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長(zhǎng)達(dá)四個(gè)月的持續(xù)觀望后，從別墅市場(chǎng)中個(gè)別項(xiàng)目的熱銷，北京的地產(chǎn)商們似乎看到了市場(chǎng)回暖的可能與希望。然而，記者對(duì)此進(jìn)行調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，別墅市場(chǎng)的回暖，僅是項(xiàng)目個(gè)案情況，而并非樓市的整體回暖，即便是在被看做是回暖信號(hào)的別墅市場(chǎng)內(nèi)部，成交量與價(jià)格的上漲也僅僅維持在二至三個(gè)個(gè)案項(xiàng)目上，不是整體市場(chǎng)的統(tǒng)一回暖。中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，今年下半年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，仍然會(huì)呈現(xiàn)出穩(wěn)中有降的趨勢(shì)，這種整體走勢(shì)短期之內(nèi)恐怕不會(huì)改變。
成交量開始攀升
在這輪嚴(yán)厲新政導(dǎo)致的樓市持續(xù)“膠著”狀態(tài)中，北京別墅市場(chǎng)似乎率先打破“僵局”，成為近期樓市成交的亮點(diǎn)。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月第二周，北京別墅市場(chǎng)量?jī)r(jià)均出現(xiàn)大幅度反彈回升，成交金額為4.47億元，環(huán)比暴漲61.5%；成交面積16917平方米，環(huán)比上漲66.8%。這是繼7月底以來(lái)的再度反彈。實(shí)際上，7月的最后一周北京別墅市場(chǎng)已經(jīng)“小試牛刀”，經(jīng)歷了首輪回升，當(dāng)時(shí)北京別墅市場(chǎng)成交金額4.67億元，環(huán)比漲2.16倍；成交面積17907平方米，環(huán)比上漲113.59%，無(wú)論是面積還是金額都達(dá)到了今年5月以來(lái)北京別墅周成交的最高點(diǎn)。
對(duì)于別墅市場(chǎng)的成交上升情況，記者對(duì)各大別墅區(qū)近期在售項(xiàng)目進(jìn)行了采訪調(diào)查。以金隅長(zhǎng)安山麓為例，該項(xiàng)目位于海淀區(qū)西長(zhǎng)安街玉泉路往北三公里，疊拼別墅已全面推出。目前可售房源僅70余套，戶型面積175平方米至220平方米，均價(jià)36000元/平方米。其項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向記者表示，“確實(shí)近期銷售情況良好，從7月底到8月中旬，成交量達(dá)到了20余套，成交金額過(guò)億元�！绷硗猓诉_(dá)嶺昌平別墅區(qū)的領(lǐng)秀新硅谷、西山別墅區(qū)的龍湖頤和原著銷售情況也不錯(cuò)。
反彈背后的動(dòng)因
分析人士認(rèn)為，別墅市場(chǎng)之所以出現(xiàn)的這一小波上升行情主要還是顯現(xiàn)了別墅的稀缺價(jià)值和性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。新政后，樓市降價(jià)的多為郊區(qū)新盤，而城區(qū)項(xiàng)目尤其是高端樓盤價(jià)格依然堅(jiān)挺。根據(jù)DTZ戴德梁行發(fā)布的報(bào)告顯示：今年第二季度，北京高檔住宅的平均售價(jià)達(dá)到每平方米4.0133萬(wàn)元，較一季度上漲了12.37%，預(yù)計(jì)高端住宅價(jià)格將繼續(xù)保持上漲趨勢(shì)。
7月下旬北京迎來(lái)了調(diào)控后高檔樓盤的首次小放量，紅璽臺(tái)、首創(chuàng)禧瑞都獲批預(yù)售，但是均價(jià)均超6萬(wàn)元/平方米。而在售高端樓盤的價(jià)格也并無(wú)松動(dòng)之意，太陽(yáng)公元售價(jià)45000元/平方米；遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城目前均價(jià)50000元/平方米；合生.霄云路8號(hào)已從新政前的68000元/平方米扶搖直上至82000元/平方米。這意味著購(gòu)買這些公寓產(chǎn)品動(dòng)輒需要支付上千萬(wàn)元，如紅璽臺(tái)均價(jià)64000元/平方米，戶型面積為220平方米至300平方米，總價(jià)1400萬(wàn)元至2000萬(wàn)元/套。
