隨著七部委文件的下發(fā)，“公租房”在全國(guó)各地大張旗鼓地開展建設(shè)。這一被稱為中國(guó)內(nèi)地版“公屋”的住房新型態(tài)，立即引發(fā)了眾多疑問，會(huì)不會(huì)像經(jīng)濟(jì)適用房一樣被富人“揩油”，建設(shè)的巨額資金投入從哪里來，公租房住戶能享有產(chǎn)權(quán)房業(yè)主一樣的公共資源嗎？
　　到目前為止，全國(guó)各地的公租房大部分還處于規(guī)劃、建設(shè)階段，很多地方還在討論政策制定等問題。杭州市在去年底推出公租房“現(xiàn)房”，包括外來人口在內(nèi)的第一批承租戶已入住了半年多，相關(guān)政策和操作規(guī)則日趨成熟。這個(gè)嘗到第一口水的城市是如何突破這些瓶頸的呢？

　　公租房如何讓富人走開

　　杭州市從2003年開始探索建立公共租賃房的政策，2009年底開始付諸實(shí)施。
　　作為全國(guó)最早推出“公租房”現(xiàn)房的城市，該市從去年底至今，首批承租家庭已在“可租可買”的公租房?jī)?nèi)住了半年余，其中還包括一部分外地戶口的家庭，嘗到了中國(guó)內(nèi)地版“公屋”的頭口甜水。
　　據(jù)了解，杭州的公共租賃房實(shí)行可租可售、租售并舉的政策。政策覆蓋四種類型人群：
　　第一種是超出經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)條件，但買不起商品房的家庭，房租考慮一定的市場(chǎng)因素，定為15元每平方米，這種家庭可在接下來幾年中，減少住房消費(fèi)支出，加快財(cái)富積累，最終通過市場(chǎng)解決住房問題；第二種是超過廉租房申請(qǐng)條件、但買不起經(jīng)濟(jì)適用房的家庭，房租由政府給予較大比例的補(bǔ)貼，定為5元至6.5元每平方米，如果想要購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，可以半買半租，到有能力的時(shí)候再買下全部產(chǎn)權(quán)面積；第三種是在杭州市區(qū)工作的非本地居民，符合相關(guān)條件，也可以申請(qǐng)公租房，但只租不售；第四種是創(chuàng)業(yè)人才，尤其是剛畢業(yè)的大學(xué)生，也可享受政府補(bǔ)助下的公房租賃。
　　外來非本地戶籍人口能否享受保障房一直是一個(gè)備受爭(zhēng)議的話題。身處城市化的時(shí)代浪潮中，大量人口遷移使得城市擁擠不堪。一方面要讓勞動(dòng)者有體面地工作，有尊嚴(yán)地居住。另一方面也有不少人認(rèn)為在家鄉(xiāng)擁有宅基地的外來人口如果在打工地也享受保障房構(gòu)成了新的不公平。這一矛盾如何破解？沒有產(chǎn)權(quán)、只有使用權(quán)的公租房較好地解決了這一問題。
　　據(jù)悉，杭州市2004年就開始推出大學(xué)生創(chuàng)業(yè)人才公寓和外來務(wù)工人員廉租住房，這兩項(xiàng)至去年底已開工面積68萬方，今年以來新開工6萬方。杭州市將一批公租房指標(biāo)分配給幾家大型企業(yè)。企業(yè)向政府報(bào)申請(qǐng)名單，由政府審核，企業(yè)還可以為員工提供租金補(bǔ)助，員工離開企業(yè)，租賃房就由政府收回重新分配。
　　住在新雁公寓的山東省臨沂市郯城縣勝利鄉(xiāng)趙樓村18歲小伙子劉偉說，房子是他所在的企業(yè)杭州安費(fèi)諾飛鳳通信部品有限公司替職工租下來的，租金公司已付了，一套房一個(gè)月大概500元。他每月支付的租金，包括水電費(fèi)在內(nèi)，只需30元左右。
　　公租房會(huì)不會(huì)也出現(xiàn)“開寶馬住經(jīng)濟(jì)適用房”的現(xiàn)象？貧富是動(dòng)態(tài)的，窮人富裕之后繼續(xù)占著公租房不走怎么辦？
　　杭州市的辦法，是用租金杠桿作為解決這些問題的法寶。政府在提供租賃房時(shí)，按照“梯度保障”，“公共資源公平使用”的原則，低收入家庭享受較高的政府補(bǔ)貼，低中收入者享受較低的政府補(bǔ)貼，政府定期對(duì)租賃人的收入水平進(jìn)行重新審核，調(diào)節(jié)房租。當(dāng)收入水平高到一定程度，政府的租金就完全和市場(chǎng)一樣，保障房的福利屬性就轉(zhuǎn)變成為市場(chǎng)屬性，承租人實(shí)際上就退出了保障房。
　　由于公租房不像經(jīng)濟(jì)適用房擁有產(chǎn)權(quán)，租金的杠桿掌握在政府手里，即使租戶富起來之后占著不走，政府只要調(diào)整租金，就能避免“揩油”現(xiàn)象。租金杠桿是這一政策有效的關(guān)鍵，為保證這一杠桿不會(huì)失靈，杭州的政府部門要在技術(shù)上絕對(duì)避免租金收不起來的現(xiàn)象。據(jù)悉，有關(guān)部門正在研究是否使用類似酒店鑰匙卡這樣的門禁技術(shù)。如果租金沒有按時(shí)交，鑰匙卡就會(huì)失靈無法開門。

