|
日前，一則“國土部出爐1457宗閑置土地‘黑名單’”的新聞引人關注。不過，很快便出現(xiàn)了“辟謠”的聲音。
業(yè)內(nèi)人士認為，“土地閑置”的現(xiàn)象已不是新聞。而此則消息之所以會引發(fā)熱議，最主要的原因是如此規(guī)模的閑置土地如果是真的，將會對當前正處于博弈當中的房地產(chǎn)走向產(chǎn)生影響；也是對國家調(diào)控房地產(chǎn)決心的考驗，給仍在遭受高房價煎熬的百姓多了一份期待。
近日，房地產(chǎn)人士潘石屹公開稱，造成土地閑置的主要原因來自開發(fā)商。開發(fā)商主要借用大量的土地儲備增加市值。
北京囤地均價僅為895元/平方米
繼泛海建設、新世界等房企卷入囤地風波之后，該事件又在近日進一步升級。
8月10日，網(wǎng)易房產(chǎn)披露了“1457宗閑置土地黑名單”。該名單共分為兩張表格，一份是因政府原因造成的閑置土地共849宗，一份是因企業(yè)原因造成的閑置土地，涉及608宗地塊，多家知名上市房企、國企、央企涉嫌“坐地升值”。
在北京的閑置土地名單中，記者發(fā)現(xiàn)了10家上市公司的身影，除了此前曾經(jīng)報道過的泛海國際、華潤和新世界外，還包括金隅集團、金融街、中關村和中國石油等。據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)統(tǒng)計，這10家上市公司共擁有29宗近102萬平方米土地，平均地價為895元/平方米，土地閑置時間都在3-5年左右，已經(jīng)超過了國務院規(guī)定的“兩年不開發(fā)被無償收回”的時間期限。
該名單顯示，囤地時間最長的為北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司寶華東里小2#住宅樓。該地塊合同簽訂時間為2002年4月26日，約定竣工時間為2004年5月31日。金隅嘉業(yè)負責人表示，長期未開發(fā)主要是由于拆遷問題，目前該樓依然有居民未搬走。
不過，經(jīng)過長達8年的漫長拆遷，該地塊樓面價已經(jīng)翻了6倍。網(wǎng)易房產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，這兩塊土地面積約為5000平方米，合同價款為2075萬元，相當于地價僅為4150元/平方米，而如果按普通住宅小區(qū)容積率2.5計算，樓面價僅為1660元/平方米。而目前，當?shù)氐亩址績r格已經(jīng)達到了2.5萬-2.9萬元/平方米。
而另一中石油子公司所屬地塊閑置5年，地價也翻了5倍。數(shù)據(jù)顯示，該地塊于2005年3月取得，原計劃在2007年底竣工，地價為4271.5元/平方米，目前已經(jīng)閑置了5年，2010年5月8日，中石油掛牌出讓都市圣景100%股權及6400萬余元債權，掛牌價格1.26億元。這個閑置了5年的項目，在5年間翻了近5倍。
按國土部相關規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿兩年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權。
囤地令開發(fā)商資產(chǎn)升值
“房地產(chǎn)開發(fā)商有一個土地銀行的概念，土地儲備越多，公司價值和上市市值就越高。”就國土部近期曝光1457宗閑置土地，SOHO中國總裁潘石屹在今日的網(wǎng)聊中，再次力挺清理囤地的觀點，建議國土部迅速處理這些閑置土地。
他認為，閑置土地有“四害”：一是造成資源浪費；二是導致房價上漲；三是法律尊嚴難以得到維護；四是造成房地產(chǎn)市場扭曲。“建房子的不如倒地的更賺錢”，“養(yǎng)雞的不如倒蛋的”。
特別令他驚訝的是，這些閑置土地的價格非常低，接近1億平方米的土地，合同價款只有256億元。如果容積率為1的話，樓面地價只有256元／平方米。
在他看來，造成土地閑置的主要原因來自開發(fā)商。
“土地的迅速升值，讓囤地的開發(fā)商有利可圖。他們可以等到土地升值后再開發(fā)或者轉讓。房地產(chǎn)商有囤地的利益驅動�！迸耸僬f。
在資本市場中，對于房地產(chǎn)開發(fā)商有一個土地銀行的概念。土地儲備越多，公司價值和上市市值就越高，因為衡量房地產(chǎn)公司的價值，不光有利潤指標，還有NAV估值法。這鼓勵上市和即將上市的房地產(chǎn)公司大量增加土地儲備，但也有一部分土地在沒有開發(fā)技術和資金的開發(fā)商手中倒賣(轉讓)或者土地抵押擔保過程中，出現(xiàn)很多扯皮的官司，法律關系不清楚，導致這些土地無法開發(fā)，因為誰也不愿意在法律關系不清楚的土地上投入資金建房子，于是土地就一直這樣閑置著。
除了上述因素外，也有一部分是地方政府的原因，如規(guī)劃的修改，需要在土地上增加市政道路等等，這些土地往往一拖就是幾年，造成巨大的浪費。這次處理閑置土地，對地方政府也是一種壓力，可以促使相關部門工作更有效一些，避免土地閑置造成更大的浪費。
被媒體曝光的囤地大戶泛海建設，在8月3日開盤前發(fā)布緊急停牌公告。據(jù)了解，泛海建設旗下子公司在北京東風鄉(xiāng)拿下的多宗地塊至今未開發(fā)，涉嫌囤地，面臨被國家無償收回的風險。據(jù)了解，涉嫌捂地的地塊原定的開工時間為2005年2月27日，而約定竣工時間為2007年5月30日，但是目前該地塊依舊雜草一片。
面對媒體公布的囤地情況，泛海建設隨即發(fā)布公告稱，上述4塊地的建設用地面積30.57萬平方米，規(guī)劃總建筑面積87.31萬平方米。4塊地未能按原計劃開工建設，主要是因為項目功能、規(guī)劃調(diào)整所致，其中包括奧運會因素。
業(yè)內(nèi)人士認為，由于閑置土地會影響上市公司的現(xiàn)有資產(chǎn)計提減值損失，會直接影響上市公司的損益。而有的時候，如果該閑置土地不被發(fā)現(xiàn)，管理層一般不會主動計提。
|