與這些高端的公寓相比，別墅目前依然具有明顯的價(jià)值優(yōu)勢(shì)。如金隅長(zhǎng)安山麓在售的疊拼別墅總價(jià)范圍基本在600萬(wàn)元至800萬(wàn)元/套之間。另外，記者從金隅長(zhǎng)安山麓還了解到，目前該項(xiàng)目成交客戶以中關(guān)村、金融街等地緣性客戶為主，基本都屬于改善型購(gòu)房目的。“金隅長(zhǎng)安山麓是整個(gè)西長(zhǎng)安街在售住宅中唯一低密度的城市別墅項(xiàng)目，容積率僅為1.1，未來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化因素依然很多，股市又動(dòng)蕩不定，與其資產(chǎn)無(wú)形蒸發(fā)，不如抄底別墅�！痹陧�(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，金隅長(zhǎng)安山麓的一位準(zhǔn)業(yè)主對(duì)記者表示。
顯而易見，經(jīng)過(guò)宏觀調(diào)控洗禮，投資客目前已遠(yuǎn)離市場(chǎng)，改善型客戶正成為主力。目前北京以家庭為單位只能限購(gòu)一套房，優(yōu)質(zhì)的改善型產(chǎn)品就特別具有競(jìng)爭(zhēng)力。并且此類物業(yè)主要面向高端置業(yè)人群，這些人經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為雄厚，一次性付款客群往往能達(dá)到40%-60%，甚至更高。而且長(zhǎng)期來(lái)看，在政策愈發(fā)收緊的趨勢(shì)中，別墅供不應(yīng)求的局面將加劇。未來(lái)隨著存量土地的日益消耗，已停止土地供應(yīng)的北京別墅市場(chǎng)放量將日益趨緩，購(gòu)買別墅成為奢侈品投資，因此對(duì)于富豪們中意的別墅項(xiàng)目，他們會(huì)及時(shí)出手，不會(huì)等待。以上幾方面因素成為目前冷清樓市，別墅市場(chǎng)率先出現(xiàn)成交上升行情的動(dòng)因。
回暖尚屬個(gè)案
那么目前部分別墅銷量回升是否意味著別墅市場(chǎng)乃至樓市整體將回暖？房?jī)r(jià)已經(jīng)開始觸底反彈？在諸多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)并非如此。中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌明確表示，今年下半年房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有降。8月份，房地產(chǎn)商王石再談房?jī)r(jià)時(shí)也認(rèn)為，熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)肯定有回調(diào)空間。很多房地產(chǎn)企業(yè)2009年大量進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，推盤時(shí)間集中在今年9、10、11月份，房源大量增加使得熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)還一直堅(jiān)挺下去是“不現(xiàn)實(shí)”的。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，下半年樓市調(diào)控依然是主基調(diào)，目前回暖尚屬個(gè)案情況，并非主流。記者也了解到，雖然金隅長(zhǎng)安山麓等別墅項(xiàng)目成交量出現(xiàn)上升，但是8月份以來(lái)，東部泛CBD別墅區(qū)、懷密別墅區(qū)等別墅區(qū)項(xiàng)目基本都還是零成交。
DTZ戴德梁行研究部華北區(qū)主管魏東認(rèn)為，新政使炒房者退出市場(chǎng)，但是一般的炒房者不會(huì)選擇高端住宅投資。真正高端住宅的客戶更看重的是它們的保值增值功能。因此，從成交回暖的這些樓盤來(lái)看，普遍都具備地段優(yōu)越、高價(jià)值、高性價(jià)比的特點(diǎn)。對(duì)于買房置業(yè)來(lái)說(shuō)，目前部分區(qū)域的部分樓盤，存在局部的購(gòu)買好時(shí)機(jī)。但從整體上來(lái)看，樓市回暖可能還需再觀察一段時(shí)日。
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