“居者有其屋”,語出孟子《梁惠王章句上》,意指凡是需要定居的人都應(yīng)該獲得住所。
新加坡在1959年自治時,國家面臨嚴(yán)重的“屋荒”,普通民眾居住環(huán)境惡劣,導(dǎo)致社會嚴(yán)重不穩(wěn)定。新加坡政府隨之將解決民眾住房問題作為一項基本國策,提出了“居者有其屋”的口號。
今年3月的兩會上,溫家寶總理在工作報告中也明確指出“政府有責(zé)任讓城市弱勢群體實現(xiàn)居者有其屋”。新加坡“組屋”經(jīng)驗可助中國早日實現(xiàn)“居者有其屋”。
新加坡“屋荒”催生“組屋”
新加坡的“組屋”,全稱為組合房屋,類似于中國的經(jīng)濟適用房。50年間,新加坡建屋發(fā)展局建造了超過90萬套組屋,80%的當(dāng)?shù)厝丝诰幼≡诮M屋中,其中95%擁有自己的組屋,是全球唯一一個近乎達到全民擁屋的國家。
新加坡2009年人均月收入約3600新元（約合人民幣1.77萬）。一套100平方米左右的組屋價格約30萬新元（約合人民幣147.6萬元）,相當(dāng)于7倍的人均年收入。
組屋價格如此優(yōu)惠,購房者趨之若鶩,組屋已經(jīng)成為新加坡人的一項公共福利。然而,購買了組屋,就必須要住,否則將面臨高額罰款,甚至牢獄之災(zāi)。
對于月收入1500新元（約合人民幣7400元）以下的低收入家庭,政府提供小戶型租賃組屋,類似于廉租房,每月租金不超過300新元（約合人民幣1500元）。
新加坡除了為民眾建造新家園,也為較舊的市鎮(zhèn)提供“組屋更新計劃”,而維護、更新的費用幾乎全部由政府買單。
北京從“買不起”到“租不起”
近期,北京等大中城市住宅租金暴漲成為民眾街頭巷尾熱議的話題,房子已經(jīng)從“買不起”變成了“租不起”。
近期鏈家地產(chǎn)公布的上半年北京住宅租金統(tǒng)計顯示:全市套均租金每月2792元,同比上漲18.5%左右。2010年1至4月北京市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為10069元,月均2500元左右。如果按照人均租金負擔(dān)1000元計算,房租占收入的比重為40%。
在住宅租賃這樣一個非管制市場,價格基本由供求關(guān)系決定。只有交易達成,中介才有傭金可賺。過高或者過低的價格,都不能促成供需雙方達成交易。目前這種價升量增、哄搶房源的格局只能說明市場供不應(yīng)求,承租方在市場中處于明顯劣勢。
中介可能推升價格,但中介只可能順應(yīng)這種潮流,擴大這種影響,而不可能決定價格。住建部門不求甚解,不在現(xiàn)行的房地產(chǎn)政策中尋找原因,盲目地將板子打在中介身上,有推卸責(zé)任之嫌。
回想2009年北京房價暴漲之時,住建部副部長齊驥呼吁大學(xué)畢業(yè)生可以租房住。而現(xiàn)在北京一居室的租金均價已經(jīng)超過2100元,已經(jīng)相當(dāng)于去年大學(xué)應(yīng)屆畢業(yè)生月均工資的85%,這讓年輕人們租在何處？
保障性住房缺失導(dǎo)致價格暴漲
政府長期在保障性住房建設(shè)上的投入缺失才是房價和房租暴漲的根本原因。大中城市巨額的土地出讓金并沒有大規(guī)模投入到保障性住房的建設(shè)之中。土地出讓金取之于民,而未真正用之于民。
2010年之前,地方政府經(jīng)濟適用房、廉租房建設(shè),速度緩慢,數(shù)量長期不達標(biāo)。在北京等城市,經(jīng)濟適用房還有很多是使用各部委、大型國企低價建房職工自購充數(shù)。地方政府主導(dǎo)建設(shè)的少量經(jīng)濟適用房,低于周邊商品房價格數(shù)千元,甚至上萬元。獲得購買經(jīng)濟適用房資格,就意味著幾十萬元的一次性補貼,尋租和腐敗不可避免。如此思考,則開豪車住經(jīng)濟適用房,電腦作弊“六連號”等一系列事件不足為奇。
在大中城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展過程中,小產(chǎn)權(quán)房和城中村在一段時間內(nèi)起到了經(jīng)濟適用房和廉租房的作用。小產(chǎn)權(quán)房不合法,不便轉(zhuǎn)讓,但可以使人們以低價找到安居之所,免受房租上漲之苦。城中村環(huán)境差、治安不佳,但能給“蟻族”們帶來棲身之所�？此苹蔚陌l(fā)展機制實則彌補了政府對普通民眾住房這一公共產(chǎn)品的投入缺失。
2010年以來,北京等地區(qū)加大對小產(chǎn)權(quán)房的清退力度,對唐家?guī)X等城中村強拆,直接導(dǎo)致這些住宅買賣和租賃市場的低端供給大幅減少,被擠出的低端需求向上轉(zhuǎn)移,成為次輪房租暴漲的另一原因。
《投資者報》對城中村現(xiàn)象同樣嚴(yán)重的深圳市進行了調(diào)研。深圳租房市場,今年平均上漲在8%~10%,屬于正常的上漲幅度�？拷虅�(wù)區(qū)的景田片區(qū)、港人集中的皇崗片區(qū)漲幅接近10%。租客比較穩(wěn)定的老片區(qū),比如蓮花北小區(qū),過去兩年的租金基本沒有變動。外來務(wù)工人員集中的羅湖片區(qū)城中村,房租并沒有變動,關(guān)外部分大戶型甚至出現(xiàn)了租金下跌。
以小產(chǎn)權(quán)房為代表的廉價租賃供給對底層需求呈現(xiàn)明顯的吸納效應(yīng),并且有效抑制了整體房租價格的上漲。
應(yīng)建立保障房政府回購機制
政府現(xiàn)行的經(jīng)濟適用房制度相當(dāng)于對購房者的變相一次性現(xiàn)金補貼,這其中隱藏的尋租、腐敗、對公共資源的擠占不言自明,經(jīng)濟適用房將永遠處于稀缺狀態(tài)。對于保障房這一公共產(chǎn)品,我們需要確保所有者或者使用者的“不得利”原則。
政府可以通過抽查或者舉報機制,確保申購者住在所在的住宅中,不得隨意出租給他人。如果因為工作變動等原因確實需要轉(zhuǎn)讓,可以在原價基礎(chǔ)上參考通貨膨脹率、收入增長率、折舊等指標(biāo)由政府回購,政府再轉(zhuǎn)售其他申請者,賣出者可在其他地區(qū)優(yōu)先申購經(jīng)濟適用房。長期大量閑置的公積金則可以作為政府聯(lián)通買方和賣方的“過橋貸款”。
真想解決住房難的問題,不是沒有辦法,新加坡政府“組屋”等各國的成熟經(jīng)驗,都非常值得借鑒,關(guān)鍵是我們的各級政府,愿不愿意把“土地財政”的利讓給老百姓,把保障房中的特權(quán)讓給老百姓。