　　建設(shè)公租房的“真金白銀”在哪里

　　誰來建公租房？建設(shè)公租房的“真金白銀”從哪里來？
　　在住房體系中，商品房的建設(shè)資金由市場(chǎng)解決，政府通過收取土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)進(jìn)行公共設(shè)施配套建設(shè)。經(jīng)濟(jì)適用房等傳統(tǒng)的保障房雖然沒有土地出讓金，但是通過銷售，基本成本都能收回。而公租房只有租金收入，租金還是由政府進(jìn)行補(bǔ)貼的，肯定收不回成本。如此巨額的投入如何解決？
　　資金的問題是公租房能否推廣的關(guān)鍵。這個(gè)問題不解決，公租房只能在“爭(zhēng)議”、“討論”中成為畫餅。
　　杭州公共租賃房建設(shè)實(shí)行“政府主導(dǎo)、公司運(yùn)作”模式。市政府組建了杭州市租賃房建設(shè)管理中心，既從現(xiàn)有住房中挖潛，也進(jìn)行新的開發(fā)。目前的“公租房”現(xiàn)房主要來自于在存量經(jīng)濟(jì)適用房等房源中安排，已有1000多套。政府還在拍賣樓面地價(jià)已達(dá)每平方米一萬多元的田園地塊劃撥了200多畝地，于去年年底開工建設(shè)，預(yù)計(jì)可建成4000多套公共租賃房。
　　從商品房制度改革以來，政府設(shè)立土地儲(chǔ)備中心，成為“做地”的主體。如果按照正在鋪開的“公租房”制度設(shè)計(jì)，政府也成為“做房”的主體，成為最大的房東，實(shí)際上發(fā)揮了“房屋儲(chǔ)備中心”“蓄水池”的調(diào)節(jié)作用。政府既可以根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)調(diào)節(jié)土地市場(chǎng)的供需情況，也可以針對(duì)商品房市場(chǎng)的情況，及時(shí)調(diào)節(jié)持有房源的投放量以及租售比例，對(duì)“供需關(guān)系”可以有更為精細(xì)化的操控，做到既考慮民生，又更精準(zhǔn)地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。
　　政府“做地”，最終是通過土地使用權(quán)的招拍掛出售，收回“做地”成本并獲得收益。而公租房“做房”，如何解決成本問題？
　　據(jù)了解，杭州之所以有這么大的財(cái)政實(shí)力用于保障房及相關(guān)配套建設(shè)，主要的經(jīng)費(fèi)投入就來自于“土地財(cái)政”。一位市領(lǐng)導(dǎo)盤點(diǎn)去年杭州市創(chuàng)全國(guó)第一的1200億元賣地收入時(shí)說，土地收入第一項(xiàng)用途就是經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、拆遷安置房等保障性住房的建設(shè)，還用于背街小巷、庭院改善、危舊房改善、物業(yè)管理四大改善工程，以及大公交體系、快速路網(wǎng)、主次干道以及新建醫(yī)院等促進(jìn)配套的重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。也就是說，公租房等保障房體系自身無法解決資金平衡，就通過商品房市場(chǎng)來進(jìn)行彌補(bǔ)。
　　浙江大學(xué)房產(chǎn)專家賈生華教授說，在地方財(cái)政基本屬于“吃飯財(cái)政”的情況下，政府要加大保障房及相關(guān)配套建設(shè)，需要從商品房市場(chǎng)“抽血”，通過房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)財(cái)富再分配。一些專家指出。商品房和保障房可以通過優(yōu)化制度設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)相輔相成，共同繁榮。比如，可以進(jìn)一步明確、并不斷加大土地財(cái)政中用于保障房建設(shè)的比例，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，取之于富人，用之于窮人。商品房市場(chǎng)房?jī)r(jià)越高，保障房建設(shè)獲得的資金就越多，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)兩種住房體系和諧發(fā)展。只要政府建設(shè)足夠多的公租房，健全完善保障房體系，將大大促進(jìn)商品房市場(chǎng)趨于健康。

