管理好購房人心里預(yù)期 調(diào)控好房?jī)r(jià)
    2010-01-21    作者:李飛 王旭    來源:證券時(shí)報(bào)

    2009年是經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升重要的一年,同時(shí)也是房?jī)r(jià)高歌猛進(jìn)的一年,房?jī)r(jià)的大幅上漲超出了普通百姓的心里承受能力,令人民群眾望房興嘆。住房難的問題不僅影響到人民群眾的安居樂業(yè),而且還影響到社會(huì)的和諧。
  溫家寶總理曾經(jīng)在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議中明確提出,“加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管,穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期,遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭!睖乜偫淼闹v話起到了穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的作用。
  供求關(guān)系影響房?jī)r(jià),同樣心理預(yù)期對(duì)房?jī)r(jià)的影響也是不容忽視。心理預(yù)期實(shí)質(zhì)上也是通過影響供求關(guān)系來影響房?jī)r(jià)。一方面通過需求方來影響需求,另一方面通過供給方來影響供給。
  從需求方來看,消費(fèi)者除了考慮自己的購房需求和購房能力外,還要對(duì)未來房?jī)r(jià)的走勢(shì)作出研斷,形成對(duì)未來的心理預(yù)期。也就是說,如果預(yù)期房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲,當(dāng)前購買比未來購買更有利,自住需求者就會(huì)傾向于選擇當(dāng)前購買;投機(jī)炒房者也會(huì)大舉入市坐等房?jī)r(jià)上漲收益。如此以來房?jī)r(jià)大幅上漲也就不足為奇。
  從供給方來看,開發(fā)商壟斷了市場(chǎng)上商品房的供給。如果開發(fā)商對(duì)房?jī)r(jià)持上漲預(yù)期,則會(huì)形成兩方面傾向。一方面房地產(chǎn)商紛紛高價(jià)拍地,造成地價(jià)節(jié)節(jié)攀升,“地王”頻現(xiàn)。地價(jià)上升,房?jī)r(jià)自然也就水漲船高;另一方面,既然預(yù)期房?jī)r(jià)看漲,開發(fā)商可坐等良機(jī)伺機(jī)開發(fā),或是建房后暫不銷售以期獲得更大利潤(rùn),如此一來,囤地、捂盤惜售的情況也就出現(xiàn)了。因此,房?jī)r(jià)的瘋漲少不了開發(fā)商的推波助瀾。
  要想調(diào)控好房?jī)r(jià),在預(yù)期管理方面不得不下功夫。
  首先,支持自住購房,打擊投機(jī)炒房。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象橫生,房?jī)r(jià)居高不下,投機(jī)炒房者乃罪魁禍?zhǔn)。政府要區(qū)別對(duì)待購房者,做到“有保有壓”,一方面是通過調(diào)整商品房供給結(jié)構(gòu),增加中低價(jià)位、中小套型普通商品房供應(yīng)以切實(shí)支持和保護(hù)居民自住和改善性購房需求;另一方面通過土地、財(cái)稅以及信貸等政策遏制投機(jī)炒房需求。只有打擊投機(jī)炒房才是正本清源、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的長(zhǎng)治久安之計(jì)。
  其次,加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管,穩(wěn)定市場(chǎng)秩序。一是下大力氣清理整頓開發(fā)商囤地、捂盤行為,對(duì)此行為應(yīng)予以嚴(yán)懲,毫不手軟;二是推動(dòng)商品房開發(fā)成本的透明化。住房開發(fā)成本制度化、公開化和透明化,有助于改變消費(fèi)者的預(yù)期,消除住房?jī)r(jià)格中的泡沫或非理性因素,促使房?jī)r(jià)理性回歸。
  最后,明確地方政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)的責(zé)任。房地產(chǎn)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè),與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展休戚相關(guān),地方政府在調(diào)控時(shí)往往也投鼠忌器。經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)的高依賴度并不利于經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定健康發(fā)展,畢竟經(jīng)濟(jì)如果和房地產(chǎn)一榮俱榮,一損俱損,一旦城門失火,必殃及池魚(影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和就業(yè)),這一點(diǎn),我們不能不引起警惕。
  總之,調(diào)控住房?jī)r(jià)格,解決住房難題,并非一朝一夕之功,不能一蹴而就。在調(diào)控中只有做到供給和預(yù)期的兼顧,樓市調(diào)控方能取得更好的成效。

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