昌市調(diào)研了解到,經(jīng)歷了2008年樓市變局的開發(fā)商在此輪調(diào)控中“順市場風向而動”,紛紛通過下調(diào)樓盤定價、放慢推盤節(jié)奏來緩和供求關(guān)系,在拿地上也顯得更加謹慎。業(yè)內(nèi)人士認為,在政策環(huán)境不變和買賣雙方更趨理性的背景下,伴隨上市供應(yīng)量的回升,下半年南昌房價將在更加合理的區(qū)間運行。

  個別“微跌”非“普跌”好地段好樓盤仍“扛”高價

  房地產(chǎn)新一輪調(diào)控政策下,南昌樓市成交出現(xiàn)“量縮價跌”。7月份,南昌商品住宅銷量環(huán)比上月降三成左右,房屋銷售價格則連續(xù)三個月保持環(huán)比負增長。
  南昌市房管局信息中心公布的數(shù)據(jù)顯示,7月份,南昌商品住宅銷售面積15.5萬平方米,銷售套數(shù)1428套,環(huán)比6月分別下降29%和32%;二手住宅銷售面積14萬平方米,成交1593套,環(huán)比6月分別下降17%和15%。
  4月中旬樓市調(diào)控政策出臺后,南昌房價漲勢放緩。國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)顯示,7月份南昌房屋銷售價格同比上漲6.5%,為年初以來最小漲幅,環(huán)比則自今年5月份首次出現(xiàn)負增長后,連續(xù)3個月延續(xù)回落態(tài)勢。7月份,南昌房屋銷售價格環(huán)比下降0.6%,其中新房下降0.8%,二手房下降0.3%。
  記者了解到,7月份南昌市對外發(fā)售的樓盤中,部分開發(fā)商像以往一樣推出置業(yè)可享受贈送契稅、裝修基金、免物業(yè)費等優(yōu)惠活動,不過,這些促銷讓利活動對購房者的“吸引力”減小,他們普遍希望價格真正降下來,看跌心理仍然較重。不少購房者表示,調(diào)控下房價不會“逆市上漲”,因此目前不急于買房,還想再等等看。
  綠地南昌房地產(chǎn)事業(yè)部營銷總監(jiān)戴詠春表示,成交量下滑主要是供應(yīng)量減少,由于開發(fā)商適當調(diào)低了價格,市場上不少已推樓盤總體銷售情況還是比較好的。以該公司旗下樓盤綠地香頌為例,小區(qū)1400套房源,今年4月份開始對外發(fā)售,到目前為止已經(jīng)售出700多套,其中6、7兩個月銷量接近400套。
  南昌市房管局副調(diào)研員胡小林認為,目前南昌房地產(chǎn)形勢總體特點為“量縮價微跌”,但不是普跌,下跌的主要是位置較偏遠、配套設(shè)施較差的樓盤,比如紅角洲板塊樓盤每平方米下降了500元左右,降幅約為10%,但是中心城區(qū)、地段較好的樓盤價格幾乎沒有松動。記者從紅谷灘板塊中心區(qū)域的聯(lián)發(fā)廣場了解到,1月份樓盤銷售均價為每平方米8600元,5月份上漲到9100/平方米,目前仍為9200元。