　　有房住，還要有公共服務(wù)

　　房子不僅僅是房子，房子還承載著戶籍、教育等一批公共服務(wù)資源。
　　公租房可以使市民群眾享受到“體面地生活”的居住文明，但由于是新出現(xiàn)的住房型態(tài)，傳統(tǒng)的附著于居住地的公共資源政策如何加快配套，實(shí)現(xiàn)共享，還有待于進(jìn)一步明確。
　　公共租賃房得到了社會(huì)普遍關(guān)注和“夾心層”群體的熱切期待。據(jù)杭州市房管局調(diào)查，近100%的被調(diào)查者支持經(jīng)濟(jì)租賃房的建設(shè)。表示“會(huì)”和“可能會(huì)”申請(qǐng)租賃的大學(xué)畢業(yè)生、外來務(wù)工人員和本地居民的比例分別是69.8%、77.4%和73.8%。
　　已經(jīng)入住公租房的人群中，開始提出配套政策如何加快跟上的問題。
　　38歲的杭州市民付女士告訴記者，她和丈夫每月都只有一千多元的收入，結(jié)婚十多年長(zhǎng)期租住農(nóng)民房，因?yàn)闆]有房子，她只能把杭州戶口的女兒安頓到外地老家上學(xué)。去年年底，她成為第一批公共租賃房試點(diǎn)戶，申請(qǐng)到了城區(qū)中心地段三室一廳的住房，有79平方米，每月只要付500多元。他們?cè)谝辉路萑胱�，杭州市出臺(tái)了相關(guān)配套政策，可以遷移戶口。一家人把戶口遷到了這套房子。但是快半年過去了，公租房是否也算“學(xué)區(qū)”，公租房住戶子女能否在“學(xué)區(qū)”內(nèi)就學(xué)這一教育方面的政策尚未明確，沒有得到教育部門的認(rèn)定。付女士說：“又一個(gè)學(xué)期過去了，我很希望女兒下學(xué)期能回到杭州戶口地上學(xué)�！薄�
　　公租房及其配套政策如何細(xì)化，本地戶籍租戶和外來人口租戶的配套政策是否有所區(qū)別？這些都亟待各地政府部門盡快完善，只有突破了這些政策瓶頸的公租房，才能真正造福于廣大居民，讓百姓“有房住”，并且“住得好”。

    樓市初現(xiàn)“價(jià)跌量升”苗頭

    樓市新政百日已過，調(diào)控效果初步顯現(xiàn)。多方數(shù)據(jù)顯示，波譎云詭的房地產(chǎn)市場(chǎng)正從“價(jià)堅(jiān)強(qiáng)”走向“價(jià)量齊跌”。由于剛性需求的拉動(dòng)，樓市降價(jià)后吸引了買家入市，一些地方出現(xiàn)了“價(jià)跌量升”的苗頭。

    [觀點(diǎn)]公租房要盡快讓百姓“看得見”“住得進(jìn)”

    記者近日在杭州調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)，該市在去年年底就推出了覆蓋本地市民和外來人口的公租房，第一批承租戶已入住半年多，嘗到了頭口甜水。

    意大利公租房系統(tǒng)發(fā)展現(xiàn)狀

    意大利的公租房在保障低收入家庭住房需求中扮演了重要的角色。然而近年來隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨緩、特別是受到金融危機(jī)的影響，意大利民眾對(duì)于保障性住房的需求不斷提升，同時(shí)由于缺乏中央政府的協(xié)調(diào)、保障措施，意大利的公租房發(fā)展緩慢，越來越難以滿足不斷增長(zhǎng)的需求。