房子啊,你是“實(shí)體”還是“虛擬”
    2009-12-15    作者:周俊生    來(lái)源:廣州日?qǐng)?bào)
    商品房售價(jià)不再以實(shí)際開(kāi)發(fā)成本為依據(jù),而是像新股發(fā)行定價(jià)一樣,制造各種“噱頭”,把未來(lái)的升值空間都計(jì)算在內(nèi),房?jī)r(jià)自然越吹越高。
    日前發(fā)布的2010年中國(guó)《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(shū)》透露,在今年房?jī)r(jià)快速上漲的背景下,85%的家庭沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)住宅的能力。數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性也許需要進(jìn)一步考量,但普通民眾對(duì)房?jī)r(jià)快速上升感同身受,“買(mǎi)不起房”已經(jīng)成為一種不斷蔓延的社會(huì)焦慮。這說(shuō)明我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)在很大程度上脫離了居民實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力,成為“空中樓閣”。
    為什么會(huì)出現(xiàn)這種狀況?其背后原因十分復(fù)雜。首先我們必須看到,隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn),住房需求越來(lái)越剛性,而住房供應(yīng)卻相對(duì)不足。但是住房不像工廠里生產(chǎn)產(chǎn)品,可以用擴(kuò)大再生產(chǎn)來(lái)滿足供應(yīng),它受制于土地供給,而對(duì)于中國(guó)這樣一個(gè)人口眾多而可耕地面積有限的國(guó)家來(lái)說(shuō),不可能無(wú)限制地滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地供應(yīng)。如此一來(lái),住房成為一種相對(duì)稀缺的資源,房?jī)r(jià)走高也有部分合理性。
    但是,如果僅僅是價(jià)值規(guī)律發(fā)生作用,那么這種規(guī)律必須與市場(chǎng)的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力匹配,脫離了購(gòu)買(mǎi)力的價(jià)格必然是撐不住的。但令人奇怪的是,我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)盡管早已脫離了普通民眾的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力,卻一直居高不下,這種現(xiàn)象已經(jīng)不能用價(jià)格規(guī)律來(lái)進(jìn)行說(shuō)明。觀察近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),我認(rèn)為,這個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)遠(yuǎn)離其實(shí)體經(jīng)濟(jì)的根本屬性,而成了一個(gè)類(lèi)似于股票市場(chǎng)的虛擬市場(chǎng),價(jià)值規(guī)律在這個(gè)市場(chǎng)已退居二線,住房成了投機(jī)者手里的炒作籌碼。
    “炒”字當(dāng)頭,一些開(kāi)發(fā)商在計(jì)算商品房售價(jià)時(shí),不再以實(shí)際開(kāi)發(fā)成本為依據(jù),而是借鑒股市上的炒作手段給它編造各種動(dòng)聽(tīng)的故事,制造各種“噱頭”。政府規(guī)劃成了開(kāi)發(fā)商牟利的道具,樓盤(pán)附近的公園、學(xué)校等公共設(shè)施,被開(kāi)發(fā)商拿來(lái)作為抬高價(jià)格的依據(jù),一處地鐵的建設(shè)還在規(guī)劃之中,也已經(jīng)列入了開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)廣告之中。
    由此,商品房售價(jià)像新股發(fā)行定價(jià)一樣,把未來(lái)的升值空間都計(jì)算在內(nèi),房?jī)r(jià)自然越吹越高。一些房地產(chǎn)投機(jī)者對(duì)此推波助瀾,更吹大了泡沫,市場(chǎng)也因此脫離本質(zhì)屬性。必須指出的是,一些地方政府為了拉升本地的GDP“裝點(diǎn)門(mén)面”,對(duì)這種惡性的炒作不僅不加制止,反而樂(lè)于錦上添花。
    股票畢竟不是生活必需品,普通民眾可以像遠(yuǎn)離毒品一樣遠(yuǎn)離它。然而,住房是生活必需品,人們無(wú)法“敬而遠(yuǎn)之”,當(dāng)炒作成風(fēng)的時(shí)候,房地產(chǎn)市場(chǎng)的惡性炒作已經(jīng)威脅到了大量普通民眾的生存需求,他們被動(dòng)地裹挾其中,成為炒家的“魚(yú)肉”。試想一下,如果對(duì)同樣是人們生存必需的食品、服裝等商品也用類(lèi)似于的炒作手段來(lái)哄抬價(jià)格,其價(jià)格不再以生產(chǎn)銷(xiāo)售成本為依據(jù),而是給消費(fèi)者描繪一通其實(shí)并不靠譜的所謂“未來(lái)升值空間”,讓大量普通民眾吃不起飯、穿不起衣,會(huì)是何等局面?
    因此,面對(duì)蔓延于房地產(chǎn)市場(chǎng)上的炒作之風(fēng),政府不能坐視不理,必須讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸到實(shí)體經(jīng)濟(jì),不能任由它日益股市化、虛擬化。具體來(lái)說(shuō),不妨先從規(guī)范商品房定價(jià)模式做起,開(kāi)發(fā)商的建房成本必須向全社會(huì)公開(kāi),并接受審核與監(jiān)督。與此同時(shí),還應(yīng)該杜絕利用土地資源進(jìn)行炒作的做法,同時(shí)規(guī)范稅費(fèi)管理,使開(kāi)發(fā)商降低商品房銷(xiāo)售價(jià)有現(xiàn)實(shí)可行性。
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