  “調(diào)價格、緩?fù)票P”開發(fā)商兩大策略應(yīng)對樓市調(diào)控

  記者了解到,為應(yīng)對政策調(diào)控下購房者持幣觀望、延緩入市引發(fā)的市場成交下滑,開發(fā)商從兩方面采取措施:一是推出折扣讓利活動,在價格上小幅“讓步”吸引市場關(guān)注,積聚“人氣”。從5月份開始,南昌各大在售樓盤均打出了程度不同的折扣促銷活動,辦VIP卡返現(xiàn)金、送家電、裝修和等值折扣等;二是通過有意控制供應(yīng)規(guī)模,放緩?fù)票P節(jié)奏,營造市場供求活躍現(xiàn)象,以此吸引購房者盡早“出手”。南昌多個樓盤通過“少量多次”開盤成功實現(xiàn)了“開盤即售罄”的熱銷場景。
  南昌聯(lián)發(fā)置業(yè)有限公司銷售主管朱敏告訴記者,7月份公司旗下聯(lián)發(fā)廣場·克拉公寓共推出了100多套高層房源,售出90套,主要是40-50平方米小戶型,價格最低每平方米7800元,最高每平方米10600元,若辦理VIP卡可享受1萬元抵2萬元房款,另外,一次性付款可打96折,按揭98折優(yōu)惠。他坦言,開發(fā)商折扣力度加大,房價相比調(diào)控前確實已經(jīng)“略減”,達到了部分客戶的心理價位,目前入市購房人群中,包括認同當前房價水平的剛性需求者。
  據(jù)他介紹,聯(lián)發(fā)廣場1月17日首次發(fā)售推出200套房源后,在3月、4月、5月、7月又陸續(xù)四次開盤,每次推出的房源數(shù)量幾十套至一兩百套不等,8月份還將推出10套特價房。剩下的樓盤還將延續(xù)推一批賣一批的方式。
  綠地南昌旗下綠地香頌也采取了類似“價格優(yōu)惠+頻繁加推”的銷售策略。記者在南昌搜房網(wǎng)上查閱該樓盤的銷售動態(tài)發(fā)現(xiàn),自今年4月17號首次開盤推出150余套房源后,綠地香頌每月至少開盤一次,期間還會不定期加推少量房源。比如,4月27日加推6號樓96套房源,5月30日加推1號樓近100套房源,6月下旬再度推出150套,7月24日推出8號樓高層房源118套……不僅如此,綠地在價格上打出了88折優(yōu)惠,雙措并舉下該樓盤銷售情況大幅改善。中國指數(shù)院發(fā)布的7月南昌樓市銷售排行榜上,綠地香頌以銷售金額、銷售面積、銷售套數(shù)三項第一穩(wěn)居榜首。
  南昌市房管局信息中心主任沈?qū)W農(nóng)認為,經(jīng)過2008年樓市低迷的考驗后,開發(fā)商在此輪調(diào)控中顯得理性了許多,定價時結(jié)合市場的有效需求和實際承受能力,價格更加適中。從南昌市場來看,開發(fā)商基本上“上市多少,銷售多少”,量入為出,庫存量沒有增加,“輕裝上陣”也使得開發(fā)商在一定程度上掌握了市場主動權(quán)。

  開發(fā)商謹慎拿地監(jiān)管仍需抓好“兩頭”

  今年下半年以來,南昌土地市場交易清淡,多宗地塊以底價成交。特別是7月份,南昌土地出讓市場僅有的兩宗土地最終以底價成交,其中住宅用地和工業(yè)用地各一宗,總出讓面積約125畝,環(huán)比6月大幅減少90%以上,土地掛牌出讓量也創(chuàng)下去年10月份以來新低。8月2日,南昌土地交易中心公開拍賣的5宗地塊再次全部以底價成交,整個拍賣過程僅僅持續(xù)20分鐘左右,被外界戲稱為南昌“史上最快土地拍賣會”。
  專家指出,土地市場的平靜反映出開發(fā)商這一市場投資主體的理性回歸。特別是二三線城市的本土開發(fā)商,并沒有采取激進的方式大規(guī)模擴張拿地,而是量力而行。一方面在銷售上用壓縮利潤空間換取成交量的回升,另一方面理性拿地節(jié)約拿地支出,保持現(xiàn)金流的充裕,這種“休養(yǎng)生息”式的做法能夠讓開發(fā)商“扛”得更久些。
  不過,對于樓市下一步走向,胡小林認為樓市僵局短期內(nèi)難以打破,價格還是會進一步下跌,否則市場“沒有出路”。戴詠春也認為,隨著去年下半年以來出讓的土地陸續(xù)開工入市并形成有效供給,后期市場供應(yīng)量還會加大,價格還有下探的空間。
  沈?qū)W農(nóng)指出,庫存持平背后對應(yīng)的是開發(fā)投資增速回落,施工和竣工放緩,這對明年的市場供應(yīng)會有所沖擊!暗侵灰{(diào)控不放松,投機性需求不攪局,加上保障性住房加碼,總體市場供求是可以保持均衡的,房價將在更加合理的區(qū)間內(nèi)運行”。
  沈?qū)W農(nóng)認為,房價上漲勢頭已經(jīng)基本控制,個別月份的價格波動并不影響大的趨勢,他建議下一步監(jiān)管層要抓好“兩頭”,一是繼續(xù)采取嚴格信貸、加強監(jiān)管等措施抑制投機性需求,堵住炒作推高房價非理性上揚的渠道;二是切實加大保障性住房建設(shè),解決普通購房者的住房問題,有效分流市場需求。

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